鴻興房源

標(biāo)題: 買房之前要做什么？ [打印本頁]

作者: 于飛 時(shí)間: 2018-1-14 13:00
標(biāo)題: 買房之前要做什么？
購房合同全掌握不做“佛系買家”，開發(fā)商口頭承諾花式配套寫入合同才算數(shù)

最近，“第一批90后已經(jīng)出家了”、“第一批90后已經(jīng)禿了”、“第一批90后已經(jīng)離婚了”、“第一批90后已經(jīng)占領(lǐng)A股了”……“第一批90后”已經(jīng)霸屏了整個(gè)互聯(lián)網(wǎng)。當(dāng)然，第一批90后也早已買房了，說不定還擁有了好幾套房…但是，買了房對(duì)新房合同的簽約就了如指掌了嗎？如果你還心存疑慮，不妨我們一起來看看新房合同簽約有什么注意事項(xiàng)。沒有買房的就更要看看了，說不定這對(duì)你以后買房能有些幫助。

(, 下載次數(shù): 3)

簽訂正式購房合同（商品房買賣合同）之前，你需要做什么？

有這樣一批“佛系買家”，一旦看中心儀的樓盤和戶型，就立刻簽訂了購房合同。但其實(shí)在簽正式購買合同之前，還需要做一些功課，這樣才不會(huì)掉進(jìn)開發(fā)商的“陷阱”里。

第一，先查看開發(fā)商是否具備5證

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》：是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬于非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法行為，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：是城市規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)的，確認(rèn)有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。

《建筑工程施工許可證》：該證由市建委核發(fā)，是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的建設(shè)施工許可證，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。

《國有土地使用證》：該證是證明土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金，從而獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權(quán)的法律憑證；《土地使用證》是非常重要的物權(quán)，不按合同辦出《土地使用證》就是開發(fā)商違約和對(duì)業(yè)主“權(quán)利”的侵犯。

一般而言，土地使用權(quán)出讓最高年限按照下列用途確定：1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅用地70年；2、工業(yè)用地50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂和別墅用地40年；5、綜合用地或者其他用地50年。

《商品房預(yù)（銷）售許可證》：是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局，證書由省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。開發(fā)商只有在取得以上4個(gè)證，才能向縣級(jí)以上人們政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》，未取得者，不得進(jìn)行商品房預(yù)售活動(dòng)。在深圳，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商取得預(yù)售證后，必須在10天內(nèi)開盤。

合同簽訂之前，要先確認(rèn)開發(fā)商“五證”齊全，只有開發(fā)商手續(xù)齊全，才有資格賣房，合法進(jìn)入市場的房屋，產(chǎn)權(quán)才會(huì)受到國家保護(hù)。

(, 下載次數(shù): 3)

第二，認(rèn)購書知多少？

認(rèn)購書是房地產(chǎn)開發(fā)商在房屋正式銷售前，與意向購房者簽訂的書面協(xié)議，開發(fā)商為了能夠順利簽訂購房合同，會(huì)在認(rèn)購書中約定定金，以此來約束購房者。另外，很多開發(fā)商在項(xiàng)目開盤前，會(huì)推出“交誠意金獲購房優(yōu)惠”等類似活動(dòng)，定金和誠意金是一樣的嗎？

1、分清定金、訂金和誠意金的區(qū)別。

所謂誠意金，并不是合同履行擔(dān)保的定金?！百彿空\意金”實(shí)際上是開發(fā)商的一種營銷手段，購房者向開發(fā)商繳納誠意金獲得優(yōu)先購房資格，開發(fā)商給予購房者一定的優(yōu)惠，以刺激購房者積極性。誠意金繳納后可直接抵作房款使用，如果達(dá)不成購房意向，誠意金可無條件退還。

“定金”是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。簽合同時(shí)，對(duì)定金必需以書面形式進(jìn)行約定，同時(shí)還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限。購房者如果不履行債務(wù)，無權(quán)要求開發(fā)商返還定金；開發(fā)商如果不履行債務(wù)，需向購房者雙倍返還債務(wù)。債務(wù)人履行債務(wù)后，依照約定，定金應(yīng)抵作價(jià)款或者收回。

