鴻興房源

標(biāo)題: 房貸真相：到底是給銀行打工，還是銀行給你打工 [打印本頁]

作者: 于萌 時間: 2017-11-1 15:43
標(biāo)題: 房貸真相：到底是給銀行打工，還是銀行給你打工
在網(wǎng)上看到一個話題：十年前買房的人，現(xiàn)在過得怎么樣？

10年前，上海浦東一套房或許只要150萬，可在10年后的2017年，已經(jīng)達(dá)到了1100萬，也就是說，如果當(dāng)初你選擇了買房，那你的財富便每個月增值7萬多。

時勢造英雄，無數(shù)人在高房價的重壓之下感嘆：如果時光倒流十年，我們肯定會囤一大波房子?？墒?，時光無法倒流，即便是給個機(jī)會，當(dāng)年的你也未必有勇氣買房。

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十年之間，北上廣深的房價漲幅跑贏了收入和房租。為什么一線城市的房價超越了普通人的承受范圍，卻依舊有人在買房?

有人拿十年的光陰去換一套大城市的房子，有人用十年的光陰享受一段沒有房貸的舒適人生。十年之間，恰似南柯一夢。

1、有房才叫有家

上一輩人的理念是，買房貸款，就是給銀行打工，寧愿跟親戚盡量借，也要想方設(shè)法的減少貸款的額度。

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而我們這輩好多人的理念是，為了一套房子成為一生的房奴不值得。

那么房貸，到底是給銀行打工還是銀行給我打工呢？

2、全款買房

從總金額來看，確實(shí)是相對較少的，可以免除各種手續(xù)費(fèi)、銀行利息等。

而且樓盤會有針對一次性付款購商品房給予大幅度的折扣優(yōu)惠活動。

此外，全款買房，直接與開發(fā)商簽訂購房合同，省時方便。

對于購置二套房產(chǎn)的人而言，除了省去了貸款利率上浮的支出外，也節(jié)省了各種與銀行打交道的時間和精力。

還有，付全款購買的房子再出售時就比較方便了。

不必受銀行貸款的約束，一旦房價上升，轉(zhuǎn)手快，退出套現(xiàn)很容易。

但是呢，全款買房就是一次性付完全部房款。對于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較弱的人來說，這是一個不小的負(fù)擔(dān)。

如果家庭不多留一點(diǎn)備用資金，萬一遇到大額花銷時，就會很被動。

3、貸款買房

可謂投入少收獲大。

你只要掏了首付，剩下的準(zhǔn)備好資料直接去銀行借就行了，只要每個月有穩(wěn)定的收入具備一定的還款能力，銀行會借給你，這樣你就是有房一族了！

而且利率低啊，用銀行的錢去投資生錢。

公積金政策近幾年也是在不斷的放寬，如果你房子總額多，貸款還可以公積金和商業(yè)貸款混合貸。

現(xiàn)在5年以上，公積金貸款現(xiàn)在的利率是3.5%，商業(yè)貸款也在4.9%，用商業(yè)貸款利率城市不同各地還會有小幅度的折扣。

而且還可以用公積金賬戶減輕經(jīng)濟(jì)壓力。

如果有多余的錢完全可以用來投資錢生錢，這樣既可以用銀行的錢掙錢，也提前擁有了自己的房子，何樂而不為?

再者，風(fēng)險小，有保障。

貸款買房等于銀行出一大部分錢替你付款，所以銀行為了控制信貸風(fēng)險，對于房貸的審查就相對嚴(yán)格。

銀行會對房子進(jìn)行考察，保障房子的開發(fā)商及房屋結(jié)構(gòu)等安全性，所以貸款買房有銀行為你審查細(xì)節(jié)風(fēng)險就很小了，你的財產(chǎn)也就有保障啦。

最后，你還不得不考慮一個社會因素，通貨膨脹，錢在貶值！

在物價飛速上漲人民幣貶值的時代，錢越來越不值錢，也就是說房子有可能越來越貴。

如果想攢夠錢了再買房，一般上來說你的攢錢速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房價的上漲速度，也許一輩子都很難住在自己的房子里，擁有自己真正的家。

4、貸多長時間合適，要提前還款嗎？

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先來舉個例子：

地點(diǎn)坐標(biāo)：北京，假設(shè)，首付30% ，公積金和商業(yè)貸款混合貸款，公積金：4.05% 商業(yè)貸款：6.15%，公積金貸款120萬，商業(yè)貸款280萬，貸款400萬。

