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標題: 羅湖棚戶區(qū)改造將于11月18日起正式施行95%以上同意即可 [打印本頁]

作者: 深莞惠 時間: 2018-11-15 15:57
標題: 羅湖棚戶區(qū)改造將于11月18日起正式施行95%以上同意即可
根據(jù)《廣東省人民政府關于加快棚戶區(qū)改造工作的實施意見》、《深圳市房屋征收與補償實施辦法(試行)》、《深圳市人民政府關于加強棚戶區(qū)改造工作的實施意見》等文件規(guī)定，結(jié)合羅湖區(qū)實際，近日，羅湖區(qū)人民政府正式印發(fā)《深圳市羅湖區(qū)棚戶區(qū)改造實施辦法(試行)》)，將于11月18日起正式施行，有效期3年。

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在今年6月份發(fā)布的征求意見稿中，提出棚改前提是“需經(jīng)占建筑物總面積98%以上且占總數(shù)量98%以上的權利主體同意”，而此次正式公布的《辦法》中將“雙98%”降至“雙95%”，由此將更有利于棚改項目的推進。

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了解，該《辦法》包括9章56條，分別從總則、職責分工、項目申報與審查、確認實施主體、項目前期工作與意愿征集、項目計劃與規(guī)劃、補償簽約、建設實施、附則九個方面對棚戶區(qū)改造工作做出了具體規(guī)定。

相較于意見稿，《辦法》提出項目實施主體在項目意見征集階段由“雙98%”降至“雙95%”，即意愿征集階段，需經(jīng)占建筑物總面積95%以上且占總數(shù)量95%以上的權利主體同意后，項目繼續(xù)實施；簽約補償階段，要經(jīng)占建筑物總面積95%以上且占總數(shù)量95%以上的權利主體同意后，才能繼續(xù)實施，否則項目終止，調(diào)出年度實施計劃，且5年內(nèi)不再啟動該項目棚戶區(qū)改造工作。

另外，補償簽約期限由“取得主管部門準予備案意見180天內(nèi)”修改為“補償簽約期限原則上為120日，最長不得超過180日”。

專家分析，相對于深圳市城市更新政策規(guī)定的“雙100%”門檻，羅湖區(qū)針對自身情況，將比例下調(diào)至“雙95%”，與寶安等行政區(qū)持平。相對降低門檻，這對于棚戶區(qū)改造項目的順利推進起到非常積極的作用，將有效引導老舊住宅小區(qū)居民選擇棚改模式進行拆舊建新，未來項目實施因簽約權利主體無法達到100%同意而無法繼續(xù)的情況將得到有效改善。

此外，根據(jù)《辦法》，協(xié)商補償期限屆滿，對于繼續(xù)實施的棚戶區(qū)改造項目中未簽訂搬遷安置補償協(xié)議，或房屋所有人不明確的，可以根據(jù)公共利益的需要依法實施房屋征收。如涉及違法行為的，依法啟動行政處罰程序。

該《辦法》還確定了棚改項目的申報主體是轄區(qū)街道辦事處。據(jù)悉，街道辦事處申報棚戶區(qū)改造的舊住宅區(qū)，應同時符合以下條件：

一是其用地面積不少于10000平方米。單個舊住宅區(qū)用地面積少于10000平方米的,應與其他舊住宅區(qū)聯(lián)合申報，且全體權利主體同意在項目范圍內(nèi)統(tǒng)籌回遷安置或貨幣補償，回遷安置方案以政府批準的項目專項規(guī)劃為準。

二是房屋使用年限在20年以上。存在住房質(zhì)量、消防、地質(zhì)災害等安全隱患或使用功能不齊全、配套設施不完善，并取得專業(yè)機構出具的相關評估報告。

此次《辦法》也提出：棚戶區(qū)改造項目實施主體以人才住房專營機構為主，其他企業(yè)也可以發(fā)揮各自在房地產(chǎn)開發(fā)、工程建設等方面的優(yōu)勢，積極參與棚戶區(qū)改造項目的實施。

