鴻興房源

標(biāo)題: 房地產(chǎn)稅要推遲嗎 [打印本頁(yè)]
作者: 大海    時(shí)間: 2018-10-1 10:00
標(biāo)題: 房地產(chǎn)稅要推遲嗎
不久前，十三屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃發(fā)布，包括房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的11部稅法同時(shí)亮相第一類項(xiàng)目，擬在本屆人大常委會(huì)任期內(nèi)提請(qǐng)審議。

此后，全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)副主任許安標(biāo)接受采訪時(shí)對(duì)此作出解釋，5年內(nèi)將有116件法律草案列入規(guī)劃，其中一類項(xiàng)目69件，即條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請(qǐng)審議的法律草案，其中就包括房地產(chǎn)稅法。

于是，市場(chǎng)就有了“房地產(chǎn)稅5年內(nèi)提請(qǐng)審議”的說(shuō)法。對(duì)于這樣的說(shuō)法，社會(huì)上出現(xiàn)了截然相反的兩種解讀。

有人認(rèn)為房地產(chǎn)稅短期內(nèi)來(lái)不了，起碼這幾年沒戲，代表人物有華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康。

他表示，十八大以后明確要求加快房地產(chǎn)稅立法，并適時(shí)推進(jìn)改革，但到現(xiàn)實(shí)中，從今年兩會(huì)后傳出的2年內(nèi)啟動(dòng)房地產(chǎn)稅立法，到之后的5年內(nèi)啟動(dòng)房地產(chǎn)稅立法的消息，逐漸從短期變成了中長(zhǎng)期；但無(wú)論如何，正式啟動(dòng)一審才是最關(guān)鍵的時(shí)間點(diǎn)。房地產(chǎn)稅法進(jìn)入審議階段后，一定會(huì)征求社會(huì)意見，還應(yīng)召開聽證會(huì)，不排除存在一拖多年的可能性。

而另一派人則認(rèn)為，“5年內(nèi)提請(qǐng)審議”只是給了一個(gè)時(shí)間底線，房地產(chǎn)稅越來(lái)越迫近了。住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌就表示：“眼下房地產(chǎn)稅出臺(tái)的條件越來(lái)越充分，我樂觀的想法是2020年前出臺(tái)?！?br />
對(duì)于市場(chǎng)的不同解讀，立法專家朱少平在接受媒體采訪時(shí)指出：“房地產(chǎn)稅被列入一類審議，就是表明了官方的態(tài)度，雖然沒有說(shuō)具體出臺(tái)日期，但要分清任期5年內(nèi)審議并不等于第5年才出臺(tái)，這其中可能兩年就審議完了，也可能爭(zhēng)議較大5年都很難出臺(tái)，只能說(shuō)房地產(chǎn)稅是非常重要的新稅法，還沒有具體時(shí)間表?！?br />
盡管沒有時(shí)間表，但市場(chǎng)對(duì)“房地產(chǎn)稅”的討論則越來(lái)越深入了，熱點(diǎn)話題主要體現(xiàn)在下面四方面。

熱點(diǎn)之一：怎么征

今年6月中旬，自然資源部稱，全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)已實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記體系進(jìn)入到全面運(yùn)行階段。

“不動(dòng)產(chǎn)登記全國(guó)聯(lián)網(wǎng)”的消息一經(jīng)發(fā)出，外界就將其與房地產(chǎn)稅掛鉤，視其為征稅的“技術(shù)前提”。7月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇在答記者問時(shí)表示，加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅相關(guān)政策舉措。這一表態(tài)更增加了外界對(duì)于房地產(chǎn)稅出臺(tái)的預(yù)期。

不過，技術(shù)上雖然做好了準(zhǔn)備，但是在“怎么征”這個(gè)問題上業(yè)界還沒有達(dá)成共識(shí)。

不妨先看看上海、重慶兩地“房地產(chǎn)稅”試點(diǎn)的情況。

2011年1月28日，上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)。征收對(duì)象是上海市居民家庭在上海新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購(gòu)的二手存量住房和新建商品住房)，以及非上海市居民家庭在上海市新購(gòu)的住房。

