鴻興房源

標(biāo)題: 還在說深圳房價會降的親，不知道您是哪來的自信 [打印本頁]

作者: 丁霞 時間: 2019-3-13 03:05
標(biāo)題: 還在說深圳房價會降的親，不知道您是哪來的自信
2018年的深圳樓市可謂波瀾起伏,堅韌前行,新房成交量僅29396套，是22年來的第二低量,新房均價連續(xù)三年維持在54000元左右。當(dāng)政策壓住房價的時候，經(jīng)濟繼續(xù)前行，這意味著，樓市事實上在去除泡沫，夯實房價的合理性并積累動能。

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所謂一二手房的“價格倒掛”現(xiàn)象很生動地說明了這一點，政策壓住了一手房價，但沒有壓二手房價，于是，同一片區(qū)內(nèi)同類住房中，出現(xiàn)了二手房價高于一手房價的現(xiàn)象。這種價格倒掛現(xiàn)象讓市場清晰地看到了一手房的投資價值，于是，在去年后兩個月政策嚴密調(diào)控、一手房市場整體低迷的格局下，竟然出現(xiàn)了局部新盤搶購的“冷勢熱銷”怪象。

可能讓人不安的是二手房的表現(xiàn)了，嚷嚷了大半年的價格倒掛現(xiàn)象，說的正是部分片區(qū)二手房一直以來的亢奮和躁動，然而，10月以后，這個一直不愿低頭的二手房市場突然改變預(yù)期，呈現(xiàn)出明顯的疲軟甚至下跌勢頭，二手房業(yè)主的不安情緒在升溫，門店看房者驟然減少，西裝革履的銷售員們被迫再一次走出門店，站在馬路邊上，手搖牌匾，向路人兜售房子，而急于放盤的業(yè)主們開始小心翼翼地讓步了，買方市場迅速形成了。

從全國看，受宏觀形勢影響，一線城市樓市均出現(xiàn)收縮、下跌勢頭。三四線城市由于去庫存成效明顯，貨幣化棚改政策大幅轉(zhuǎn)向，其樓市的流動性狂潮急速消退，三四線迎來低潮期。二線城市的樓市本來相對較好，但在兩端市場低迷勢頭夾擊下也逐步呈現(xiàn)出不穩(wěn)定的態(tài)勢。由此可見，中國整體樓市在告別2018年之時，不同程度顯示出量縮價低的的低迷態(tài)勢。

在這種態(tài)勢下，2019年的深圳房地產(chǎn)將會呈現(xiàn)什么樣的格局？我用四句話概括。

房住不炒，調(diào)控延續(xù)，

大勢不變，立足長效

盡管樓市出現(xiàn)了低迷現(xiàn)象，階段性的政策松綁已經(jīng)顯露苗頭，但是我認為中央提出的房住不炒的調(diào)控大方向不會改變。這一點表明，中國的房地產(chǎn)仍然潛伏著很大的炒作動能，對宏觀經(jīng)濟帶來潛在的威脅，調(diào)控政策的實施不會輕易撤出，我們對此要有充分的思想準備。

尤其是深圳這樣的資本型城市，投機炒作有很頑固的背景，一旦調(diào)控政策發(fā)生重大改變，就可能再次誘發(fā)樓市炒作。但是這種嚴格調(diào)控的格局也從側(cè)面表明，房地產(chǎn)仍然有強大的發(fā)展前景和動力，因為可以想象，如果一個產(chǎn)業(yè)本身已經(jīng)進入弱勢，國家就用不著動用如此強的政策來對此實施約束，深圳的房地產(chǎn)業(yè)界應(yīng)該對自己的行業(yè)保持足夠的信心。只是在長效機制下需要大智慧來調(diào)整發(fā)展策略，保持穩(wěn)健前行。