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敲黑板

劃重點了——

《實施辦法》主要適用于羅湖行政區(qū)域內(nèi)，現(xiàn)狀為國有居住用地及商住混合用地、規(guī)劃功能以住宅為主導的舊住宅區(qū)。

因規(guī)劃統(tǒng)籌需要，具備改造條件的城中村、舊屋村，確需通過棚戶區(qū)改造政策實施拆舊建新改造的，參照本辦法實施。

全區(qū)棚戶區(qū)改造采取貨幣補償、產(chǎn)權調(diào)換以及兩者結(jié)合等多元化補償方式，由權利主體自愿選擇。

全區(qū)棚戶區(qū)改造執(zhí)行統(tǒng)一的棚戶區(qū)改造項目搬遷安置補償指導標準。貨幣補償標準按照《深圳市房屋征收與補償實施辦法》(深圳市人民政府令292號)的規(guī)定確定；產(chǎn)權調(diào)換標準為套內(nèi)建筑面積1:1或不超過建筑面積1:1.2；獎勵權利主體每套住房增購不超過10平方米的建筑面積，增購面積的價格按照同地塊安居型商品房的價格計收，最高不超過被搬遷住房類似房地產(chǎn)的市場價格。

《實施辦法》所稱的權利主體，是指可以通過不動產(chǎn)權利證書(含房地產(chǎn)證)、購房合同等材料證明自己對被搬遷住房享有權利的當事人。

棚戶區(qū)改造項目的申報主體是誰

棚戶區(qū)改造項目的申報主體是轄區(qū)街道辦事處。街道辦事處在對轄區(qū)舊住宅區(qū)土地與建筑物信息、住房產(chǎn)權、房屋質(zhì)量、周邊公共配套設施、改造意愿等綜合情況調(diào)查的基礎上，篩選改造意愿強烈、實施條件成熟的舊住宅區(qū)，開展棚戶區(qū)改造項目界定后，向區(qū)棚戶區(qū)改造辦公室進行項目申報。棚戶區(qū)改造實行項目申報常態(tài)化。

棚戶區(qū)改造項目的申報條件是什么？

街道辦事處申報棚戶區(qū)改造的舊住宅區(qū),應同時符合下列條件：

用地面積不少于10000平方米。單個舊住宅區(qū)用地面積少于10000平方米的，應與其他舊住宅區(qū)聯(lián)合申報，

且全體權利主體同意在項目范圍內(nèi)統(tǒng)籌回遷安置或貨幣補償，回遷安置方案以政府批準的項目專項規(guī)劃為準；

☆房屋使用年限在20年以上；

☆ 存在住房質(zhì)量、消防、地質(zhì)災害等安全隱患，或使用功能不齊全，或配套設施不完善，并取得專業(yè)機構出具的相關評估報告。

哪些企業(yè)可以作為棚戶區(qū)改造項目的實施主體？

棚戶區(qū)改造項目實施主體以人才住房專營機構為主，其他企業(yè)也可以發(fā)揮各自在房地產(chǎn)開發(fā)、工程建設等方面的優(yōu)勢，積極參與棚戶區(qū)改造項目的實施。

棚戶區(qū)改造項目的實施主體如何確認？

區(qū)棚戶區(qū)改造項目可確認人才住房專營機構作為項目實施主體，也可通過招標等方式確認項目實施主體。

開展意愿征集之前需開展哪些前期工作?

棚戶區(qū)改造項目在開展意愿征集之前的前期工作包括編制項目概念規(guī)劃，開展土地、建筑物、住房產(chǎn)權信息核查，編制項目搬遷安置補償標準，編制社會穩(wěn)定風險評估報告。
意愿征集期限屆滿，

項目繼續(xù)實施的條件是什么？

意愿征集期限屆滿，經(jīng)占建筑物總面積95%以上且占總數(shù)量95%以上的權利主體同意后，項目繼續(xù)實施，否則項目終止。

編制棚戶區(qū)改造項目專項規(guī)劃需考慮哪些因素?