上海居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積(指住房建筑面積)人均不超過60平方米的，其新購(gòu)的住房暫免征收房產(chǎn)稅。

2011年1月28日，重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)正式啟動(dòng)，試點(diǎn)范圍為重慶主城9區(qū)內(nèi)存量以及增量的獨(dú)棟別墅、新購(gòu)高檔商品房、外地人在重慶購(gòu)買的第二套房，這些住宅將被征收房產(chǎn)稅，其稅率為0.5%～1.2%。

“上海版房產(chǎn)稅”是對(duì)增量的房產(chǎn)征稅，有免稅的設(shè)計(jì)；“重慶版房產(chǎn)稅”是對(duì)增量、存量的高檔商品房征稅，其特點(diǎn)是梯度費(fèi)率。二者的共同點(diǎn)都是對(duì)“局部市場(chǎng)”征稅，因此實(shí)際貢獻(xiàn)的稅收額是非常有限的。

從試點(diǎn)的效果可以看出，要想使房地產(chǎn)稅成為一個(gè)有意義的稅源，同時(shí)又兼顧公平，必須將所有的新房、舊房納入征稅范圍。這一點(diǎn)業(yè)內(nèi)分歧并不大，分歧在于要不要有“免征額度”以及“免征多少”。

以賈康為代表的專家認(rèn)為，不能照搬美國(guó)的普遍征收模式，在中國(guó)的國(guó)情下必須考慮處理非常棘手、復(fù)雜的免征問題；而能夠?qū)で笞畲蠊s數(shù)，處理好復(fù)雜的免征的問題，才能讓房地產(chǎn)稅立法達(dá)成共識(shí)。

與之相反，立法專家朱少平指出，房地產(chǎn)稅目前還沒有公布任何細(xì)則，但最可行的就是在上海、重慶模式的基礎(chǔ)上適當(dāng)調(diào)整，形成方案。他認(rèn)為，無(wú)論怎么調(diào)整，都不能從家庭房產(chǎn)的第二套開征；如果只是對(duì)家庭房產(chǎn)的第二套甚至第三套才開始征收房地產(chǎn)稅，很可能會(huì)產(chǎn)生不小的社會(huì)問題，比如會(huì)有一批人動(dòng)歪腦經(jīng)去想辦法避稅。

熱點(diǎn)之二：征多少合適

除了“怎么征”，“征多少”更是難題。

在我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)制度下，開發(fā)商在競(jìng)拍土地時(shí)已一次性繳納了高達(dá)數(shù)十億元甚至上百億元的巨額“土地出讓金”，相當(dāng)于已一次性繳納了70年的土地租金。同時(shí)，開發(fā)商還需要繳納大量的與土地相關(guān)的稅收，例如土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。這些都是開發(fā)商賣房子的直接成本。

老百姓買房時(shí)，已經(jīng)把這些費(fèi)用一次性支付給了開發(fā)商。如果今后對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收“房地產(chǎn)稅”，勢(shì)必要對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)的各項(xiàng)稅收進(jìn)行重新的分類、梳理，以避免重復(fù)計(jì)稅的問題。

最終只有一個(gè)結(jié)果——就是稅賦的轉(zhuǎn)移，由開發(fā)企業(yè)向產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)移，即開發(fā)商品住宅的直接成本降低了，而個(gè)人持有商品住宅的成本上升了。目前社會(huì)普遍關(guān)注的問題就是——這個(gè)持有成本會(huì)上升多少？

現(xiàn)在北京、上海很多市中心的老房子都價(jià)值1000萬(wàn)元以上，但生活在里面的家庭并非富裕家庭，家庭年收入并不很高，如果按照1%的稅率收取“房地產(chǎn)稅”，一年被收走10萬(wàn)元，對(duì)于這些家庭來(lái)說(shuō)會(huì)是沉重的負(fù)擔(dān)。

