鴻興房源

標(biāo)題: 古代宋朝的房價(jià)到底貴不貴？和現(xiàn)在比那個(gè)人性化些 [打印本頁]

作者: 大海 時(shí)間: 2018-10-24 10:25
標(biāo)題: 古代宋朝的房價(jià)到底貴不貴？和現(xiàn)在比那個(gè)人性化些
吳鉤在《宋朝：高收入與高消費(fèi)的時(shí)代》中說，要想在開封買一套普通住宅，普通收入群體不吃不喝積攢150年到400年，“農(nóng)民工”則需要努力800多年。

這個(gè)結(jié)果，嚇我一大跳：1000多年前的大宋，就出現(xiàn)了這么猛的房地產(chǎn)泡沫？

1 宋朝是中國歷史上商品經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的朝代之一，以前的城市“坊市制”土崩瓦解，百姓獲得了最多的自建房子機(jī)會(huì)。

房子的自由交易，得到了空前的繁榮，史上最盛大的商品房流通開始真正涌現(xiàn)。探討宋朝的商品房，在今天依然有不少可鑒之處。

先來看看宋朝的收入和購買力。

清代的趙翼在《廿二史札記》中記載，宋朝官員的俸祿是高薪。宰相一級(jí)，底薪450貫，加上七七八八的各種補(bǔ)貼，每個(gè)月達(dá)600貫。

地方上的高官，比如知府（知州），各種補(bǔ)貼，打包下來，一般達(dá)月薪500貫。

一些牛逼的廚娘，去太守家做一餐飯，可以拿到500貫，其他許多贈(zèng)送還不算?？胺Q到家服務(wù)的米其林三星。

一些藝伎，收入更是高得嚇人，在高端夜總會(huì)，一晚可以撈成千上萬貫。比如李師師，皇帝都成天想著和她約會(huì)。

這些人相當(dāng)于時(shí)下的一線明星。

但是普通百姓，收入就少多了。

一般在城里打零工，比如縫紉、刺繡、幫廚、送餐，也就是日薪100-150文，月入3-4貫。賣點(diǎn)零碎，諸如水果、炊餅、果脯之類，大概80-250文的樣子，月入2-7貫。

在購買力這塊，我們可以用大米來作為坐標(biāo)衡量。

宋朝的糧食價(jià)格，從宋太祖到宋徽宗（大約160年間）的整個(gè)北宋，每石糧食的價(jià)格基本維持在200-760文。只是到了南宋，價(jià)格漲了3-4倍。

宋朝每石糧食換算到現(xiàn)在是59.2公斤。如果我們按超市里比較便宜的大米，按每公斤5元人民幣計(jì)算，也就是每石糧食價(jià)格是296元人民幣。

如果糧食按最高價(jià)格計(jì)算，每石760文，那么1貫錢相當(dāng)于現(xiàn)在的389.5元人民幣。

老百姓月薪3-4貫，可以購買4-5石糧食，大約233-312公斤大米，合人民幣1165-1560元。

高官月薪按500貫計(jì)算，可以購買658石糧食，大約38947公斤大米，合人民幣194736元。

所以，宋代的基尼系數(shù)特別高，貧富差距特別大。

2 那么，宋朝的房價(jià)到底怎么樣呢？

最貴的要數(shù)宋朝大奸臣賈似道在臨安（現(xiàn)在杭州）的房子，地皮不算，光造價(jià)就花了100萬貫。

像這種房子，屬于當(dāng)時(shí)天下數(shù)一數(shù)二的豪宅。上千間房子相連，幾百口人住在里面。

這是房王。

那么當(dāng)時(shí)的頂級(jí)貴族呢？

比如皇親國戚，像公主這個(gè)級(jí)別的。宋仁宗的兗國公主府第，價(jià)值20萬貫。

接下來，著名的王府，像鄧王錢俶，原來是做過國王的。投降了宋朝，被封為鄧王。他的王府的規(guī)格，算頂尖的，價(jià)值5萬貫。

一般高級(jí)官員，三品以上的，比如當(dāng)時(shí)執(zhí)政大臣陳洪進(jìn)的豪宅，花了1萬貫買的。

所以，拋開個(gè)別頂級(jí)官員，當(dāng)時(shí)高級(jí)官員，在開封搞一個(gè)氣派的豪宅，至少要花1萬貫以上，折算成人民幣是400萬左右。

