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標(biāo)題: 國(guó)土部定調(diào)：放棄住房供地壟斷！誰(shuí)獲益最大？ [打印本頁(yè)]

作者: 于飛 時(shí)間: 2018-1-18 12:06
標(biāo)題: 國(guó)土部定調(diào)：放棄住房供地壟斷！誰(shuí)獲益最大？
國(guó)土部定調(diào)：放棄住房供地壟斷！誰(shuí)獲益最大？還需要買房嗎？

   一：剛剛，權(quán)威消息傳來(lái)，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明宣布了兩項(xiàng)重大土地改革思路：

   政府將不再是居住用地唯一提供者：我國(guó)將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

　　我國(guó)將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”：落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。但城里人到農(nóng)村買宅基地口子不開(kāi)，嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用宅基地建別墅大院、私人會(huì)館。

　　雖然目前具體細(xì)則還沒(méi)出來(lái)，但已透露出重磅信號(hào)：政府將不再是居住用地唯一提供者。政府壟斷“住宅用地供應(yīng)”的時(shí)代或要結(jié)束了。

　　2017年以來(lái)，樓市限購(gòu)、限售、提高房貸利率等舉措不斷，但這只是應(yīng)急性調(diào)控，短期性效果顯著。而剛剛提出的“政府不再壟斷住房供地”，是一項(xiàng)管長(zhǎng)遠(yuǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)！如果這條意見(jiàn)是宅基地改革的基本方向，那么這絕對(duì)是一個(gè)對(duì)中國(guó)有著翻天覆地的影響的舉措，因?yàn)椋?font color="red">一來(lái)這改寫(xiě)了樓市（尤其是一二線城市）土地稀缺的局面，有大量潛在土地可以入市；二來(lái)，農(nóng)民的利益將可能會(huì)因此而大幅度提高！

　　二：很顯然，在上述兩種新變化下，最受益的是以下個(gè)人和機(jī)構(gòu)：

　　1、被地方政府認(rèn)可的大中型企業(yè)，尤其是國(guó)企、上市公司、發(fā)展態(tài)勢(shì)良好的創(chuàng)新企業(yè)等，他們可以獲得定向轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)業(yè)用地，在上面給員工建設(shè)住宅。由此，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)，運(yùn)營(yíng)成本下降。

　　2、上述企業(yè)的核心員工、中高層，他們將優(yōu)先獲得房子，甚至可能不只一套。

　　3、大城市近郊的農(nóng)民，他們將通過(guò)集體組織獲得“合法建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房”的機(jī)會(huì)，獲得大量的土地紅利，至少夠幾代人享用；

　　4、高學(xué)歷、有技術(shù)的專業(yè)人才、管理人才，他們可以跳槽到“有建房權(quán)”的企業(yè)分享紅利；

　　5、大城市及其周邊城市。只有這類城市才有持續(xù)的人口吸引力，而且越是一線城市、強(qiáng)二線城市（及其附近城市），實(shí)施上述新政之后，對(duì)優(yōu)秀企業(yè)的吸引力越強(qiáng)。

　　總之，當(dāng)政府不壟斷住宅供地之后，大城市及其周邊城市的吸引力將大增，大企業(yè)的人才競(jìng)爭(zhēng)力將大增。遠(yuǎn)離中心城市的中小城市，將面臨優(yōu)秀企業(yè)、人才的雙重流失；大城市里的小企業(yè)也會(huì)更苦逼，因?yàn)樗鼈儧](méi)有“建房權(quán)”，留住核心人才只能拼股權(quán)和年薪了。

   三：“政府將不再是居住用地唯一提供者。”這句話讓不少人興奮不已。是否意味著小產(chǎn)權(quán)房要合法了？

　　對(duì)此，類似政策下，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的討論或會(huì)繼續(xù)增加。那么政府將不再壟斷住房供地，到底是誰(shuí)的利好？

　　首先有一個(gè)需要探討的問(wèn)題：這些年，我們的房?jī)r(jià)為什么漲得這么快？

　　對(duì)于高房?jī)r(jià)，需要提醒大家，這是一個(gè)非常復(fù)雜的現(xiàn)象，導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的原因是多元的，有貨幣政策的因素，有政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴，也有供求關(guān)系的影響。但最大的原因在于土地制度：解決高房?jī)r(jià)的根子在于土地制度的突破。

　　我們的地價(jià)為啥會(huì)這么高？俗話說(shuō)，物以稀為貴。地價(jià)之所以會(huì)高，歸根結(jié)底，一是因?yàn)樽》客恋毓┙o量不足，二是對(duì)住房土地將保持長(zhǎng)期稀缺的預(yù)期。

　　因此，在目前地產(chǎn)供需矛盾疊加資產(chǎn)荒的背景下，抑制房?jī)r(jià)上漲的釜底抽薪之策，無(wú)疑是加大土地供應(yīng)。

　　這一次，國(guó)土資源部明確提出未來(lái)土地的“多主體供應(yīng)”，這無(wú)疑是一個(gè)積極的信號(hào)。盡管從目前的舉措來(lái)看，除了“非房地產(chǎn)企業(yè)的用地用于住宅”這一點(diǎn)可以直接增加土地供應(yīng)之外，其他的諸如集體土地只能用于租賃房試點(diǎn)等，口子雖然開(kāi)得小了些，但卻抓住了牛鼻子。以后，居住用地和租賃住房用地，將不再由政府一家壟斷、別無(wú)他店了，而是將研究從更多渠道進(jìn)入市場(chǎng)。

　　政府不再壟斷住房土地供應(yīng)，對(duì)集體土地價(jià)值將產(chǎn)生非常大的提升影響，其中，城市租賃市場(chǎng)影響最大，對(duì)商品房住宅市場(chǎng)也能起到緩解供需的作用。他預(yù)計(jì)，未來(lái)非房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)集體土地的政策將會(huì)加速試點(diǎn)。

　　比如，農(nóng)村集體土地不用經(jīng)過(guò)國(guó)家征地環(huán)節(jié)，可以蓋成租賃房，直接進(jìn)入了市場(chǎng)，那么節(jié)省的成本會(huì)非常巨大——農(nóng)村集體建設(shè)的租賃房成本，可能只有商品的20%（一線城市）到30%（二線城市）。

　　所以，這一政策利好的是市場(chǎng)的租賃房！

   四：這里有個(gè)需要注意的：千萬(wàn)要分清楚，居住用地并不代表商品房用地，住房和商品房是兩碼事。

　　該信號(hào)傳達(dá)的信息是政府不再是住宅用地的唯一供應(yīng)者，村集體的土地可以作為建設(shè)用地入市建住宅。

　　但住宅并不代表是商品房。能夠用于買賣的，依然是國(guó)有用地的商品房，而不是村集體土地。

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