而“訂金”目前我國法律沒有明確規(guī)定，它不具備定金所具有的擔(dān)保性質(zhì)，可視為“預(yù)付款”，雙方進(jìn)一步協(xié)商簽訂認(rèn)購協(xié)議，買房支付訂金即取得在此期間的優(yōu)先購買權(quán)。當(dāng)合同不能履行時(shí)，不論是購房者違約還是開發(fā)商違約，預(yù)付款都要原數(shù)返還。

需要注意的是，誠意金不同于訂金，更不同于定金，誠意金有確定買賣意向以及蓄客的作用，除特別約定負(fù)有簽約義務(wù)外，不具備任何法律效力，不受法律保護(hù)，購房者可以無條件要求退回，開發(fā)商可以無條件退回。訂金作用和違約責(zé)任由合同約定，而定金則屬于法定合同履行擔(dān)保方式之一，受定金罰則約束，即交付定金的一方毀約，定金被對(duì)方?jīng)]收，收受定金的一方毀約，需雙倍返還定金。

2、簽訂認(rèn)購書時(shí)，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。

一般而言賣方的義務(wù)應(yīng)包括：保留雙方約定的商品房不得再向第三人出售；按照認(rèn)購書約定的主要條件為主要內(nèi)容訂立正式買賣合同；在約定的期限內(nèi)洽談?dòng)喠①I賣合同；在雙方不能就此主要條款達(dá)成一致時(shí)，按照法律的規(guī)定或交易慣例或公平原則確定主要條款之外的條款；

3、在簽訂認(rèn)購書時(shí)，應(yīng)以書面形式明確規(guī)定正式簽訂購房合同的時(shí)間、地點(diǎn)，約定面積誤差問題以及違約金的支付。

4、另外，在家庭買房過程中，有時(shí)會(huì)發(fā)生認(rèn)購書只寫一個(gè)人名字，最終需要房產(chǎn)證登記在兩個(gè)人名下的情況，房產(chǎn)證名字是和房屋買賣合同一致的，這就需要雙方一起簽訂認(rèn)購書，或者一人簽訂認(rèn)購書時(shí)與開發(fā)商約定在簽訂購房合同時(shí)可以“加名”，以免開發(fā)商不同意。一旦買賣合同簽訂，認(rèn)購書就失去了法律效力。

(, 下載次數(shù): 3)

很多購房者在簽訂正式購房合同時(shí)，發(fā)現(xiàn)合同內(nèi)容對(duì)自己非常不利，因此產(chǎn)生了許多糾紛問題。簽了認(rèn)購書就必須買房嗎？什么情況下，可以要求開發(fā)商退還定金呢？

情況一：當(dāng)購房者簽訂了認(rèn)購書，但發(fā)現(xiàn)開發(fā)商不具備房屋銷售（預(yù)售）條件或開發(fā)商所提供的證明文件不真實(shí)，導(dǎo)致不能簽訂正式購房合同，此時(shí)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購房者退還購房定金并承擔(dān)締約過失責(zé)任。

情況二：如果開發(fā)商把正式簽訂的認(rèn)購書中的條件，比如價(jià)格、房號(hào)、面積等進(jìn)行修改而導(dǎo)致未成功簽約，則視為違約，開發(fā)商應(yīng)該雙倍返還定金；如果是購房者擅自進(jìn)行修改，則定金不予返還。

情況三：如果購房者簽訂買賣合同后，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》，則買賣合同無效，購房者有權(quán)起訴要求開發(fā)商返還購房款項(xiàng)（定金及首期款等）并賠償由此給自己造成的損失；但如果起訴前開發(fā)商取得了預(yù)售許可證，則買賣合同仍然有效，購房者就不能在以此要求退款了。

關(guān)于預(yù)售許可證和買賣合同的關(guān)系，2003年最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條指出“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”，也就是說只要起訴前取得預(yù)售許可證，即便簽約時(shí)沒有取得，買賣合同都是有效的；起訴前還沒有取得則買賣合同無效，預(yù)售許可證和認(rèn)購書的關(guān)系尚無明確法律規(guī)定，一般來說需要看認(rèn)購書是否已經(jīng)具備買賣合同的主要實(shí)質(zhì)要件，具備則參照上述解釋認(rèn)定無效，不具備則只是預(yù)約合同，并不因此無效。