一般的中級(jí)官員，或者有特殊貢獻(xiàn)的中下級(jí)官員，他們的宅子，算高檔住宅。

比如，都頭田欽詐，屬低階軍官，但是抗金有功，皇帝親自御賜5千貫，在開封搞了套不錯(cuò)的房子。

通判劉福，屬中級(jí)官僚，本來是地方官員，搞了錢跑到開封，花了5千貫買了座宅院。據(jù)載，是傾其所有?？梢姡胤礁吖偃ゾ┏琴I房，在當(dāng)時(shí)也是相當(dāng)不易。

從上面的事例看，高檔住宅，在當(dāng)時(shí)一般在5千貫以上，折算成人民幣是200萬左右。一般的人，不是中了大獎(jiǎng)，是不敢問津的。

3 那么開封一般的普通住宅，到底要多少錢呢？

在李燾的《續(xù)資治通鑒長編》中，記載了一個(gè)案例，京城著名無賴崔白，強(qiáng)買鄰居梁文蔚的房子。

“即以其舍求質(zhì)錢百三十萬，白因以九十萬市之。梁訴于府，白遂增錢三十萬”。

從這段話看來，梁家房子市場(chǎng)價(jià)值1300貫。

也就是說，在開封市內(nèi)，一般普通住宅大約是1300貫左右，也就是人民幣50萬左右。

李嘉誠曾說過，決定房產(chǎn)價(jià)值的因素：第一是地段，第二是地段，第三還是地段。

比如在開封的城墻邊，一些偏遠(yuǎn)的地方，一般的民宅，也就是200貫左右。

還是在李燾的《續(xù)資治通鑒長編》中，曾記錄拆遷靠近紅線30步的人家。

“百姓稅地并舍屋130戶，記值二萬二千六百余緡”。

這里包括地價(jià)和房屋，算下來，戶均只有173貫。因?yàn)橛锌赡懿皇侨?，可能?shí)際價(jià)值要高于這個(gè)。

但是可以看出，即便是開封，因?yàn)榈囟尾煌?，價(jià)差極大。

當(dāng)時(shí)的杭州城，也是一線城市。

像城外的民宅，磚木結(jié)構(gòu)，每間33貫，蘆草竹板結(jié)構(gòu)的，每間只要10貫。

北宋后期的一般底層農(nóng)民，一戶人家的住房價(jià)格在10貫左右，折合人民幣也就4000元。

所以房子的價(jià)格，地段為王。

剛才說的是宋朝一線核心城市，那么其他三五線城市呢？

比如中牟，在今天河南鄭州和開封之間，在當(dāng)時(shí)，不是二線，也是三線城市了。有一個(gè)官員叫趙承嗣，在市中心買了一處宅子，價(jià)格100貫。

陜西的華州，算比較偏了，當(dāng)時(shí)應(yīng)該是四五線去了。當(dāng)時(shí)官二代候可（其父曾擔(dān)任過尚書），又是著名的哲學(xué)家，賢臣。給他朋友郭行，在華州城內(nèi)買了處宅子，花了100貫。

