近期，深圳樓市出現(xiàn)了一股異常的“小產(chǎn)權(quán)房”買賣暗流。這場(chǎng)洶涌的異常買賣是建立在近期深圳官方一種表態(tài)、一個(gè)現(xiàn)狀、一個(gè)任務(wù)的基礎(chǔ)上。
一個(gè)任務(wù)：深圳市住建局官方表示，在“十三五”期間，深圳將開(kāi)工籌集建設(shè)保障性安居工程40萬(wàn)套、供應(yīng)35萬(wàn)套，其中面向人才群體供應(yīng)不少于70%。
一個(gè)現(xiàn)狀：深圳住房總量約5.2億平方米（1035萬(wàn)套），其中79%存量住房為未確定產(chǎn)權(quán)的原農(nóng)村私房（以下統(tǒng)稱“小產(chǎn)權(quán)房”）。而這近八成超4億平方米的“小產(chǎn)權(quán)房””是不能在市場(chǎng)內(nèi)合法流通。
一種表態(tài)：深圳官方回復(fù)媒體，“由于深圳土地資源緊缺，政府正充分挖掘存量資源籌集保障性住房。與農(nóng)村自建房合作的方式，也是籌集房源考慮的途徑之一。”
值得注意的是，深圳過(guò)去5年商品房供應(yīng)才28萬(wàn)多套?，F(xiàn)在“十三五”的任務(wù)要供應(yīng)35萬(wàn)套主要面向人才群體的保障性安居房。這說(shuō)明未來(lái)5年，每年市場(chǎng)上出現(xiàn)的保障房要與商品房齊平，甚至要超過(guò)商品房的供應(yīng)量才能完成目標(biāo)。
如果按深圳現(xiàn)有土地轉(zhuǎn)流速度實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)是極度困難的。按民間赤裸的解讀是，官方要與小產(chǎn)權(quán)或合作，或回收，或正名?？傊?strong>小產(chǎn)權(quán)房”的春天真的要到來(lái)。
說(shuō)真的要來(lái)，事因這個(gè)“春天”之前就曾被多次提及。而今年，據(jù)了解不少業(yè)內(nèi)人士，包括知名的樓市學(xué)者都在入手“小產(chǎn)權(quán)房”。這將會(huì)使這波勇者陷入另一個(gè)套路，還是財(cái)路？
1、“小產(chǎn)權(quán)房”由官方帶頭興建
1999年，深圳市人大頒布《關(guān)于堅(jiān)決查處違法建筑的決定》，首次提出違法建筑這一概念。在2009年深圳官方首次表態(tài)，要給“小產(chǎn)權(quán)房”一個(gè)名份。
當(dāng)時(shí)，深圳市人大通過(guò)《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，規(guī)定違法建筑除未申報(bào)的外，符合確認(rèn)條件的按規(guī)定辦理初始登記，依法核發(fā)房產(chǎn)證。這標(biāo)志著深圳的“小產(chǎn)權(quán)房”可能拿到全國(guó)首個(gè)“準(zhǔn)生證”。全國(guó)各大媒體都在看深圳怎么吃這個(gè)螃蟹，可惜吃了7年也沒(méi)吃出個(gè)門道。
2009年，深圳市開(kāi)始正式進(jìn)行“小產(chǎn)權(quán)”房登記，同時(shí)成立深圳市土地監(jiān)察大隊(duì)，專門查處違法建筑。緊接著，嗅到商機(jī)的投機(jī)者啟動(dòng)了瘋狂違建模式。
從1999年至2016年，相關(guān)違法建筑處理?xiàng)l例至少三次出臺(tái)。然而每次條例出臺(tái)，都成為催生違建的號(hào)角。
其實(shí)，受惠于特區(qū)的政策優(yōu)勢(shì)，經(jīng)過(guò)1992年特區(qū)內(nèi)統(tǒng)征、2004年特區(qū)外土地收歸國(guó)有，深圳在理論上已經(jīng)成為了國(guó)內(nèi)首個(gè)沒(méi)有農(nóng)村建制的城市。按理來(lái)說(shuō)，深圳土地已經(jīng)全部國(guó)有，而公眾普遍理解的“小產(chǎn)權(quán)房”是建設(shè)在集體土地上的房子，所以給“小產(chǎn)權(quán)房”確權(quán)一直以來(lái)都是讓深圳尷尬的話題。
