鴻興房源

標(biāo)題: 年底買地或買房年底是不是買房的好時(shí)機(jī)？ [打印本頁]

作者: 大海 時(shí)間: 2018-11-30 10:31
標(biāo)題: 年底買地或買房年底是不是買房的好時(shí)機(jī)？
出水才看兩腿泥。只有調(diào)整時(shí)期才能顯出房企真水平。

11月26日，北京土地出讓額創(chuàng)下歷史單日成交紀(jì)錄：316.46億元。當(dāng)日共有12宗經(jīng)營性用地成交，其中居住用地11宗約66公頃，商服用地1宗約3公頃。總建筑規(guī)模約134萬平方米。11宗居住用地中，9宗為限競房地塊，2宗為共有產(chǎn)權(quán)房地塊。

這則消息透露出三點(diǎn)信息：一是一批城市年底加快了土地出讓步伐。雖說從近幾年情況看多數(shù)城市都未能完成年度土地出讓計(jì)劃，但相差太大也不好，何況無論是從保障財(cái)政收入、保持投資增長還是從滿足市場需求看，都需要增大土地供應(yīng)。這就是為什么北京、上海、廣州、深圳、南京、廈門、濟(jì)南等城市11月以來均推出大批土地的原因。

二是居住用地占比大幅提高。北京前述12宗土地里，有11宗是居住類用地。這也符合之前住建部提出房價(jià)上漲壓力大的熱點(diǎn)城市增加住宅用地供應(yīng)的要求。三是限價(jià)類土地成為主流。北京限競房和共有產(chǎn)權(quán)房這些帶有政府限制性保障性的住房將成為市場供應(yīng)主體。

順便說一句，大批限價(jià)房、限競房的推出，確實(shí)起到了抑制房價(jià)上漲的作用。比如，預(yù)計(jì)于12月開盤的北京中海云熙項(xiàng)目，據(jù)說首期開盤均價(jià)為35000元/平方米，而8月拿地時(shí)政府限定該地塊商品住房銷售均價(jià)不超過40058元/平方米（含全裝修費(fèi)用），即均價(jià)“下降”了約5000元/平方米。

問題是，各地推出了大量土地，你敢不敢買？當(dāng)然，已出讓的土地，除個(gè)別流拍外，基本都成交了，不過，溢價(jià)率普遍比較低。溢價(jià)率低，固然是因?yàn)檎O(shè)定了地價(jià)天花板，但更重要的，還與房企對樓市未來的預(yù)期不確定有關(guān)。

我多次講過，2016年以來的這輪嚴(yán)厲調(diào)控，2017年至2018年上半年的逆勢增長，甚至創(chuàng)下量價(jià)新高，這是不正常的，不能以非正常當(dāng)成常態(tài)，下半年以來的調(diào)整不僅必要，而且必須；但與此同時(shí)，過分悲觀也是不正確的，穩(wěn)定之后的樓市仍將有相當(dāng)長的發(fā)展期。

那么，只要不是薅一把就走，而是矚意長遠(yuǎn)的房企，就必須要適時(shí)補(bǔ)充土儲。關(guān)鍵是時(shí)機(jī)。我們常說，在別人恐懼的時(shí)候貪婪，樓市預(yù)期不確定甚至共識是已進(jìn)入下行軌道的時(shí)候，有沒有膽量作出投資決定，就頗費(fèi)思量了。畢竟每幅土地動(dòng)輒幾十億，買錯(cuò)了地可不是好玩的。

正如我們記者所報(bào)道的，今年房企投資已經(jīng)出現(xiàn)了明顯分化。部分過于激進(jìn)的房企，或者是重心過于下沉到三四線城市的房企，由于銷售放緩，償債壓力大，開始了陣痛，連報(bào)名競地都不敢；而一些布局均衡、現(xiàn)金流較好的房企，則采取了進(jìn)擊姿態(tài)。

從一年的時(shí)點(diǎn)看，沒有準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)證明，哪個(gè)季節(jié)是買地的最佳時(shí)候，但有兩個(gè)指標(biāo)值得參考。一是土地溢價(jià)率低，二是可挑選數(shù)量多。以此觀之，今年年底熱點(diǎn)城市土地集中上市，爭搶又不激烈，相對便宜，可能是拿地的時(shí)間窗口之一。

緊接著，有朋友問，年底是不是買房的好時(shí)機(jī)？

我一以貫之的態(tài)度是，投資買房我從不會給出具體建議。現(xiàn)在投資門檻這么高，限購這么嚴(yán)，想買也難。何況，物業(yè)持有環(huán)節(jié)征稅只是時(shí)間問題。當(dāng)然有人會說，只要想投資總是有辦法的。反正我沒有辦法。好在經(jīng)過幾年的“去投資化”教育，動(dòng)這方面心思的朋友確實(shí)少多了。

不過，房地產(chǎn)市場里的剛需一直都在的。除了首套房，還有改善性需求，比如換房，小房換大房，郊區(qū)房換城區(qū)房，還有學(xué)區(qū)房。以小換大，要增加投入，也就有何時(shí)出手的問題。大家掙點(diǎn)錢都不容易，誰不想以最低的價(jià)格買（換）到心儀的房子呢？

據(jù)我個(gè)人觀察的經(jīng)驗(yàn)，即使是在樓市最火熱的時(shí)候，年底年初也是相對的低點(diǎn)。有些城市公司，到11月一盤賬，距離全年任務(wù)還差20億，為了沖業(yè)績，可能會拿出一些房源來促銷；有些房企，年底要還債，可能打折以盡快回籠資金；有的企業(yè)對來年樓市預(yù)期不好，也會選擇現(xiàn)金為王，去化為上。

但必須強(qiáng)調(diào)，就像沒幾個(gè)神仙真正做得到股市抄底一樣，期望樓市抄底也如同卜卦。所謂剛性需求就在于不得不買，千萬不要因?yàn)槟氵@個(gè)月買的房，下個(gè)月跌了500塊就捶胸頓腳。至于買純商品房還是買保障性住房，就得看支付能力了。

我還想多說一句，不要受所謂房價(jià)暴跌的蠱惑。雖然有不少城市存在房價(jià)虛高的泡沫現(xiàn)象，如果說它們可能會下跌百分之二三十我一點(diǎn)也不會驚訝，現(xiàn)實(shí)也的確處于下行通道，但不能指望它一夜之間就會到來。如果誰告訴你，明年跌8%，后年跌10%，他一定是罕見的預(yù)測大師。只是你會信么？反正我不會預(yù)測，目前能說的是，樓市調(diào)控的主基調(diào)仍然是穩(wěn)

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