即便不是市中心的房產(chǎn)，一般的青年白領(lǐng)也要貸款幾百萬(wàn)元才可以在北京、上海買房，通常房貸還款支出已經(jīng)占到家庭可支配收入的一半左右，如果未來(lái)房地產(chǎn)稅制定得過高，也可能會(huì)加重這些社會(huì)中堅(jiān)力量的生活負(fù)擔(dān)。

熱點(diǎn)之三：能否抑制房?jī)r(jià)

從一般商品角度來(lái)看房?jī)r(jià)，主要就是受“供應(yīng)”和“需求”的影響。具體而言，與人口流入、居民收入、土地供應(yīng)量有密切關(guān)系。

首先，房?jī)r(jià)與人口的流入息息相關(guān)，近20年一線城市人口高速流入，造成了一線城市房?jī)r(jià)大漲。近幾年，一線城市開始控制人口流入，與此同時(shí)“城市群”成為未來(lái)城市規(guī)劃的主流方向，大量人口又涌入到熱點(diǎn)城市周邊的二三線城市，使得這些城市的房?jī)r(jià)快速上漲。未來(lái)，人口流入對(duì)房?jī)r(jià)的影響還會(huì)持續(xù)。

其次，房?jī)r(jià)也與老百姓的收入增長(zhǎng)有關(guān)。過去幾十年，中國(guó)人的收入持續(xù)保持高增長(zhǎng)，對(duì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲作用明顯。一線城市雖然人口增速放緩，但收入的增長(zhǎng)并不低，大量高收入人才的流入對(duì)房?jī)r(jià)上漲起到正面影響。

第三，土地供應(yīng)。土地供應(yīng)的多少也在一定程度上決定了商品房有效供應(yīng)的數(shù)量。一些熱點(diǎn)城市的土地供應(yīng)量如果不足，也會(huì)助推房?jī)r(jià)上漲。

此外，房?jī)r(jià)還與貨幣發(fā)行量有一定的關(guān)系，即平時(shí)常說(shuō)的“通貨膨脹”因素。尤其是一些一線城市的房?jī)r(jià)，與貨幣發(fā)行量的關(guān)系更為密切。2009年之后，中國(guó)廣義貨幣M2較快增長(zhǎng)，甚至超過美國(guó)和日本，成為全球規(guī)模最大的國(guó)家。在此背景下，一線城市房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了上漲。

以上種種因素，都是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的客觀原因。近年來(lái)，國(guó)家已經(jīng)采取了有力的各項(xiàng)調(diào)控措施，使房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭得到了遏制，整個(gè)市場(chǎng)也表現(xiàn)出平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。

而房地產(chǎn)稅作為一種稅收，很難逆轉(zhuǎn)上述客觀因素。此外，從上海和重慶的征收經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，推出房地產(chǎn)稅也并沒有對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生明顯抑制作用。

熱點(diǎn)之四：如何讓老百姓接受

為什么房地產(chǎn)稅受到高度重視，但進(jìn)展卻總是不如意呢？

賈康認(rèn)為，房產(chǎn)多的人，肯定不怎么愿意繳納房地產(chǎn)稅，包括那些擁有改善房的成功人士，按人之常情也是不想承擔(dān)這個(gè)稅負(fù)。從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，也需要讓公眾更多地了解房地產(chǎn)稅的來(lái)龍去脈，做更多的解釋工作，充分考慮社會(huì)和市場(chǎng)的承受力，增加普通老百姓對(duì)它的接受度。

【該文章內(nèi)容來(lái)源互聯(lián)網(wǎng)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪】



歡迎光臨 鴻興房源 (http://juanantoniorodriguezmenier.com/) Powered by Discuz! X3.4