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標(biāo)題: 深圳拆遷“釘子戶”減少此外，棚改項目的用地審批由各... [打印本頁]

作者: 丁霞 時間: 2018-12-2 10:52
標(biāo)題: 深圳拆遷“釘子戶”減少此外，棚改項目的用地審批由各...
中房報記者翁曉琳深圳報道

11月16日，深圳鹽田區(qū)發(fā)布了起草的棚改實施細則并公開征求意見。細則中對于申報門檻、申請方式、適用范圍等做出了詳細解釋。根據(jù)自責(zé)，初步改造意愿征集達到85%以上，且所擁有建筑面積占總建筑面積的比例達到85%以上的可提交棚戶區(qū)改造申請報告，意愿征集工作啟動六個月內(nèi)，達“雙95%”以上的可申請納入?yún)^(qū)棚戶區(qū)改造年度計劃。此前的11月12日，羅湖區(qū)發(fā)布《深圳市羅湖區(qū)棚戶區(qū)改造實施辦法（試行）》，規(guī)定門檻比例下調(diào) “雙95%”可立項。這意味著“城市更新需要100%同意率才可以拆遷”的制度約束即將被打破，深圳棚改進入加速階段。

深圳市住房和建設(shè)局11月初最新公布的《2018年棚戶區(qū)改造已開工項目基本信息表》顯示，目前全市共有7個項目分別位于全市6個區(qū)，其中城市更新配建的開工數(shù)量為690套，而棚改的開工數(shù)量高達7200套。相比較今年3月發(fā)布的《2018年棚戶區(qū)改造計劃開工項目表》，原本計劃開工總套數(shù)是7636套，實際開工數(shù)有了明顯增長。

各區(qū)政府主導(dǎo)增加靈活性

2018年作為深圳棚改元年正在體現(xiàn)一個改革城市的推進速度。今年5月深圳市政府正式出臺了關(guān)于《加快棚戶區(qū)改造工作的實施意見》（以下簡稱《實施意見》），提出了“各區(qū)政府主導(dǎo)+人才住房專營機構(gòu)為主+人才住房和保障性住房”的棚改實施模式。6月開始至11月，深圳各區(qū)如寶安區(qū)、南山區(qū)、羅湖區(qū)、福田區(qū)、鹽田區(qū)等紛紛響應(yīng)出臺各自的棚戶區(qū)改造實施辦法，加速推進棚改的落地速度。

據(jù)了解，在《實施意見》中，棚改工作由各區(qū)政府主導(dǎo)，主要通過拆舊建新的方式。此外，棚改項目的用地審批由各區(qū)政府負責(zé)，并通過協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)。

值得一提的是，在此次《實施意見》中，并沒有對同意率做出強制要求，而是各區(qū)根據(jù)各自情況來設(shè)定深入意愿征集的比例。但在此前，深圳的城市更新需要100%同意率才可以拆遷。

深圳市政府人士對中國房地產(chǎn)報記者表示：“各區(qū)的情況不同，所以比例也是各區(qū)根據(jù)自身調(diào)研結(jié)果、經(jīng)過推算來決定。有些區(qū)域?qū)τ谂锔牡慕邮芰Χ雀?，有些區(qū)域則更傾向于城市更新。去年開始深圳加大了強區(qū)放權(quán)的力度，增強政策制定和綜合監(jiān)督能力，強化區(qū)級統(tǒng)籌能力、執(zhí)行能力。”

例如，6月深圳市寶安區(qū)住建局最先公布了《深圳市寶安區(qū)棚戶區(qū)改造實施細則（征求意見稿）》，提出有改造意愿的權(quán)利主體占小區(qū)權(quán)利主體總?cè)藬?shù)達到85%；初步意愿征集達到要求后，經(jīng)指揮部同意，各相關(guān)部門啟動前期工作。初步改造意愿征集之后是正式征集改造意愿，根據(jù)項目概念規(guī)劃、補償原則等，標(biāo)準是“雙95%”，即有改造意愿的權(quán)利主體的人數(shù)和建筑面積占權(quán)利主體總?cè)藬?shù)及項目總建筑面積均達到95%。

這一比例同樣適用于深圳市南山區(qū)的棚改。而深圳市福田區(qū)的同意改造的被搬遷人比例需要達到97%，深圳市龍崗區(qū)更是要高達98%。

“釘子戶”減少

在此次棚改中，“釘子戶”這一現(xiàn)象得到了有效遏制?！秾嵤┮庖姟分忻鞔_了賠償標(biāo)準。對被搬遷房屋的補償，不得低于與被搬遷房屋同類型同地段房地產(chǎn)的市場評估價；產(chǎn)權(quán)調(diào)換標(biāo)準按照套內(nèi)建筑面積1:1，或者不超過建筑面積1:1.2的比例確定。允許增購不超過10平方米的建筑面積。總而言之，已經(jīng)限定了業(yè)主所能談判的標(biāo)準。

這一賠償標(biāo)準也廣泛地應(yīng)用在各區(qū)的棚改實施辦法中，大大提速了棚改的推進力度。以深圳市福田區(qū)為例，2017年啟動棚改試點，10個老舊住宅區(qū)被納入棚改計劃。截至目前，10個項目的意愿征集已經(jīng)完成，其中9個老舊住宅區(qū)的意愿征集均超過90%。

相比而言，2010年深圳城市更新單元第一批計劃的八個舊住宅小區(qū)改造項目的進展就一直不盡如人意。直到2016年9月，才出現(xiàn)第一個成功案例，鶴塘小區(qū)實現(xiàn)100%簽約，舊改項目正式動工建設(shè)。成功原因主要是鶴塘小區(qū)只有200多戶，補償談判相對容易。

中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁對中國房地產(chǎn)報記者表示：“棚改涉及到公共利益，市民安全，就不能遷就少數(shù)人利益，一定會走到強拆。和城市更新要求的100%比例不同，從政府文件來看，完全是政府主導(dǎo)，國企主持模式來做，強制性比較強，沒有商量余地。少數(shù)不簽署的，政府可以要求實施主體強制性收購。那就意味著到了一個比例，將強制執(zhí)行，如此高壓下，釘子戶會減少。”

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