鴻興房源

標(biāo)題: 這里的樓市打優(yōu)惠牌個人住房貸款增速近五年最低 [打印本頁]

作者: 丁霞 時間: 2018-11-10 10:35
標(biāo)題: 這里的樓市打優(yōu)惠牌個人住房貸款增速近五年最低
近期，關(guān)于樓盤降價業(yè)主維權(quán)、買房送寶馬等相關(guān)報道見諸于各大媒體頭條，房企通過調(diào)整價格的方式促進(jìn)銷售、加速資金回籠已成為全國房地產(chǎn)市場的一種普遍行為。

根據(jù)克而瑞研究報告顯示，今年的“銀十”成色不足。10月份，29個重點城市成交量為2302萬平方米，環(huán)比下降6%，同比增長9%，10月整體成交不及2018年月均。一線城市成交環(huán)比銳減45%，同比微跌3%，10月整體成交量不及2018年月均水平。其中，北京、廣州的跌幅顯著，均在45%以上。

近日，《中國經(jīng)營報》記者走訪了北京多個區(qū)域的新建住宅項目了解到，北京房地產(chǎn)市場多存在“優(yōu)惠”現(xiàn)象，純商品房項目主要以打折的形式進(jìn)行優(yōu)惠促銷，限房價商品房主要以特價房、大禮包等形式推出優(yōu)惠。

多位業(yè)內(nèi)專家表示，如果市場供應(yīng)量相對比較集中，各個項目面臨去化壓力的時候，最直接有效的手段就是用價格去調(diào)整銷售。在調(diào)控依舊從緊的情況下，買賣雙方更加趨于理性，購房交易周期也因此繼續(xù)拉長。從北京的數(shù)據(jù)可以看出，庫存數(shù)據(jù)明顯是上升了，這也體現(xiàn)了當(dāng)前供應(yīng)量積極增加的態(tài)勢，符合市場預(yù)期，也和近期房企主動降價等因素掛鉤。

多項目打優(yōu)惠牌

近日，記者走訪了房山、大興、豐臺等區(qū)域的多個項目了解到，北京房地產(chǎn)市場“打優(yōu)惠牌”已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。純商品房項目主要以打折優(yōu)惠為主，限房價商品房項目主要以推出特價房為主。

位于房山區(qū)長陽鎮(zhèn)阜盛東街附近的北京城建國譽(yù)府項目，屬于純商品房項目，記者了解到，此項目正常單價在4.8萬元~5.2萬元/平方米之間，綜合優(yōu)惠算下來基本上相當(dāng)于88折，如果全款付還會再有一個點即10萬元左右的優(yōu)惠，優(yōu)惠后相當(dāng)于單價4.5萬元/平方米左右，毛坯交房。工作人員告訴記者，項目一共406戶，目前還剩不到50套。“這么大的優(yōu)惠力度，主要就是想清盤?！?br />
另一個項目公園懿府位于豐臺區(qū)槐房西路與西紅門路交匯處，記者從工作人員處了解到，該項目推出了幾套一口價房源，最低可達(dá)91折。正常房源享受折上折97折到99折的優(yōu)惠。

而記者走訪的幾個限房價項目，基本上都是簡裝交房。限房價項目因為政府有嚴(yán)格的價格管控，開發(fā)商基本上都是以備案價格進(jìn)行銷售，其優(yōu)惠形式主要以推出特價房為主，有些項目會有一些變相的優(yōu)惠，如送家電大禮包等。

多名項目銷售人員表示，限房價項目由于政府限價，就出現(xiàn)了新房項目比周邊二手房項目價格要低的現(xiàn)象，而且政府控制的比較嚴(yán)格，基本上不會出現(xiàn)項目整體價格上的調(diào)整。

金地悅風(fēng)華項目位于大興區(qū)廣陽大街附近，9月1日開盤，項目一共690套房子，現(xiàn)在還剩300套左右，整體去化率在56%左右，簡裝交房。工作人員告訴記者，都是按照備案價格來賣，如果首付能夠一次性付清，可以有一個點的優(yōu)惠，“700萬元一套房，基本上可以便宜幾萬元吧。限價房一般不會做精裝修，開發(fā)商只是干掏成本，因為價格是定死的?！?br />
萬和斐麗項目均價52449元/平方米，簡裝交房，該項目會定期推出特價房，記者走訪時，銷售人員告訴記者，推出了三四套特價房源，樓層都在3層或者4層的低樓層，總價會比正常房源便宜10萬元左右。同時，該項目在價格定位上有一個很大的特點，戶型相同，因為朝向不同，總價最大相差70萬元左右。例如一個90平方米的三居，南北朝向總價490萬元，東西朝向總價440萬元，西北朝向總價420萬元以內(nèi)。記者了解到，該項目一共644套房源，目前還有不到200套。

和悅?cè)A錦項目則有兩棟樓推出了優(yōu)惠，認(rèn)購總房款減一萬元，七天之內(nèi)交清40%首付款再減兩萬元。銷售人員表示，簡裝交房，限價房政府不允許綁定裝修。同時，位于昌平北七家的和悅?cè)A璽項目也推出了三套特價房，減免兩萬元現(xiàn)金，送一萬元的家電大禮包。