很多朋友看到30年，等額本息的總利息是421.5萬，等額本金332.1萬，尼瑪，坑爹啊，銀行收了我們這么多利息。

建議：

按最長的時間貸款，能貸30年，就貸30年，如果每年都可以找到高于6.15%的投資，不用著急還銀行貸款的。

提前還款，就看你想不想在用銀行的錢投資嗎？自由選擇權(quán)在你們手上哦。

5、等額本息or等額本金

首先我們站在銀行按揭還貸款的角度分析等額本金和等額本息。

其實(shí)無論是等額本息或者是等額本金還款方式，其利息的計算都是用你借用銀行的本金余額，乘以對應(yīng)的月利率（約定的年化利率/12個月），計算出自己當(dāng)月應(yīng)該償還銀行的利息的。也就是說，兩種不同的還款方式，利率水平其實(shí)是一樣的。

之所以計算出的利息不同，其實(shí)是因?yàn)槟悴煌路萁栌玫谋窘鸩煌斐傻摹＝璧谋窘鸲?，要還的利息就多；借的本金少，要還的利息就少。

舉個例子：

如果借款100萬，20年還清，年利率6.15%，則月利率為0.5125%。

1.假設(shè)等額本金，則月還款本金為：100萬/240個月，即每月為4167元；

（1）第一個月還款利息為：100萬*0.5125%=5125元，則第一個月的實(shí)際還款額為4167+5125=9625元。

（2）第二個月剩余本金為100萬-4167=995833元，則第二個月要還的利息為：

995833*0.5125%=5103.64元，則第二個月的實(shí)際還款額為4167+5103.64=9270.64元

以此類推

等額本金下20年共還款約161.7萬元，共支付利息61.7萬元。

2. 如果是等額本息，借款100萬元，20年還清，年利率6.15%，月利率0.5125%，則每月還款額（含本、息）為7251.12元。

（1）第一個月計算出的利息同樣為5125元，第一個月只歸還了本金7251.12-5125=2126.12元；

（2）第二個月計息的基礎(chǔ)是上個月的本金余額，即100萬-2126.12=997873.8元，則第二個月應(yīng)還的利息是5114.10元，即第二個月歸還的本金為2137.01元

以此類推

等額本息下，20年共還款約174萬元，共支付利息74萬元。

通過上面的計算，是不是可以看出：兩種不同的還款方式，都是公平的。不存在吃虧占便宜、不存在哪個更合算的問題。等額本金與等額本息相比，因?yàn)橹霸路菝總€月都比等額本息的還款金額大，所以其實(shí)就類似于每個月都有部分提前還款，通過這種每個月的提前還款減少了本金余額，占用利息自然就少了。其實(shí)如果不選擇等額本金的方式，而是在你有錢的時候?qū)ｉT做一大筆的提前還款，效果也是差不多的。你最終利息高，是因?yàn)槟忝總€月占用銀行的本金多造成的，并不是銀行設(shè)計要多賺你的利息。

所以，如果你前期資金并不算太緊張，可以選擇等額本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期資金緊張，你可以選擇等額本息方式，這樣雖然前期利息支出多，但是資金壓力會小。等什么時候有資金的時候適當(dāng)做些提前還款，同樣能夠達(dá)到降低利息支出的效果。

等額本金所還利息少，但是初期還款壓力大；等額本息月還款金額相同，但是利息稍多。

借用銀行的錢，我們把結(jié)余下來的錢，投資利息只要比銀行高，其實(shí)就是賺的，個人比較偏好等額本息，投資收益大于銀行利息，就是劃算的，所以相當(dāng)于在利用銀行錢做投資了！

6、哪類人適合提前還款vs不用提前還款

提前還款三類人：

1.傳統(tǒng)保守：錢只存銀行，不做任何投資，不學(xué)習(xí)，不了解，不愿意承擔(dān)任何風(fēng)險的朋友，還是提前還了吧，為了生活更踏實(shí)的明智選擇。

2.不想要任何的負(fù)責(zé)，覺得欠錢很有負(fù)擔(dān)，心里壓力超級大的朋友，為了你更好的睡眠質(zhì)量，請你還了吧。

3.這一類是高人哦，還了房子的錢，又拿無貸款的房子去銀行做抵押貸款的朋友，相比你肯定有非?？孔V的投資渠道，并且肯定高于抵押貸款的利率，如果你身邊有這樣的朋友，請注意，請抱大腿，土豪，帶小編一塊玩吧。

建議不用提前還款的類型：

1.公積金貸款，商貸7折，8折，公積金貸款利率才4.05%。

2.等額本金還款期限已經(jīng)超過三分之一，剩下的利息已經(jīng)越來越少，不用選擇提前還款了，本金都已經(jīng)還了大半了，每個月還的利息部分已經(jīng)比較少了哦。

等額本息還款期已經(jīng)超過二分之一，可以提前還款，但是看準(zhǔn)時間，節(jié)省的利息會比較多，其實(shí)節(jié)省的利息已經(jīng)沒有多少了。

總結(jié)：

首先，如果能借到銀行的錢，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。為什么？因?yàn)橹袊鴮?shí)際上長期是高通脹、低利率，甚至長期是負(fù)利率。你借到銀行的錢，其實(shí)就是等于賺到了。

7、你該買什么房?房貸占收入比多少最合適?

