鴻興房源

標(biāo)題: 誰是2018年房地產(chǎn)溺水者 [打印本頁(yè)]

作者: 大海 時(shí)間: 2018-12-12 02:40
標(biāo)題: 誰是2018年房地產(chǎn)溺水者
如果連龍頭房企都在談如履薄冰，那么一些房企已接近溺亡。

2018年，一個(gè)令人驚懼的年份即將過去，但有些房企或等不到明年和煦的朝陽(yáng)，因融資渠道收縮和銷售艱難的雙重困境，它們正陷于資金及債務(wù)危機(jī)的泥淖。

11月，A股首只“1元退市股”誕生，中弘股份到最后也沒能絕地求生，現(xiàn)已進(jìn)入退市整理期。這家憑房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)家的企業(yè)，最后倒在房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)期中，徒留近80億待償債務(wù)。很難簡(jiǎn)單歸結(jié)中弘股份倒下的原因，但嚴(yán)峻的償債環(huán)境和樓市調(diào)控政策難辭其咎。

殘暴的歡愉，終將以殘暴結(jié)局。誰會(huì)成為下一個(gè)中弘股份？

根據(jù)國(guó)泰君安統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，當(dāng)前房企凈負(fù)債率創(chuàng)歷史新高，達(dá)120%，遠(yuǎn)高于2014年下行期平均80%的水平。今明兩年，地產(chǎn)業(yè)將迎來償債高峰期。

在國(guó)內(nèi)，房企主要融資渠道是銀行貸款、非標(biāo)融資、定增、公司債、短融中票、ABS等，此外，銷售回款也是房企增加現(xiàn)金流的主要途徑。房企融資路徑通常是從非住宅到住宅、從非標(biāo)到標(biāo)準(zhǔn)、從債權(quán)到股權(quán)的漸進(jìn)式放松。

11月以來，房企債券發(fā)行有所增加，如融創(chuàng)、陽(yáng)光100、弘陽(yáng)地產(chǎn)、華夏幸福等公司相繼宣布擬發(fā)債的消息。有觀點(diǎn)認(rèn)為這是融資閘門的開啟，但新發(fā)債券中，尚無一例是借新還舊，房企融資遠(yuǎn)未到放松時(shí)刻。

在外部輸血渠道不暢，內(nèi)部造血功能欠佳的情況下，即便只是一筆數(shù)億的債務(wù)逾期足以將一家企業(yè)拖入深淵。

粵泰股份，一家廣州老牌房企，在行業(yè)寒冬中瑟瑟發(fā)抖。

10月26日開始，粵泰股份資金和債務(wù)問題陸續(xù)曝光。粵泰股份子公司廣州旭城開發(fā)的廣州榮慶二期項(xiàng)目遲遲未能取得預(yù)售證，無法通過銷售回籠資金，無力償還銀行借款。

2015年9月，粵泰股份為廣州旭城向工商銀行廣州西華路支行申請(qǐng)不超過3億元人民幣借款提供連帶責(zé)任擔(dān)保，同時(shí)廣州旭城以廣州榮慶二期項(xiàng)目為借款提供質(zhì)押。

到2017年4月時(shí)，廣州榮慶二期項(xiàng)目已具備辦理商品房預(yù)售證條件，為了順利取證，粵泰股份把廣州旭城100%股權(quán)質(zhì)押給工商銀行廣州西華路支行以置換出廣州榮慶二期項(xiàng)目。事與愿違，榮慶二期項(xiàng)目未能取得預(yù)售證銷售，這筆債務(wù)出現(xiàn)逾期，逾期金額為2.6億元。

幾乎同時(shí)，粵泰股份大股東粵泰控股向浙江中泰借款余額2.7億元人民幣并出現(xiàn)逾期、向北京中泰創(chuàng)盈企業(yè)管理有限公司借款余額3億元人民幣逾期，泰控股及其一致行動(dòng)人持有的粵泰股份被輪后凍結(jié)。

截至10月底，粵泰股份控股股東粵泰控股及其一致行動(dòng)人累計(jì)持有公司股份162705萬股，本次凍結(jié)股份占其合計(jì)持有公司股份總數(shù)的88.85%。至11月，粵泰股份多個(gè)銀行賬戶被相繼凍結(jié)，且多處資產(chǎn)遭到查封。

粵泰股份企圖自救，包括引入長(zhǎng)城資產(chǎn)為重組作顧問，并處置不良資產(chǎn)來調(diào)整公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，盤活資產(chǎn)和現(xiàn)金流。

12月5日，粵泰股份宣布把全資子公司信譽(yù)建筑的100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給西藏恒璟創(chuàng)投公司并簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議，交易對(duì)價(jià)為1018萬元?；浱┕煞莘Q，信譽(yù)建筑目前并無實(shí)質(zhì)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得款項(xiàng)將用于補(bǔ)充公司現(xiàn)金流。

粵泰股份的公司日常經(jīng)營(yíng)同樣不理想，其2018年半年報(bào)顯示，上半年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入18.06億元，同比減少52.03%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為5.69億元，同比減少37.61%。

五洲國(guó)際的危機(jī)比粵泰股份來得更早，其評(píng)級(jí)被穆迪從由Caa1下調(diào)至Ca，9月3日開始，公司股份暫停買賣至今，且集團(tuán)接獲多起重大法律訴訟或申索，賠償金額超過7億元，目前正醞釀債務(wù)重組。此外，華業(yè)資本也出現(xiàn)債務(wù)違約。

這是寡頭的時(shí)代，即便今年行業(yè)冷清，市場(chǎng)下行，但地產(chǎn)業(yè)的集中度仍在提高。克而瑞研究統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，截至今年11月份，千億企業(yè)已有25家，中梁控股、金科、融信、金茂、正榮、中南置地、陽(yáng)光城等中型房企也已進(jìn)入千億俱樂部。

等待小房企的，除了被收購(gòu)，只有消亡。今年下半年以來，超過30家中小房企通過產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)掛牌轉(zhuǎn)讓股權(quán)和債權(quán)，僅是11月份，通過北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓的中小房企就增加到了11家。

現(xiàn)金為王依然是大中小房企共同的黃金策略，它要求房企積極開拓新的融資渠道，同時(shí)加大庫(kù)存去化回籠現(xiàn)金，減少拿地支出，甚至動(dòng)用裁員等手段減少日常的經(jīng)營(yíng)性支出。一家大型房企感嘆，“要盡量維持現(xiàn)有業(yè)務(wù)規(guī)模不萎縮，要肩負(fù)社會(huì)責(zé)任盡量不裁員，知易行難?！?br />
國(guó)際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖表示，明年是償債高峰期，房企的資金壓力比想象中大，房企融資已到了生死時(shí)刻。
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