以候可的名望和實(shí)力，給朋友買這套房子，應(yīng)該不會(huì)差。

大理學(xué)家朱熹，跑到江西廬山的風(fēng)景區(qū)，蓋了棟別墅，取名“臥龍庵”，也才花了100貫。

這些三五線的城市，當(dāng)?shù)刂猩蠈尤耸浚懈邫n住宅，大概100貫左右，折合人民幣也就4萬元左右。

4 房價(jià)貴不貴？一是看租售比，二看購買力。

當(dāng)朝官員司馬光曾說：十口之家，歲收百石，足供口食；月掠房錢十五貫，足供日用。

就是說，在開封這樣的地方，如果房租月收入有15貫錢，相當(dāng)于10口之家100擔(dān)糧食（約等于現(xiàn)在5920公斤）收入。

這樣的收租婆，養(yǎng)10口人沒問題。

再來看看實(shí)際租金。

宰相向敏中的宅子，5千貫買入，租金是每天2貫，月租60貫，不到7年回本。租售比1：83，年化收益率14.6%。

華容縣長女婿在開封的一處民宅，日租金500文，月租15貫。如果我們按上面1300貫本金計(jì)算，不到8年回本，租售比1:86，年化收益率達(dá)13.8%。

按現(xiàn)在的國際標(biāo)準(zhǔn)，具有投資價(jià)值的房子，租售比在1:200-1:300，也就是在17-25年收回投資成本的房子，就是很健康的，有投資價(jià)值的房子。

所以，當(dāng)時(shí)開封的房子，極具投資價(jià)值，是相當(dāng)優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。從高端到一般民宅，都是很健康的，泡沫說法立不住腳。

除此以外，為了照顧外來人員，政府還有公租房。

北宋初（1017年），租房23300間，每月收租114636貫。平均每間每天164文，每間月租4貫491文（此處是省陌，不是足錢）。到1077年，同樣的房子，還有點(diǎn)破損，漲到170文足每間每天，換算成與上文相同的省陌就是220.8文，月租就是6貫623文。60年間，實(shí)際上漲了約34%。

公租房面積肯定要小些，都是以間計(jì)算。價(jià)格應(yīng)該也要便宜些，公租房的租金只有商品房價(jià)格的三分之一。

5 地方州縣的房子，房租明顯便宜許多。

河北開德府，算三四線城市，地段好的市中心，一般每間每天的租金100-200文，月租3-6貫。

地段差的后街小巷，不過是3-5文，月租90-150文。

大文豪蘇東坡曾寫報(bào)告給朝廷，惠州駐軍半數(shù)沒有營房，一般就租賃民房，一般租金在每間每天5文左右，月租也就是150文。

偏僻的河?xùn)|遼州、清河、陽谷這帶，每間房的日租金也就是3-6文。90-180文的月租，也是便宜得要死。

但是，州縣也有特例，那就是學(xué)區(qū)房。

像青州州學(xué)的旁邊，學(xué)區(qū)房，日租金每間215文，月租6貫多。這個(gè)價(jià)格據(jù)說還是政府優(yōu)惠的，但是逼近開封的公租房了。

(, 下載次數(shù): 3)
（孟母三遷雕花木板）

另外一個(gè)數(shù)據(jù)，就是旅店的價(jià)格，也可以作為房屋租金的一個(gè)參考。

比如1072年，日本和尚成尋一共8個(gè)人，在剡縣的農(nóng)家、新昌縣旅館、臺(tái)州的國清寺莊住宿，都是50文每晚，人均6文多，7文都不到。

這些地方都是江浙發(fā)達(dá)地方，但是住宿真的很便宜。

看來當(dāng)時(shí)物價(jià)還是十分穩(wěn)定，他跑了這么多地方，住宿費(fèi)都一樣。也說明當(dāng)時(shí)人誠實(shí)，不漫天要價(jià)，也不欺負(fù)外國人。

6 我們現(xiàn)在可以看出，普通百姓一年收入，不吃不喝也就30-40貫，也就是人民幣1.1-1.5w左右。

如果去京城買1萬貫的豪宅，也就是人民幣400多萬的房子，當(dāng)然要300多年。

不過，這種算法有點(diǎn)不厚道。

一個(gè)屌絲，去一線城市買豪宅，放到哪個(gè)朝代都只有哭的份。

但是，去京城買一個(gè)1300多貫的普通住宅，大約30-40年的時(shí)間。

京城偏遠(yuǎn)一點(diǎn)的地方，比如城墻邊，200多貫，不吃不喝，也就6-7年的時(shí)間。

這樣算來，大宋的房子，真心不貴。

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