這在官方部分決策者看來(lái)，“是國(guó)土管理的失控，當(dāng)初沒(méi)人敢直面這個(gè)問(wèn)題。都像鴕鳥(niǎo)，以為扎在沙堆里就當(dāng)沒(méi)事。當(dāng)年不少領(lǐng)導(dǎo)跟村民有勾兌，參與搶建，法不責(zé)眾，沒(méi)能管得住?！?br />
城市化進(jìn)程并非一紙公文即可解決?！暗蠹覒艨诒径紦Q成城市的了，換個(gè)戶口本才多少錢？2004年特區(qū)外土地收歸國(guó)有，當(dāng)時(shí)征地農(nóng)民把水塘、山塘比較難開(kāi)發(fā)的部分給了，但真正的好地他們不會(huì)隨便拿出來(lái)?！碑?dāng)時(shí)參與征地相關(guān)人員說(shuō)。
據(jù)透露，當(dāng)時(shí)深圳征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)只有全國(guó)的二十分之一，政府就是靠這筆錢發(fā)家。但是深圳農(nóng)民卻不窮，主要收入靠?jī)牲c(diǎn)，第一，政府支持村成立股份制公司，保證了村民有持續(xù)的經(jīng)濟(jì)收入。第二，就是“小產(chǎn)權(quán)房”的興起。
“90年代那個(gè)時(shí)候我們區(qū)鎮(zhèn)發(fā)展都有指標(biāo)的，發(fā)展經(jīng)濟(jì)是硬道理。當(dāng)時(shí)還去了東莞做考察，發(fā)現(xiàn)最快的辦法就是蓋工廠出租，人來(lái)了，百業(yè)興旺。當(dāng)時(shí)有這么一件事，每個(gè)村搞一平方米的違建，獎(jiǎng)勵(lì)一塊錢，有一個(gè)村長(zhǎng)拿到了104萬(wàn)。”一老深圳人談及當(dāng)時(shí)全民參與的違建，大家都認(rèn)為這是為了活下去。
“后面的村就有樣學(xué)樣，從自己村的人建，到與外地人（本村以外）合資，先從老村開(kāi)始建，再看到空地就建，最后是塊地都拿來(lái)建，形成如今的工廠、握手樓扎堆的獨(dú)特風(fēng)景線?！睂毎怖洗迕裾J(rèn)為，沒(méi)有這些房子做保障，只拿當(dāng)時(shí)征地補(bǔ)償少得可憐的錢，深圳農(nóng)民日子比內(nèi)地農(nóng)民還不如，連種田的地都沒(méi)了。
2、三年增長(zhǎng)30%，深圳有超4億“小產(chǎn)權(quán)房”
對(duì)于深圳人而言，興建“小產(chǎn)權(quán)房”從活路變成巨大的財(cái)路。隨著土地價(jià)值的逐日攀升，越來(lái)越多的“違章建筑”也開(kāi)始生長(zhǎng)，使占據(jù)深圳半壁江山的村集體土地更加難以正常地納入城市管理。2007年深圳市國(guó)土局所做的住宅調(diào)查顯示，深圳有“城中村”農(nóng)民房或其他私人自建房超過(guò)35萬(wàn)棟，總建筑面積約1.2億平方米，占全市住房總量的49%。
這一數(shù)據(jù)，在2011年已近3億平方米。最新的數(shù)據(jù)顯示，深圳目前住房總量約5.2億平方米（1035萬(wàn)套），實(shí)際的商品住房與保障性住房合約僅1.7億平方米（162萬(wàn)套），約占15.7%。其中79%存量住房為未確定產(chǎn)權(quán)的原農(nóng)村私房。
也就是說(shuō)現(xiàn)有超4億平方米的“小產(chǎn)權(quán)”存量房，這個(gè)數(shù)據(jù)在過(guò)去三年增長(zhǎng)了30%。