情況四：如果購房者沒有按照認(rèn)購書規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)去簽約，屬買方違約，定金不予返還；開發(fā)商在認(rèn)購書規(guī)定的期限內(nèi)將認(rèn)購房屋轉(zhuǎn)售他人而導(dǎo)致未能正式簽約，屬賣方違約，應(yīng)雙倍返還定金。

購房者簽訂認(rèn)購合同后又反悔，是否可以要求退還定金？

陳某到一售樓處看房，樓盤和戶型都很中意，頭腦一熱就簽訂了購房合同并支付了5萬元的定金?；丶液笥钟X得自己太沖動(dòng)，有點(diǎn)后悔了。于是，陳某想找開發(fā)商退回定金，但開發(fā)商不予退款。

律師解答：陳某不能把定金拿回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)該雙倍返還定金。陳某是因?yàn)樽陨碓虿荒芾^續(xù)履行《認(rèn)購協(xié)議》里的約定，且不符合《中華人民共和國合同法》關(guān)于合同無效、可撤銷可變更的條件，也不是因?yàn)閷?duì)后續(xù)購房契約的具體條款達(dá)不成統(tǒng)一意見，給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)該雙倍返還定金。因此，陳某不能要回已經(jīng)交付的定金。

交了首付開發(fā)商卻遲遲不簽合同該怎么辦？

簽完房屋認(rèn)購書，付完定金，交完首付，接下來就是簽訂《商品房買賣合同》了。但在這個(gè)環(huán)節(jié)，開發(fā)商和購房者都會(huì)遇到許多不定因素，導(dǎo)致雙方產(chǎn)生糾紛。

交了首付，開發(fā)商遲遲不愿意簽訂合同：

開發(fā)商遲遲不愿意簽合同有這幾種可能：1、開發(fā)商五證不全；2、購房者辦不了貸款；3、該房產(chǎn)已經(jīng)抵押。購房者在與開發(fā)商簽訂了認(rèn)購協(xié)議書并且付了首付的情況下，開發(fā)商應(yīng)該根據(jù)協(xié)議及時(shí)與購房者簽訂房屋買賣合同，否則就算開發(fā)商違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。在開發(fā)商違約的情況下，購房者可以要求立即解除合同，并退還繳納的首付款，并要求開發(fā)商雙倍返還定金，追究開發(fā)商的違約責(zé)任。

而由于購房者自身原因（如信用污點(diǎn)）導(dǎo)致貸款失敗進(jìn)而導(dǎo)致合同不能履行的，購房者要承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商有權(quán)解除合同沒收定金或者追究違約金；因不可歸責(zé)于雙方事由貸款失敗的，買賣合同解除互不承擔(dān)責(zé)任。然而需要特別提示的是：開發(fā)商往往在合同中嵌入“無論何種原因貸款不成或不足，購房者都必須一次性付款或者限期補(bǔ)齊購房款”的約定，從而導(dǎo)致購房者處于被動(dòng)局面，不得不防。

因此，建議購房者關(guān)注開發(fā)商購房合同中關(guān)于按揭不成所導(dǎo)致法律后果的條款約定，如存在按揭不成必須一次性付款的條款，則需要提前與銀行溝通，確保貸款成功或者有能力一次性付款。

作為開發(fā)商，被購房者“放鴿子”時(shí)該怎么辦？

有的購房者在與開發(fā)商商定好房款、簽訂合同、付款等事宜之后，并沒有按照約定的時(shí)間付款，反而逾期了，那么，購房者逾期付款需要承擔(dān)怎樣的責(zé)任呢？

對(duì)于購房者逾期支付首付款的行為，開發(fā)商有權(quán)予以催告，催告后購房者仍未履行或已超過合同約定期限的，開發(fā)商有權(quán)解除合同，購房者支付的定金不予以返還。

值得注意的是，如果雙方在房屋買賣合同中約定的是按揭付款，若購房者未能辦理貸款而不能按時(shí)支付足夠的房款，購房者仍要承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任，違約責(zé)任以開發(fā)商和購房者在合同中約定的為準(zhǔn)。

另外，如果是申請(qǐng)銀行貸款購買的房子，購房者因自身原因無力按時(shí)支付月供導(dǎo)致斷供，斷供后經(jīng)銀行多次催收仍然沒有還款，最終會(huì)被銀行拍賣。拍賣所得的房款扣除拍賣費(fèi)用后，用于歸還銀行貸款。

