鴻興房源

標(biāo)題: 住房制度演變:從"實(shí)物分房"到"商品化"再到"租售并舉" [打印本頁(yè)]

作者: 大海 時(shí)間: 2018-10-24 10:39
標(biāo)題: 住房制度演變:從"實(shí)物分房"到"商品化"再到"租售并舉"
房地產(chǎn)業(yè)收獲“黃金十年”

　　回顧中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)走過(guò)的40年，一個(gè)尤為重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)出現(xiàn)在1998年。

　　作為一名房改的親身經(jīng)歷者，北京榮邦瑞明投資管理有限責(zé)任公司副總經(jīng)理彭松對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者介紹，在1998年之前，職工主要是依靠單位的福利分房，房屋的大小、產(chǎn)品形式與工作年限以及崗位級(jí)別等相掛鉤?！半m然1998年之前也提出要變住房實(shí)物分配為貨幣分配，并出臺(tái)了一系列綜合配套文件，但整體而言，推進(jìn)的速度依然偏慢。不過(guò)，自1998年新政出臺(tái)后，這一情況被徹底改變。”

　　1998年7月份，《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國(guó)發(fā)[1998]23號(hào))正式落地，由此，中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度迎來(lái)了一次根本性的轉(zhuǎn)變，實(shí)物分房被全面叫停，住房分配貨幣化開(kāi)始走向舞臺(tái)。同時(shí)，中央首次提出要建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。其中，包括調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)、重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，以及發(fā)放住房補(bǔ)貼等。

　　在我國(guó)住房商品化、市場(chǎng)化快速發(fā)展期間，也就是房地產(chǎn)業(yè)第一個(gè)黃金十年間，我國(guó)也在積極探索住房保障制度，包括經(jīng)濟(jì)適用房制度、廉租房制度以及公積金制度等。其中，作為取消實(shí)物分配、實(shí)行住房貨幣化分配的渠道之一，彼時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房的出售價(jià)格是實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，且用地主要靠行政劃撥，是一種以供給端補(bǔ)貼的方式間接向中低收入購(gòu)房者提供補(bǔ)償、具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅。

　　然而，經(jīng)濟(jì)適用房卻并沒(méi)有成為主要供應(yīng)渠道。究其原因，貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，經(jīng)濟(jì)適用房是介于產(chǎn)權(quán)和非產(chǎn)權(quán)之間的住房。雖然其本意是為了解決中間收入階層的住房問(wèn)題，但在實(shí)際發(fā)展中，一方面由于財(cái)政壓力大導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)不積極，另一方面，尋租腐敗導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房質(zhì)量低下且存在分配不公現(xiàn)象。因此，在嚴(yán)重依賴(lài)于政府財(cái)政，同時(shí)價(jià)格機(jī)制和產(chǎn)權(quán)屬性又難以起到真正保障作用的背景下，經(jīng)濟(jì)適用房也僅是“曇花一現(xiàn)”。

　　租售并舉改革目標(biāo)確立

　　房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)期”

　　隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程提速，雖然商品住宅市場(chǎng)在房改后的第一個(gè)十年間得到迅猛發(fā)展，但其固有弊端也在逐漸暴露出來(lái)。

　　“雖然第一次房改定下了保障房為主、商品房為輔的基調(diào)，但是市場(chǎng)主導(dǎo)下的城市開(kāi)發(fā)模式導(dǎo)致商品房成為市場(chǎng)供應(yīng)的主體。在2008年金融危機(jī)后，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)信貸以及貨幣政策刺激經(jīng)濟(jì)，一個(gè)直觀的結(jié)果就是房?jī)r(jià)瘋狂上漲?！迸硭蓪?duì)此回憶稱(chēng)，從那以后，雖然國(guó)家繼續(xù)強(qiáng)調(diào)住房商品化，但同時(shí)也將進(jìn)一步完善住房保障體系建設(shè)提上議程。

　　回看始于2005年以來(lái)的歷次樓市調(diào)控，無(wú)論是新舊“國(guó)八條”“國(guó)九條”、“國(guó)十五條”，還是此后出臺(tái)的包括限售、限商、限價(jià)、“搖號(hào)政策”、限制企業(yè)買(mǎi)房等各類(lèi)調(diào)控新政，多是從需求端對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。

　　“房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的調(diào)控政策洗禮，未來(lái)住房制度改革的重點(diǎn)已經(jīng)愈發(fā)清晰：供需平衡、結(jié)構(gòu)合理是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的必要因素?！?8安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，總的來(lái)看，雖然短期調(diào)控會(huì)在一定程度上抑制購(gòu)房需求，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，更好地完善住房供給端分類(lèi)供應(yīng)，從租房和購(gòu)房?jī)蓚€(gè)層面保障供應(yīng)量，在市場(chǎng)化供應(yīng)和保障性供給兩個(gè)維度滿足不同人群的居住需求，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)更為良性和健康的發(fā)展。

　　為進(jìn)一步解決居民居住問(wèn)題，2016年5月份國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，提出到2020年基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系后。由此，　一方面，過(guò)往總被忽視的住房租賃市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入新的發(fā)展時(shí)期；另一方面，住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展也使得“住有所居”的目標(biāo)更進(jìn)一步。

　　隨著制度框架的逐步建立，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，如何在房地產(chǎn)業(yè)白銀時(shí)期謀求更大的發(fā)展，是其不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

　　張波認(rèn)為，在白銀時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)增速變緩、行業(yè)集中度提升的背景下，未來(lái)，誰(shuí)能進(jìn)一步搶占住房租賃市場(chǎng)這個(gè)“第二跑道”，誰(shuí)就搶占了先機(jī)。

　　不過(guò)，在彭松看來(lái)，從2016年以來(lái)的這輪房地產(chǎn)調(diào)控力度來(lái)看，預(yù)計(jì)調(diào)控時(shí)間將會(huì)是長(zhǎng)期且持續(xù)的。因此，對(duì)于一些單純做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，傳統(tǒng)的買(mǎi)地、賣(mài)房模式已難以為繼，未來(lái)發(fā)展的空間也會(huì)是有限的，但以資源整合為基礎(chǔ)的城市綜合運(yùn)營(yíng)卻成為其謀求戰(zhàn)略升級(jí)、拓展新增長(zhǎng)級(jí)的方向。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要立足于長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，向城市綜合運(yùn)營(yíng)商方面進(jìn)行轉(zhuǎn)型和升級(jí)。

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