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標題: 購買房子 交易價格并不是越低越好 [打印本頁]
作者: 秦嶺    時間: 2017-11-24 11:28
標題: 購買房子 交易價格并不是越低越好
評估價213萬的房子約定賣135萬 法院判終止合同
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買賣方就羅湖這一物業(yè)成交未能達成一致。

購房經(jīng)

為了買到更實惠的商品，買賣雙方在交易中時常討價還價。但也不是價格越低越好，如果約定交易價格過低，買方可能面臨“明顯不合理的低價”。深圳的小趙目前攤上官司了，原因就是自己買的房子價格被視為“明顯不合理的低價”。

2015年6月3日，買家小趙從賣家小張手上購買羅湖東湖大廈一物業(yè)，約定交易價格為135萬元。但因賣家異地，雙方遲遲未能交易，同年10月，經(jīng)歷了“330新政”后的深圳樓市行情大好，賣家反悔，稱信息不對稱導致房產(chǎn)銷售價格偏低，要求中止交易。雙方鬧上法庭。開庭前，小張要求法院對該物業(yè)估值，涉案房產(chǎn)于2015年6月3日的市場價值為213 .05萬元。法院認為，合同約定成交價格的135萬元僅為評估價格的63 .3%，雙方權(quán)利義務明顯失衡，有違公平等價有償原則，可以認定為“顯失公平”。判小張敗訴。

約定價格

雙方遲遲未能成交

買家小趙與家公、家婆同住，2015年6月以前在深圳有一套103平米的住宅。隨著孩子的長大，居所變得擁擠。為改善居住條件，自2011年起，小趙租住了在同一棟樓的小張約71平方米的住房。2015年年初，小趙有計劃再購入一套小戶型，便于當年4月詢問小張是否愿意出售其租賃的房產(chǎn)。

“當時小張已離開深圳，在東北居住多年，小張稱可以考慮，并要價160萬元?！睋?jù)小趙介紹，小張報價是依據(jù)自己有置業(yè)經(jīng)驗的侄女。不過，小張對此否認，表示自己不懂，沒有提過價格。

小趙看來，自己2012年所購的103平米房子為140萬元，小張71平米的房子要價160萬元，“這兩年就算漲價也不可能漲那么多，就和她討價還價”，最終對方同意以135萬元成交，約定在2015年10月20日前交房，并讓小趙擬份合同郵寄給小張。

在小趙出示的房產(chǎn)交易合同上，除了約定交房時間，其他選項均未具體注明。對此，小張表示，“開始說的只是定金合同，不是買賣合同，所以我就簽了?！?br />
2015年6月3日，小張簽好合同寄回給小趙，小趙于2015年6月8日給匯了20萬元定金。小趙稱事后了解到，2015年4月25日在同棟樓同戶型成交價是170萬元，“確實比我們的成交價高一些”，小趙說。

從2015年8月底開始，小趙就陸續(xù)催小張過來交房，“她以各種理由拖延，我希望她盡快過來交房，好讓我有時間裝修一下，她說你大膽裝修吧，憑我們的交情你還怕我反悔不成?！毙≮w稱，這些有聊天記錄為證。

房價上漲

賣家反悔終止合同

小張2015年10月初到深圳，“剛見面時很熱情，大家約好第二天去辦理過戶手續(xù)?！钡诙煨埛椿诹?，“把我丈夫約出去談判，我丈夫同意加一些錢購買，但不能加太多?！苯Y(jié)果由于小張要價過高沒有談攏。小趙認為，這或與那段時間深圳房價上漲有關(guān)系。

對此，小張表示自己始終沒有提過價格的事情，也不存在要價，“當時我覺得她騙了我，我不想賣給她了”。小張稱自己離開深圳多年，對深圳情況不了解，不知道房子應該值多少錢。2015年10月11日，小張委托律師事務所來函，聲明終止履行房地產(chǎn)買賣合同，終止租賃合同，要求小趙年內(nèi)搬出該處物業(yè)。

在開庭前，羅湖法院應小張申請，讓評估公司對該物業(yè)以2015年6月3日為時間點進行評估。據(jù)了解，深圳文集土地與房地產(chǎn)評估經(jīng)紀有限公司對該處房產(chǎn)2015年6月3日的價值進行了評估，結(jié)果顯示，該處物業(yè)的評估總值為213 .05萬元?！霸u估價格我認為匪夷所思，要求重評，被法院駁回，”小趙說。

法院裁定

約定價僅為評估價6成

法院認為，合同約定成交價格僅為評估價格的63 .3%，雙方權(quán)利義務明顯失衡，有違公平等價有償原則。根據(jù)相關(guān)法律條款，一方當事人利用優(yōu)勢或者利用對方?jīng)]有經(jīng)驗，致使雙方的權(quán)利與義務明顯違反公平、等價有償原則的，可以認定為“顯失公平”。根據(jù)《合同法解釋二》第19條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓價格達不到交易時交易地的指導價或者市場交易價百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價。

不過，小趙不認可法院的說法，認為小張不存在有信息不對稱的情況，并且，該物業(yè)當時估值不足以達到213 .05萬元。小張向南都記者出示了一份合同，2015年4月，該樓盤同一戶型20樓成交價格為170萬元。小張認為，法院所使用的第三方估價報告價格過高，正試圖力證這一“事實”。

律師意見

交易價格并不是越低越好

●盈科信榮(全國)房地產(chǎn)律師團隊首席律師 張茂榮

從法律層面來判斷是否“顯失公平”，其他方面都是主觀的，唯獨市場價格是客觀的。所以，主要看約定交易與市場價格的差距。而本案中涉案房產(chǎn)的約定交易價格明顯低于法院評估價格，被視為“顯失公平”沒有問題。至于合同撤銷以后怎么處理？法院也建議小趙可以考慮另外立案提起訴訟，但這個賠償不會是全部，因為雙方在此次事件中都有過錯。

在房產(chǎn)交易中簽訂買賣合同，需要注意的是，并不是價格越低越好。如果約定交易價格明顯低于市場價格，很可能就會被法院視為顯失公平。如果小趙堅持法院使用的評估報告有誤，可以向法院申請重新評估或找專業(yè)的評估公司做評估，用以比較。

另外，對于合同上沒有具體的約定執(zhí)行時間的，不影響合同的法律效力，只是影響履行合約，另外補充協(xié)議加以說明即可。根據(jù)合同法規(guī)定，合同履行期限不明確的，債務人可以隨時履行，債權(quán)人也可以隨時要求履行，但應當給對方必要的準備時間。





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