簽完合同后，開發(fā)商未及時(shí)備案導(dǎo)致房源被鎖，這時(shí)該怎么辦？

開發(fā)商在簽完《商品房買賣合同》后，會(huì)將合同拿到房管部門辦理備案登記，登記完成后，購房者可向開發(fā)商要經(jīng)過備案的合同以及正式的首付款發(fā)票。但這里需要注意的是，倘若開發(fā)商沒有及時(shí)辦理合同備案，則會(huì)導(dǎo)致售房系統(tǒng)自動(dòng)鎖定，暫時(shí)無法使用。而出現(xiàn)自動(dòng)鎖定的情況，說明房屋是處于限制狀態(tài)或者開發(fā)商存在違規(guī)行為的。

律師解答：預(yù)售合同備案既是開發(fā)商的法定義務(wù)，又是雙方合同約定義務(wù)，未能如約備案導(dǎo)致購房者損失的，開發(fā)商負(fù)有賠償責(zé)任，購房者有權(quán)督促開發(fā)商履行備案義務(wù)，并就由此遭受的損失與開發(fā)商協(xié)商解決，無法協(xié)商一致的，可以根據(jù)合同約定向法院或者仲裁機(jī)構(gòu)提請(qǐng)解決。

交房需謹(jǐn)慎交房后發(fā)現(xiàn)房屋“縮水”該怎么辦？

順利簽完了《商品房買賣合同》，迎來交房的日子，可喜可賀?？稍诮环窟^程中，不免會(huì)遇到交房標(biāo)準(zhǔn)和合同約定不一致的情況，甚至有的開發(fā)商會(huì)逾期交房，那么在這些狀況下，應(yīng)該如何處理呢？

交房后發(fā)現(xiàn)房屋“縮水”，該怎么辦？

購房者在收房時(shí)，如果對(duì)面積存在疑問，以自行找有相關(guān)資質(zhì)的測量機(jī)構(gòu)進(jìn)行測量，或者找開發(fā)商指定的測量機(jī)構(gòu)進(jìn)行測量。

根據(jù)規(guī)定，當(dāng)面積誤差在3%以內(nèi)，屬于正常范圍。雙方根據(jù)實(shí)際面積進(jìn)行結(jié)算，購房則需要補(bǔ)足多出的面積房款，或者開發(fā)商需要將多出的面積退回給購房者。需要注意的是，面積誤差在3%以內(nèi)要求解除合同，是不予支持的。

但是，當(dāng)面積誤差超出3%，購房者有權(quán)選擇退房，開發(fā)商應(yīng)該在購房者提出退房要求后30天內(nèi)將全部購房款及利息（實(shí)際利息以退款日為準(zhǔn)）退還給購房者。若購房者選擇不退房，則需補(bǔ)足3%以內(nèi)（含3%）面積的購房款，超出3%部分的房款由開發(fā)商承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)依舊歸屬于購房者。

交房后，發(fā)現(xiàn)屋頂漏水該如何處理？

交房后房屋出現(xiàn)漏水等質(zhì)量問題，首先看是否仍處于保修期內(nèi)，在保修期內(nèi)的，開發(fā)商負(fù)有保修責(zé)任，購房者有權(quán)要求開發(fā)商履行保修義務(wù)；開發(fā)商拒不履行的，可以按合同約定自行維修并要求開發(fā)商承擔(dān)費(fèi)用，發(fā)生爭議也可訴諸法律解決。

保修期之外的，需看漏水形成原因，如果是相鄰方施工導(dǎo)致，則向相鄰方主張權(quán)利，如本身質(zhì)量問題，專有部分自行解決，共有部分可以動(dòng)用公共基金解決。出現(xiàn)開發(fā)商和物業(yè)推諉的，協(xié)商不成的，需查明責(zé)任人，然后共同向主管部門投訴或者起訴的方式解決。

開發(fā)商逾期交房，該如何處理？

開發(fā)商逾期交房，必須支付延期交房的違約金，而違約金具體如何計(jì)算、支付多少，在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)要提前和開發(fā)商協(xié)商。至于這筆違約費(fèi)用，可以要求開發(fā)商在你支付尾款的時(shí)候一并支付。