穩(wěn)定預(yù)期，防范大跌，

適度寬松，市場對沖

近期，由于全國整體經(jīng)濟形勢的走弱形勢以及房地產(chǎn)低迷態(tài)勢顯現(xiàn)，各地陸續(xù)出現(xiàn)政策適度放松的現(xiàn)象，這種情況已經(jīng)影響到深圳，不少銀行已經(jīng)調(diào)低房貸利率，由原來的基準利率基礎(chǔ)上上浮20%調(diào)低到上浮15%，或者由上浮15%調(diào)低到上浮10%。這不是樓市反轉(zhuǎn)，而是政策在樓市異變的態(tài)勢下針對性地適度放松實施對沖市場下跌預(yù)期的行動。

其實，房住不炒的房地產(chǎn)方針和防范房價大跌引發(fā)金融風(fēng)險并不矛盾，從國家政策面看，既不縱容房價亂漲，也要防止房價大跌，因為改革開放以來的國民財富一半以上都囤積在房子里了，深圳的表現(xiàn)更甚，很多人家的總資產(chǎn)中，房產(chǎn)占比達到70%、80%甚至90%，打垮房價就等于吞噬掉大量國家財富和國民財富。所以，今年的政策面將通過促進回暖維護樓市的穩(wěn)定，深圳將在今年開年后的一段時間內(nèi)合理引導(dǎo)樓市適度回暖，以穩(wěn)定房價，穩(wěn)定預(yù)期。

二次房改，商保并舉，

潛需恒強，供難應(yīng)求

深圳今年將加快推進落實二次房改方案提出的商品房保障房并舉政策。擁有1300萬常住人口的深圳，僅有大約200萬套紅本（深圳房產(chǎn)證）商品房，按照每戶3口人、每戶擁有一套房計算，理論上也只有600萬人可能擁有正規(guī)紅本住房，但在現(xiàn)實中，很多人家擁有不止一套房子，因此實際達不到有600萬常住人口擁有紅本住房的情況。

保守估計，按照500萬人真正擁有紅本房算，仍然有800萬常住人口沒有正規(guī)的紅本房，盡管他們中間很多人買了小產(chǎn)權(quán)房、軍產(chǎn)房或者其他類型的無紅本的房子，但他們得到一套紅本房的渴求始終存在，我仍然把這800萬人列入深圳的住房剛需系列，這個潛在需求十分強大。

二次房改就是要通過政策性的保障策略，加快推出更多的低價性保障房，包括人才房、安居房和租賃房，以滿足龐大的剛需需要。然而，嚴重缺地缺房的現(xiàn)實對房改進程構(gòu)成嚴峻挑戰(zhàn)，短期內(nèi)的二手預(yù)期走弱改變不了強大潛在需求的真實性。

租房市場可以做大，但在中國文化中，這似乎永遠是一種過渡性安排。剛需們永遠在期盼有一天會步入有房一族，而以小換大、以差換好的改善性需要同樣綿綿不絕，這種現(xiàn)象在深圳非常突出，從根本上解決這個問題至少需要20年時間，這里面潛伏著巨大機會。

更新求變，臨深擴融，

存量深耕，穩(wěn)定發(fā)展

除了上述二次房改增加住房供應(yīng)的政策導(dǎo)向外，2019年，深圳解決土地和住房問題的策略還有三個：

第一是城市更新力求改變困局現(xiàn)狀。多年來城市更新速度緩慢，嚴重影響深圳的土地和住房供應(yīng)。今年在更新政策和實施方面應(yīng)該有明顯變化，政府會順應(yīng)市場需要，力爭在舊改、城市更新領(lǐng)域形成突破；

第二是深圳與臨深片區(qū)將進一步加大融合式發(fā)展的力度。臨深片區(qū)是深圳市鎖定的居住外溢地區(qū)，將進一步改善深圳與莞惠間的通勤能力，促進臨深片區(qū)的公共配套服務(wù)，以疏通和增強外溢能力；

第三是加大對存量資產(chǎn)的利用和管理，將采取多種策略深度挖掘存量住房的復(fù)合價值。

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