萬科翡翠西湖項目的工作人員告訴記者，該項目每天都會推出5套特價房源，大概都在2層3層，東西向房源總價310萬元，單價3.5萬元/平方米，正常房源單價3.7萬元/平方米；南北向房源總價370萬元左右，單價4萬元/平方米，正常房源單價4.1萬元~4.3萬元/平方米。11月2日當(dāng)天，萬科翡翠西湖推出8套一口價房源，同時還有10萬元抵15萬元的優(yōu)惠，總體下來比正常購買總價優(yōu)惠11萬元到12萬元左右。

和碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，這是一個很常規(guī)的營銷手段。如果市場供應(yīng)量相對比較集中，各個項目面臨去化壓力的時候，最直接有效的手段就是用價格去調(diào)整。

郭毅表示，現(xiàn)在依然是供過于求的市場局面，只要有這樣的去化壓力，都會有這樣的一個優(yōu)惠銷售策略出現(xiàn)。現(xiàn)在到了年底，很多開發(fā)商會沖刺年終業(yè)績，可能這樣的表現(xiàn)會更加直接，或者說它的覆蓋面更廣。到了明年需要看政策上有沒有寬松的可能，但是從目前來看可能性不大。從整個資金面上來說，已經(jīng)開始由去年的穩(wěn)健偏緊到目前穩(wěn)健偏寬松的一個狀態(tài)。如果調(diào)控再有一些松動的話，開發(fā)商的去化壓力沒那么大，價格手段就不會這么的普遍了。

根據(jù)克而瑞研究報告顯示，10 月單月百強(qiáng)房企銷售規(guī)模為 7846 億元，較 9 月下降了 921 億元，降幅為10.5%。銷售減速較為明顯。特別是國慶期間，樓市延續(xù)了“金九”不溫不火的走勢，市場降溫明顯。而與去年同期相比，百強(qiáng)房企單月業(yè)績的同比增速自三季度以來也持續(xù)放緩，從 7 月 58.1%的高位回落至本月的26.1%。

北京個人住房貸款增速為近五年最低

9月13日，北京市住房公積金管理中心發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整住房公積金個人住房貸款政策的通知》，從9月17日開始，公積金貸款將執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策，同時，今后公積金貸款將與繳存年限掛鉤，每繳存一年可貸10萬元，繳存滿12年可以貸到最高120萬元。

同時，公積金新政對于首付比例也做了調(diào)整，購買政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低于35%，首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。購買普通自住房且為第二套住房的，首付款比例不低于60%；購買非普通自住房且為第二套住房的，首付款比例不低于80%。

郭毅表示，公積金貸款新政的出臺，對于限房價項目的銷售并沒有直接的影響。新政出臺之前，最高的貸款上限120萬元，從購房者的角度，依然需要通過公積金加商貸這種組合貸的方式滿足貸款需求。公積金新政之后，主要是購房者在預(yù)期上有了一定的影響。通過公積金新政的出臺，購房者會判斷樓市依然保持緊縮的狀態(tài)，所以在置業(yè)需求上會有強(qiáng)烈的觀望心態(tài)，從而影響到市場的成交。單純的因為公積金貸款少了，首付高了，承擔(dān)不起了，因而選擇不買房的可能性并不大。

根據(jù)中國人民銀行北京營業(yè)管理部網(wǎng)站消息，9月末，北京金融機(jī)構(gòu)個人住房貸款比年初增加172億元，余額同比增長2.6%，增幅比上年同期低21.4個百分點，增速為近5年較低水平。同時，個人住房貸款在各項貸款中的占比穩(wěn)步下降，9月末個人住房貸款占人民幣各項貸款的比重為14.8%，比上年同期下降1.6個百分點。

中南財經(jīng)政法大學(xué)金融協(xié)創(chuàng)中心研究員李虹含表示，這主要是源于在調(diào)控依舊從緊的情況下，面對持續(xù)降溫的市場以及房地產(chǎn)稅等諸多不確定性因素，買賣雙方信心不足，業(yè)主預(yù)期開始出現(xiàn)松動。買賣雙方更加趨于理性，購房交易周期也因此繼續(xù)拉長。今年沒有出現(xiàn)傳統(tǒng)“金九銀十”交易旺季。宏觀經(jīng)濟(jì)變化與“房產(chǎn)稅是否會出臺”或?qū)⒊蔀橛绊懩甑资袌鲎邉莸淖兞俊?br />
根據(jù)易居研究院智庫中心的數(shù)據(jù)顯示，北京10月新建住宅成交面積為41萬平方米，環(huán)比9月下降12%，較去年10月上升9%。同時，10月新建住宅庫存面積為838萬平方米，環(huán)比上升12%，同比上升34%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對于當(dāng)前市場數(shù)據(jù)，必須看到，市場降溫是大概率，但是年底還是有很多機(jī)會的，包括信貸政策也有可能會放松，類似利率觸及頂部難以上升等。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，從北京的數(shù)據(jù)可以看出，庫存數(shù)據(jù)明顯是上升了，這也體現(xiàn)了當(dāng)前供應(yīng)量積極增加的態(tài)勢，符合市場預(yù)期，也和近期房企主動降價等因素掛鉤。

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