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標題: 公寓怎么買，才不是燙手山芋？ [打印本頁]

作者: 大海 時間: 2018-12-16 02:30
標題: 公寓怎么買，才不是燙手山芋？
前幾天接二連三的在群里或者微信里收到粉絲們詢問：到底能不能在廣州購買商辦公寓！畢竟預算有限，低單價低總價的公寓，再加上開發(fā)商漫天的吹噓，讓很多人以為抓到商機，其實商辦公寓買不好可能就是燙手山芋了！

商辦公寓能不能買，到底該怎么買？

購買公寓得分具體情況，不同的購房人群，需求點不一樣，答案也不一樣，那么我們接下來做一個具體分析。

第一類：手里預算不夠投資住宅，剛好夠交公寓首付

第二類：預算尚且充足，住宅公寓都考慮

針對第一類人群來說，小編長期以來的觀點是不建議剛需購買公寓！

公寓和住宅對比

作為剛需來說，購買公寓的各項稅收成本會更高，其次公寓的居住成本都是商水商電，剛需居住成本高，如果轉(zhuǎn)手后再交易稅收也更高！

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對于我們來說，不管購買公寓是用來自住還是投資，我們都要以投資的眼光來選擇，要注重房產(chǎn)資金的保值、增值和租金帶來的回報收益。

購買公寓，請希望你一定知道這些：

1、將公寓看做是保值“首付”的工具

目前公寓價格不低，增值速度放緩，價格和價值是否劃真的劃等號，重點還是看項目和地段，沒有購房資格購的買公寓更多的是一種保值工具！

2、目前購買公寓更多的是用來自住或賺取租金

目前下手的公寓，因為整個樓市的理性，公寓上漲趨勢明顯后勁不足，部分二手公寓價格已經(jīng)在不斷回落，而買公寓的人，大部分人的心態(tài)一定是想短期持有交易，賺取差價，這個時候想賺取差價的收益就比較困難，更靠譜的收益是租金收益！

3、公寓交易稅費比較高，變現(xiàn)能力慢

賣方稅：
1、個人所得稅：（評估價-原價）*20%或評估價*3%。

2、增值稅：（評估價-原價）*5.6%或評估價*5.6%。

3、土地增值稅：（評估價-原價）*30%至60%或評估價*30%至60%。（注：此點稅率為四級累進，按差價越大稅率越高，稅率分別是30%、40%、50%、60%）

然后買家購買還有3%的稅。（注：具體城市具體情況，各地詳情咨詢房管局和稅務局！）

比如說你去年40萬購買一套公寓，今年評估60萬，按照各種稅費算下來至少交稅10幾萬，這還是增值的情況！

以上基于你能賣出去的情況，而想買公寓投資的人心態(tài)上一定是想短持而不是長期持有，正因為如此更需要謹慎挑選項目，否則就是產(chǎn)品沒有選擇好，買家太少，如果有急用錢的情況出現(xiàn)，很難及時變現(xiàn)！

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那么如果一定要買公寓，我們建議你：

1、從地段上來看，公寓產(chǎn)品一定要買在CBD高端寫字樓集群和中高端住宅居住區(qū)中，兩者缺一不可！

寫字樓集群的CBD區(qū)域需是產(chǎn)業(yè)鏈化的業(yè)態(tài)(同時具備上下游的行業(yè)鏈條)，這樣選擇的好處在于，一方面公寓可作為中高端人才具備在重慶買房前的過渡(所以需要近寫字樓，而且因為寫字樓集群化、產(chǎn)業(yè)鏈條化、上下游企業(yè)同時具備，人員構成就呈復合形態(tài))，另外近中高端住宅區(qū)的好處在于，中高端住宅業(yè)主的相對高素質(zhì)形成外溢，整體社區(qū)生活質(zhì)量也就夠高，反向吸引不具備購房資格的高素質(zhì)人才居住、或者中高端生活配套小型公司的入駐，總結來說，就是面向?qū)懽謽呛兔嫦騻€人，具備更廣的后期市場，同時也能帶來更高的回報率溢價空間！

2、滿足地段后，選擇配套成熟的區(qū)域，成熟的商業(yè)和交通配套！

3、選擇品牌開發(fā)商具有良好物業(yè)口碑的產(chǎn)品

公寓產(chǎn)品更多的是面對白領人士，更注重這方面的細節(jié)，物業(yè)水平的高低決定了后期產(chǎn)品增值和出租的溢價空間，而且也提高了整體層次！

4、租金回報率如何，短期內(nèi)能否達到5%，長期來看20年內(nèi)能否回本，但承諾包租的公寓需謹慎！

公寓投資來說，目前租金收益是非常大的一塊！而回報率又是我們不得不面對的，這就需要考察清楚公寓項目周邊目前的真實租金如何，這個可以自己裝作租房人，親自去問一問周邊租金市場！

真實租金20年內(nèi)能回本就是不錯的項目，但承諾包租的項目需要謹慎考慮其租金真實性！

5、以周邊有規(guī)劃商場為噱頭銷售的公寓，需要謹慎考慮！

因為這種情況的公寓，它的價值依托于商業(yè)的運營，商業(yè)的運營是非常專業(yè)的東西，不是每一個商場都能運營出色，像之前金融城或者成都東站商業(yè)圈目前商業(yè)都非常一般！吼了很多年，但是運營效果也就那樣了！

除非是已經(jīng)呈現(xiàn)、人氣旺盛的商場旁邊的公寓，不過這種東西不存在，即便存在價格也已經(jīng)很高，可以總結來說，如果買公寓時置業(yè)顧問跟你說這兒未來有多少多少商場，人流量會如何如何，相當于你就是在賭一個未知的明天！

6、通氣的LOFT公寓＞通氣的平層公寓＞不通氣的LOFT公寓 >不通氣的平層公寓

最后，站在小編的角度來看，剛需第一選擇一定是住宅，如果不是剛需，作為投資，很多人一定是想快速出貨的心態(tài)，因此一定要多方面考慮和分析，更加謹慎的做出最好的選擇，否則就是燙手山芋了！

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