但近期在新領(lǐng)導(dǎo)班子的強(qiáng)治下，不少區(qū)域?qū)崿F(xiàn)了違建零增長(zhǎng)。更多的業(yè)內(nèi)人士相信，與“小產(chǎn)權(quán)”合作是無(wú)地可用的深圳想要在“十三五”期間完成35萬(wàn)套保障房供應(yīng)不得不直面的選擇。
3、偷生的娃長(zhǎng)大了不能不給戶口
“這就有點(diǎn)像偷生，現(xiàn)在孩子長(zhǎng)大了，你不能不讓人家上戶口，就隨他變成黑戶？所以還是得想辦法解決?！鄙钲谑凶〗ň窒嚓P(guān)人士回應(yīng)樂(lè)居。
但解決方案總有個(gè)分類，“小產(chǎn)權(quán)”房建在哪，代表著輕重不一的違法程度。目前深圳“小產(chǎn)權(quán)房”可分為四類：
第一， 在老村紅線范圍里建設(shè)，土地屬于村集體所有，但是房子違法。
第二， 建在三不管地帶，未經(jīng)確權(quán)是國(guó)有土地或集體所有上。
第三， 建在經(jīng)過(guò)征地或轉(zhuǎn)地后的國(guó)有土地上的房子。
第四， 建在規(guī)劃道路上的房子。
雖然統(tǒng)一劃為“小產(chǎn)權(quán)房”都屬違法建筑，但輕重有別。老村的宅基地是沒(méi)有土地使用年限，屬于永久產(chǎn)權(quán)。曾與官方簽屬的征地條例中，有少部分會(huì)按一定比例，做征地返還地，作為村或個(gè)人的工商發(fā)展用地，這是存在一定的使用年限，年限到期，原則上房隨地走。深圳特區(qū)是房地合一。
所以弄清自家地的土地質(zhì)性就變得非常必要?，F(xiàn)市住建局對(duì)于前兩者是有意給條出路，后兩種要堅(jiān)決處理。
關(guān)于如何給活路，業(yè)內(nèi)共識(shí)是：
第一，城中村不主張大拆大建，主要通過(guò)改造；
第二，以一戶一棟為主做登記，宅基地上合法的480平方米給證，超出部分增收土地使用費(fèi)；
第三，政府集體租用再轉(zhuǎn)租。統(tǒng)一出租收稅，把它納入體系內(nèi)管理。
第四，政府拿錢回購(gòu)一批房源。但存在隱憂，一旦出質(zhì)量事故，政府就要承擔(dān)重大責(zé)任，所以實(shí)現(xiàn)難度高。
第五，發(fā)錢做人才房補(bǔ)貼。35萬(wàn)套的供應(yīng)可按人均住房來(lái)發(fā)放相應(yīng)的補(bǔ)貼?！把a(bǔ)磚頭和補(bǔ)人頭都是補(bǔ)?！?/strong>
“方法很多，一直在探討，還沒(méi)最終定論，我們承認(rèn)使用權(quán)，但不等于承認(rèn)產(chǎn)權(quán)。曾經(jīng)我們討論過(guò)一種方法就是根據(jù)違法程度不同，每年增收土地使用費(fèi)，通過(guò)稅收方式對(duì)城中村進(jìn)行改善和維護(hù)，不可能隨便就合法化，這相當(dāng)于是懲罰老實(shí)人，我們要尊重歷史，事實(shí)求事，循序漸進(jìn)?！?住建局相關(guān)人士分享道。
而近期官方的表態(tài)雖然隱晦，但更進(jìn)一步揭示了小產(chǎn)權(quán)走向光明大道的路徑：“由于深圳土地資源緊缺，政府正充分挖掘存量資源籌集保障性住房。與農(nóng)村自建房合作的方式，也是籌集房源考慮的途徑之一。同時(shí)，還將鼓勵(lì)企事業(yè)單位和原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位（村股份公司）在符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定和規(guī)劃要求的前提下，將自有用地用于保障房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。”
這代表將有一批“小產(chǎn)權(quán)房”良民將被政府看中，改造為安全有保障、配套較完善、居住有特色的保障房。不少“小產(chǎn)權(quán)房”被賣給個(gè)人所有，歸屬?gòu)?fù)雜，收編困難，要與小業(yè)主談合作，就是與人性談條件。