一、自?。?br />
（1）剛性需求(多為25~35歲)

即人的最基本需求，比如穿衣、吃飯、工作等等，住房也列其中;沒有彈性的需求，是必須的，且可變動和伸縮的空間不大。

購房前需要優(yōu)先考慮：

①預(yù)算，對于“月供族”來說，每月還貸額度盡量控制在總收入的50%以內(nèi)。

②地段，因?yàn)槟贻p人工作不穩(wěn)定，盡量選擇離地鐵站近的房子，方便工作出行。

③開發(fā)商，品牌開發(fā)商往往能帶來周邊裴傲完善及區(qū)域升級發(fā)展。

④戶型，“麻雀雖小、五臟俱全”的戶型最實(shí)用。

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⑤物業(yè)，優(yōu)先考慮物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，確保有一個好的居住環(huán)境，還能延長房屋使用年限。

（2）改善性需求(35歲以上)

主要是指對目前的居住條件不滿意，需要重新購置房產(chǎn)來滿足對居住的需求。
分為兩類：

◆目前居住條件較差，迫切需求改善居住環(huán)境而購房

◆收入頗豐，為追求更高生活質(zhì)量購買新房

購房前需要優(yōu)先考慮：

①區(qū)域選擇的考量要更加全面，房價水平、生活配套、住房條件、小區(qū)環(huán)境、周邊交通、學(xué)校等分布情況，全面衡量自身經(jīng)濟(jì)能力和換房要求。

②原來住宅的處理，對原有住宅出售或出租結(jié)合市場情況和未來走勢來定。如原住宅位置較好，租金較高，可利用租金來還換房后的貸款。

③相關(guān)的交易稅費(fèi)要明晰，在“賣舊買新”升級置業(yè)時，要理清自己作為賣方和買方雙重身份各自需繳納的稅費(fèi)。

二、投資

為了賺取租金或資本增值，重點(diǎn)關(guān)注房屋的升值潛力。

購房前需要考慮：

①把握市場底部的機(jī)會或投資的“時間窗”。
②區(qū)域是否發(fā)展成熟、配套完善。
③交通是否便利。
④區(qū)域政策是否利好，前景可觀。
⑤衡量投資回報率的大小。

月收入多少用于房貸月供才不影響生活品質(zhì)呢?這還需要根據(jù)個人實(shí)際情況而定。

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50%是警戒線

如果購房者工作穩(wěn)定，又未婚或已婚沒有孩子，那么房貸月供可以制定為家庭月收入的40%—45%。因?yàn)檫@時家庭負(fù)擔(dān)較小，用于其他生活方面的花費(fèi)比較少，個人年齡也比較小，升值潛力還比較大，所以，可以考慮將房貸月供制定得高一點(diǎn)。

根據(jù)中國銀監(jiān)會2004發(fā)布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》，商業(yè)銀行應(yīng)將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下(含50%)，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下(含55%)。

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30%是舒適線

如果是收入穩(wěn)定，已經(jīng)結(jié)婚生子的購房者，那么可以將月供制定在家庭月收入的30%。為了保證家庭日常開支和孩子的教育支出，應(yīng)該適當(dāng)減少月供占家庭收入的比例。

每月償還各類貸款金額如果超過月收入的1/3，就可能對生活質(zhì)量造成影響。因此，借款人應(yīng)當(dāng)客觀地判斷自己的還款能力，切忌盲目高估個人財務(wù)狀況的流動性和未來收入，承擔(dān)過高比率的負(fù)債，導(dǎo)致流動性危機(jī)或償付能力不足的困境。

8、專家提醒：買房前記住這3點(diǎn)

1. 提前做好規(guī)劃

明確購房需求，在買房前一定要仔細(xì)權(quán)衡什么才是自己當(dāng)前最迫切需要的，理性和有規(guī)劃地消費(fèi)是購房的前提。應(yīng)權(quán)衡大局分清主次，根據(jù)自己的收入等實(shí)際情況來確定適合自己的樓盤。

2. 要明白買房究竟要多少錢

除首付款外，購房切忌將所有存款都用于購房，因?yàn)橘I完房后緊接著就是裝修房屋、置辦家具、家電等，這些也需要一筆不小的費(fèi)用。因此，在購房時，至少還應(yīng)保留1/3的存款。

3. 貸款方式選擇符合自己的

消費(fèi)者在貸款購房時，還款年限選擇15—20年較為適中。貸款年限過短，還款壓力則相應(yīng)較大。在考慮貸款金額和年限時，不能單憑現(xiàn)階段的收入標(biāo)準(zhǔn)來決策，多考慮家庭未來可能面臨的一些實(shí)際問題，保留一定的積蓄以備失業(yè)、養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等方面的不時之需。

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