項目實施主體根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和法定圖則的要求，考慮片區(qū)公共配套設施和市政交通基礎設施承載能力、人才住房和保障性住房建設等因素，結(jié)合項目概念規(guī)劃，編制項目專項規(guī)劃。

棚改項目啟動補償簽約工作時

應在項目范圍內(nèi)公布哪些內(nèi)容？

棚戶區(qū)改造項目啟動補償簽約工作時，應在項目范圍內(nèi)公布下列內(nèi)容：

棚戶區(qū)改造項目簽約啟動通告；項目搬遷安置補償方案；項目專項規(guī)劃；項目協(xié)商補償簽約期限(起止日期)。補償簽約期限原則上為120日,最長不得超過180日；項目搬遷安置補償協(xié)議格式文本；權利主體救濟方式。

棚戶區(qū)改造項目搬遷安置補償協(xié)議如何簽訂？

在項目協(xié)商補償簽約期限內(nèi)，項目實施主體會同街道辦事處，根據(jù)項目搬遷安置補償方案，組織開展補償簽約工作，與權利主體簽訂附條件生效的三方搬遷安置補償協(xié)議。

補償協(xié)議應明確搬遷安置補償標準、搬遷安置住房面積、裝修補償費、搬遷費、臨時安置費、停產(chǎn)停業(yè)補償費、搬遷獎勵等事宜。權利主體委托第三人簽約的，應出具經(jīng)公證的授權委托書。
協(xié)商補償期限屆滿，

項目繼續(xù)實施的條件是什么？

協(xié)商補償期限屆滿，經(jīng)占建筑物總面積95%以上且占總數(shù)量95%以上的權利主體簽約后，項目繼續(xù)實施；否則項目終止，調(diào)出年度實施計劃，且5年內(nèi)不再啟動該項目棚戶區(qū)改造工作。
棚戶區(qū)改造項目監(jiān)管協(xié)議需明確哪些內(nèi)容？

對于繼續(xù)實施的項目，區(qū)住房建設局與項目實施主體簽訂項目監(jiān)管協(xié)議，明確以下內(nèi)容：

（一）項目實施主體按照項目專項規(guī)劃要求應履行的建設、移交人才住房或保障性住房、城市基礎設施和公共服務設施用地等義務,以及回購方式及標準；
（二）項目實施主體應當完成搬遷,并按照搬遷安置補償協(xié)議履行貨幣補償、提供搬遷安置房屋和過渡期安置補償?shù)攘x務；
（三）項目實施進度安排及完成時限；
（四）土地使用權出讓事宜；
（五）雙方約定的其他事項。

棚戶區(qū)改造項目能否實施行政強制程序？

協(xié)商補償期限屆滿，對于繼續(xù)實施的棚戶區(qū)改造項目中未簽訂搬遷安置補償協(xié)議,或房屋所有人不明確的，可以根據(jù)公共利益的需要依法實施房屋征收。如涉及違法行為的，依法啟動行政處罰程序。

延伸閱讀：棚改與城市更新區(qū)別

棚戶區(qū)改造和城市更新是相互獨立的政策體系。

政策適用范圍不同：

棚戶區(qū)改造政策主要適用于老舊住宅區(qū)；

而城市更新政策改造的范圍更廣，包括舊住宅區(qū)、舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、城中村和舊屋村等。

補償獎勵標準不同：

棚戶區(qū)改造項目的貨幣補償按照《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》（市政府令292號）的規(guī)定執(zhí)行，產(chǎn)權調(diào)換按照套內(nèi)建筑面積1:1或建筑面積不超過1:1.2的比例執(zhí)行，允許增購不超過10㎡的建筑面積；

城市更新的補償標準由項目實施主體與業(yè)主進行協(xié)商，并通過簽訂搬遷安置補償協(xié)議予以約定。

項目實施模式不同：

棚戶區(qū)改造項目以公共利益為目的，采取政府主導，以人才住房專營機構為主，其他企業(yè)可以參與的模式，改造方式以拆舊建新為主，搬遷安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房；

城市更新采取政府引導、市場運作的模式，改造方式包括綜合整治、功能改變和拆除重建，所建住宅除搬遷安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性質(zhì)住房。

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