鴻興房源

標(biāo)題: 樓市突然傳來大消息，感覺又被套路了! [打印本頁]

作者: 于飛 時間: 2017-12-12 19:39
標(biāo)題: 樓市突然傳來大消息，感覺又被套路了!
今年以來，租房逐漸成為了房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵詞。因為租賃住房政策的推出影響房地產(chǎn)市場：一方面租賃住房擠占了很大一部分普通商品供給，另一方面租賃住房政策會改變地產(chǎn)需求的結(jié)構(gòu)。不過，從實施來看，租房并沒想象中的便宜。

今年，國家大力發(fā)展住房租賃市場

今年以來，租房成為房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵詞。

2016年，北京市提出了“企業(yè)自持商品住房”的政策，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將所競地塊的部分住宅作為租賃房源。

2017年4月，北京市住建委會同北京市規(guī)劃國土委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問題的通知》，明確企業(yè)持有年限為70年，且不得以任何方式對外銷售。

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2017年7月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同八部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求加快發(fā)展住房租賃市場。并選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

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大力發(fā)展租房市場，原本可以滿足住房需求，又能減輕剛需人群的住房壓力，但在實施時，卻有些變味了。

一次性要交10年租金！押金120萬！

近期，據(jù)媒體報道，這些將在未來用于租賃的住宅，或許并沒有我們想象的那么便宜。

北京市大興區(qū)某地塊，位于北京市南五環(huán)至南六環(huán)之間緊鄰地鐵四號線，根據(jù)土地拍賣中規(guī)定，該項目建成后所有的住宅將用于租賃。

該項目銷售人員表示，這邊是一次交10年租金，然后向開發(fā)商這邊支付租金，這個房子就可以使用了，至于押金，則需要向開發(fā)商這邊交20年的押金。

據(jù)了解，樓盤將在2018年春節(jié)前后正式對外預(yù)租，主打戶型為80至100平米兩居。

從項目附近的多家房屋中介了解到目前100平米的兩居室在每月5000元。以此計算，一年的租金為6萬，十年租金60萬。這樣來看的，如果想要在這里租住10年，需要一次性交180萬元。而周邊50平米的二手房價格也不過240萬。

銷售人員還表示最終的租賃價格將高于周邊的租賃均價。

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到2019年的時候，首都機場第二機場就交工了，然后也會通好幾條公共交通，不管是地鐵還是什么都會更發(fā)達一些，然后也會帶動那邊的經(jīng)濟，所以2019年的價格會比現(xiàn)在更高一些。你在外面租房子，你租幾十年這房子也是房東的，但是交了租金，這房子就是你的了。

企業(yè)這樣出租是否合理？

租10年的房竟然需要一次性交將近200萬，“企業(yè)自持商品住房”這樣出租是否合理？

對此，我們來看看專家們?nèi)绾慰创?br />
趙秀池

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系教授趙秀池表示，這樣的做法有以租代售的嫌疑。

這跟目前的租賃市場的一般習(xí)慣不太吻合，目前老百姓接納的方式是押一付三，付四個月的房租就可以入住了?，F(xiàn)在等于要交30年的租金，有點以租代售的嫌疑?！?br />
今年4月，北京市住建委和北京市規(guī)土委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問題的通知》，明確表示企業(yè)持有商品房年限為70年，而且對外單次租期不得超過10年。盡管對押金和租賃價格沒有提出明確規(guī)定，但《通知》指出，企業(yè)不得以任何形式將自持商品住房“以租代售”或通過其他方式變相銷售，行為一旦予以認定將納入“黑名單”，規(guī)劃國土部門據(jù)此取消相關(guān)企業(yè)后續(xù)參與本市土地招拍掛資格，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門對企業(yè)開發(fā)資質(zhì)予以降級或者注銷。

張大偉

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，租10年的房，要求租戶一次性付款近200萬元，這樣的做法既不合規(guī)，從市場角度來看，也很難推行。

張大偉說：“首先從政策角度來看，是不太可能的。這個案例經(jīng)過媒體報道，我相信很快會有相應(yīng)的政策細則出現(xiàn)。另外，從市場角度來說，也不太可能有租房者有這么大的能力提供相當(dāng)于三十年周期的租金?！?br />
其實，這樣的情況在北京發(fā)生過類似的事件

據(jù)之前報道，通州一房產(chǎn)項目為商住房，在去年通州區(qū)限購后，該商住房開發(fā)商為了規(guī)避限購政策，采取“以租代售”方式，與購房人簽署所謂的“租房協(xié)議”，收取的“租金”實際上是購房款。

事情被曝光后，與開發(fā)公司簽訂《租賃協(xié)議》的一些“租戶”起訴至通州區(qū)法院，要求開發(fā)公司退還房款。在案件審理過程中，開發(fā)公司也意識到其與個人所訂立的《租賃協(xié)議》存在不妥之處，故同意解除協(xié)議，并退還當(dāng)事人全部“租金”。

經(jīng)通州法院調(diào)解，某開發(fā)公司最終與“承租人”達成一致意見，即解除《租賃協(xié)議》，某開發(fā)公司限期退還“承租人”相應(yīng)的“租賃押金”及“租金”。

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長租房面臨投資回報期長難題

企業(yè)自持商品住房“以租代售”的背后，也反映了長租房市場投資回報期過長的難題，是房企為盡快回款的選擇。

云房數(shù)據(jù)曾將傳統(tǒng)租房和長租公寓的租金進行過對比。選取北京一居室整租為例，傳統(tǒng)租房月租金平均為2990元，而長租公寓中集中式公寓租金要達到5340元/月，分散式公寓為4100元/月。

即便如此，長租公寓仍面臨著收益低、回報期長的難題。有長租公寓業(yè)內(nèi)人士向記者披露，在北京行業(yè)盈利水平平均在2%左右，不掙錢也是普遍現(xiàn)象。

看似“賠錢”的買賣，為何引得多家房企進入？業(yè)內(nèi)認為，在存量房時代，樓市限購政策從嚴，長租公寓正在成為房企從“拿錢拍地賣房”向“出售與持有運營并舉”轉(zhuǎn)型的道路之一。

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