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不動產(chǎn)投資信托公司 可成為不動產(chǎn)市場價格之“錨”
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作者:
大海
時間:
2018-10-18 10:18
標題:
不動產(chǎn)投資信托公司 可成為不動產(chǎn)市場價格之“錨”
作為房地產(chǎn)證券化的重要手段，REITs（又名：不動產(chǎn)投資信托公司）產(chǎn)品近年來廣受國內(nèi)市場關(guān)注。中國公募REITs市場發(fā)展空間如何？應(yīng)著重在哪些方面加強公募REITs市場建設(shè)？投資者亟待獲取問題的答案。
昨日，北京大學光華管理學院REITs課題組發(fā)布《中國公募REITs發(fā)展研究——投資者的視角》（下稱《報告》），從REITs對投資者的意義、全球REITs市場表現(xiàn)等多個視角審視公募REITs的作用，并給中國公募REITs市場建設(shè)提出建議。
《報告》指出，REITs對于一、二級投資者、機構(gòu)與個人投資者都具有重要意義。對于一級市場投資者而言，資本的收益和退出是社會資本考慮是否介入不動產(chǎn)項目的兩個重要問題，而REITs為社會資本提供了新的退出渠道；對二級市場投資者，REITs為投資者提供了幾乎完美的替代途徑，因為REITs相比直接不動產(chǎn)投資有著更高的流動性、更低的交易成本和更低的交易門檻；對機構(gòu)投資者，資管新規(guī)下，REITs可成為機構(gòu)投資者合規(guī)資產(chǎn)的新選擇；對個人投資者，REITs則可為居民的財產(chǎn)性收入提供大類資產(chǎn)，充分體現(xiàn)普惠性。
此外，《報告》還指出。從短期看，REITs價格與不動產(chǎn)價格之間的相關(guān)性較低，受到股票市場波動的影響較大。但從長期看，REITs市場的價格與不動產(chǎn)的價格之間從長期看有著緊密的關(guān)聯(lián)，可以將長期REITs投資作為長期直接不動產(chǎn)投資的替代。長期來看由于具有相同的底層資產(chǎn)，REITs和不動產(chǎn)市場最終都會調(diào)整自身的價格與變化的基本面相一致。
同時，REITs 價格還具有領(lǐng)先于不動產(chǎn)市場價格的特點。在影響不動產(chǎn)價格的因素發(fā)生變化之后，由于流動性好、交易量大、交易成本低，REITs市場的價格變動先于不動產(chǎn)市場，不動產(chǎn)市場的價格調(diào)整更為緩慢，因此REITs市場具有價格發(fā)現(xiàn)的功能，可以成為不動產(chǎn)市場價格的“錨”。
目前，中國國內(nèi)公募REITs尚未正式落地，還停留在類REITs的探索階段。據(jù)課題組此前報告測算，中國公募REITs市場規(guī)模未來可達4萬億至12萬億元，發(fā)展空間極為廣闊。針對中國市場的現(xiàn)狀，北大光華REITs課題組對中國公募REITs市場建設(shè)提出了四條建議：
一是增加REITs產(chǎn)品透明度，強化REITs的信息披露。
通過完善相關(guān)信息的審計審查和信息披露，增加信息透明度，減小投資者和管理層之間的信息不對稱程度，有助于幫助投資者建立注重內(nèi)在價值的REITs估值和投研體系，利于REITs市場進行價格發(fā)現(xiàn)，推動投資者進行長期價值投資。
二是進一步加大REITs投資的投資者教育，
特別是加強對于機構(gòu)投資者的培養(yǎng)。對散戶投資者教育的過程中，一定要避免宣傳REITs投資是炒作房地產(chǎn)的替代方式，而是宣揚其是一種高股息收益率的、長期回報較高的、有分散化價值的金融產(chǎn)品；對于機構(gòu)投資者，應(yīng)當逐步加強其對于REITs市場的理解，提升其對于REITs市場的投研水平，培養(yǎng)機構(gòu)投資者的投資能力。
三是在REITs市場建立健全基于持有期限的股息征稅差異化制度。
中國現(xiàn)階段不對資本利得征稅，但存在股息稅，基于股息征稅的差異化稅制可以降低短期投機者的收益，有效減少REITs市場的短期投機，使市場回歸長期投資的本源。
四是建立合理的交易機制，特別是建立行之有效的做空機制。合理的做空機制能夠幫助REITs市場實現(xiàn)多空兩方面力量的平衡，使得REITsREITs可成為不動產(chǎn)市場價格之“錨”REITs可成為不動產(chǎn)市場價格之“錨”可成為不動產(chǎn)市場價格之“錨”價格不過分脫離其內(nèi)在價值。
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