如果購買的是精裝房或者帶裝修房源，交房后發(fā)現(xiàn)裝修標(biāo)準(zhǔn)與合同中約定的不一樣，可以要求退房嗎？

裝修房的情況比較復(fù)雜，實(shí)踐中存在兩種不同情況：一種是開發(fā)商自行裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)在合同中有明確約定，開發(fā)商進(jìn)行裝修后交房；另一種是開發(fā)商與關(guān)聯(lián)裝修公司合作，以毛坯狀態(tài)交房，讓購房者委托指定裝修公司裝修，裝修費(fèi)開發(fā)商承擔(dān)。

第一種情況裝修質(zhì)量不符合約定是否能夠退房取決于是否符合法律規(guī)定或者合同約定的條件，一般質(zhì)量瑕疵屬于開發(fā)商保修范圍，不能要求退房。嚴(yán)重影響正常居住使用，符合解除買賣合同條件的，購房者可以要求退房；第二種情況本質(zhì)是購房者自行與裝修公司發(fā)生關(guān)系，裝修合同和買賣合同互不相關(guān)，開發(fā)商只是中間介紹人，即便裝修質(zhì)量嚴(yán)重不符合約定，退房要求也很難被法律支持。

開發(fā)商承諾的花樣配套未兌現(xiàn)時(shí)，該怎么辦？

若在合同中可有明確的約定，開發(fā)商在交房時(shí)并沒有兌現(xiàn)配套設(shè)施，就屬于開發(fā)商違約。購房者可以已發(fā)維護(hù)自己的合法權(quán)益，與開發(fā)商解除合約，并獲得相應(yīng)的賠償。

案例：開發(fā)商在售樓前，常用各種噱頭吸引購房者。比如“高綠化率”“學(xué)校配套”等，甚至有的銷售人員會(huì)夸大房屋附帶花園面積，隱瞞樓房周邊設(shè)施情況等，但由于宣傳內(nèi)容并沒有寫入正式購房合同，導(dǎo)致購房者在交房后發(fā)現(xiàn)自己“被欺騙”，這時(shí)候該如何維護(hù)自己的權(quán)益呢？

律師解答：開發(fā)商為了免責(zé)，慣用宣傳手法就是“自我否定式”營銷，即：一方面信誓旦旦擲地有聲宣傳承諾，另一方面又在合同中自我否定承諾效力，利用格式條款制定方優(yōu)勢，在購房合同中設(shè)置免責(zé)條款。對(duì)于所有宣傳均定性為邀約，并特別說明不具備法律約束力，最終一切以政府審核為準(zhǔn)，并由購房者簽字確認(rèn)無異議。
所以，對(duì)于上述宣傳，開發(fā)商不會(huì)寫入合同，按合同也很難追究開發(fā)商責(zé)任，購房者能夠做的只是“寧可信其無，不可信其有”，結(jié)合自身購房目的，自行求證（如購買特定學(xué)校學(xué)區(qū)房，自行向教育行政部門求證確定），無法求證情況下，慎重購買。

值得一提的是，并不是一交房就能立刻拿到房產(chǎn)證。商品房交房后一般在90個(gè)工作日內(nèi)辦理完房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，否則，開發(fā)商也要承擔(dān)違約責(zé)任。而對(duì)于貸款買房，購房者需要與銀行簽訂《抵押合同》及《貸款合同》。在產(chǎn)權(quán)等相關(guān)證書辦理完畢后，房管部門再對(duì)該房屋進(jìn)行登記備案，設(shè)定抵押權(quán)。因此，購房者需要到房管局辦理標(biāo)明抵押事項(xiàng)的《房屋他項(xiàng)權(quán)證》，然后把《他項(xiàng)權(quán)利證》放在銀行，就可以拿到房產(chǎn)證了，但是房產(chǎn)證上會(huì)備注貸款尚未還清的情況。當(dāng)貸款全部還清之后，購房者需要帶著銀行所開具的貸款結(jié)清證明去房管局做變更登記，同時(shí)解除房屋抵押，撤銷《他項(xiàng)權(quán)利證》。

第一批90后雖然已經(jīng)全款買房了，但對(duì)于購房細(xì)節(jié)，應(yīng)該拒做“佛系買家”，買房無小事，事事皆有法，必要時(shí)刻就要拿起法律“武器”維護(hù)自己的正當(dāng)利益。

深圳商品房房源東莞商品房房源惠州商品房房源

歡迎光臨鴻興房源 (http://juanantoniorodriguezmenier.com/)