鴻興房源

標(biāo)題: 粵港澳大灣區(qū)，深圳、廣州、珠海、惠州四城迎來新的發(fā)... [打印本頁]

作者: 丁霞 時(shí)間: 2019-3-27 01:47
標(biāo)題: 粵港澳大灣區(qū)，深圳、廣州、珠海、惠州四城迎來新的發(fā)...
2019年2月18日，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃綱要》，《綱要》對(duì)粵港澳大灣區(qū)“9+2”城市群分工協(xié)作進(jìn)行“頂層設(shè)計(jì)”，將建成世界新興產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地，建設(shè)世界級(jí)城市群。

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廣州和深圳（四大中心城市之二）作為區(qū)域發(fā)展的核心引擎，繼續(xù)發(fā)揮比較優(yōu)勢(shì)做優(yōu)做強(qiáng)，增強(qiáng)對(duì)周邊區(qū)域發(fā)展的輻射帶動(dòng)作用。珠海和惠州充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，深化改革創(chuàng)新，增強(qiáng)城市綜合實(shí)力，形成特色鮮明、功能互補(bǔ)、具有競(jìng)爭(zhēng)力的重要節(jié)點(diǎn)城市。

深圳、廣州、珠海分別位于香港－深圳、廣州－佛山、澳門－珠海三極點(diǎn)中，《綱要》指出，要發(fā)揮香港－深圳、廣州－佛山、澳門－珠海強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的引領(lǐng)帶動(dòng)作用，深化港深、澳珠合作，加快廣佛同城化建設(shè)，提升整體實(shí)力和全球影響力，引領(lǐng)粵港澳大灣區(qū)深度參與國(guó)際合作。

土地市場(chǎng)

>>2019年1-2月，惠州住宅用地市場(chǎng)火熱，廣州、深圳和珠海住宅用地供應(yīng)不足，成交下滑。

土地供需：2019年1-2月，深圳住宅用地?zé)o供應(yīng)，廣州、珠海供應(yīng)面積分別同比減少45.43%和36.46%，惠州供應(yīng)面積同比大幅增長(zhǎng)593.02%。2019年1-2月，深圳住宅用地?zé)o成交，廣州、珠海成交同比量跌價(jià)漲，成交面積分別同比減少25.55%和1.12%；惠州成交同比量?jī)r(jià)齊升，成交面積同比增長(zhǎng)69.32%。

成交樓面均價(jià)：2019年1-2月，廣州住宅用地成交樓面均價(jià)約為13,966元/㎡，同比上漲39.91%；珠海成交樓面均價(jià)約為11,586元/㎡，同比上漲58.71%；惠州成交樓面均價(jià)約為2,055元/㎡，同比上漲51.43%。

>>2019年1-2月，深圳、珠海、惠州商辦用地供應(yīng)稀少，廣州供應(yīng)量和成交量均有增長(zhǎng)。

土地供需：2019年1-2月，深圳供應(yīng)面積同比減少40.10%，廣州供應(yīng)面積同比增長(zhǎng)155.83%；珠海和惠州1-2月商辦用地均有少量供應(yīng)，去年同期均無供應(yīng)。2019年1-2月，深圳成交同比量跌價(jià)漲，成交面積同比減少40.10%；廣州成交同比量漲價(jià)跌，成交面積同比增長(zhǎng)99.95%；珠海無商辦用地成交；惠州成交面積為3.3萬㎡，去年同期無成交。

成交樓面均價(jià)：2019年1-2月，深圳成交樓面價(jià)約為11,854元/㎡，同比上漲76.86%；廣州成交樓面價(jià)約為4,801元/㎡，同比下跌68.88% ；惠州成交樓面均價(jià)約為2,592元/㎡。

一手房市場(chǎng)

>>供銷狀況：

由于傳統(tǒng)春節(jié)的影響明顯，與去年年底相比，2019年1-2月廣州、深圳、珠海新房推盤量明顯減少，1-2月廣州、深圳、珠海新增住宅供應(yīng)面積環(huán)比增長(zhǎng)分別為-48.80%，-77.01%和-37.93%；成交同樣受春節(jié)影響，1-2月廣州、深圳、珠海新增住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)分別為-32.28%，-29.91%和-29.68%；1-2月，深圳、廣州、珠海的銷供比分別約為1.1、0.9和1.29，深圳和珠海新房住宅供應(yīng)量低于成交量，呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)；廣州新房住宅供應(yīng)量高于成交量，與去年同期相比，供應(yīng)相對(duì)旺盛。

>>成交均價(jià)：

2月，深圳新房住宅成交均價(jià)為54,232元/㎡，同比上漲0.08%，環(huán)比上漲0.22%，受限價(jià)影響，深圳成交均價(jià)長(zhǎng)期維持在5.4萬/㎡左右，走勢(shì)趨穩(wěn)；2月廣州新房住宅成交均價(jià)為27,206元/㎡，同比上漲58.99%，環(huán)比上漲16.31% ，近半年廣州成交均價(jià)在2.4萬/㎡上下波動(dòng)；2月珠海新房住宅成交均價(jià)為20,193元/㎡，同比上漲0.22%，環(huán)比上漲4.23%，近半年珠海成交均價(jià)在2.2萬/㎡上下波動(dòng)。

>>產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：

深圳、廣州、珠海80(含)-100㎡面積段的產(chǎn)品成交套數(shù)占比分別為50.51%、40.42%和46.30%，成為住宅市場(chǎng)成交主力；80㎡以下的產(chǎn)品，深圳、廣州、珠海成交套數(shù)占比分別為22.68%、8.65%和7.32%； 100(含)-140㎡的產(chǎn)品，深圳、廣州和珠海成交套數(shù)占比分別為17.28%、40.39%和39.77%；綜合來看，深圳剛需戶型占市場(chǎng)主導(dǎo)，廣州和珠海剛需戶型和改善型戶型均占較高比重。

二手房市場(chǎng)

>>面積段：四城市主力戶型集中在60-120㎡面積段。

深圳、廣州、珠海和惠州四城市放盤主力戶型均集中在60-120㎡區(qū)間，占比均在六成左右；面積段在60㎡以下，深圳占比達(dá)16.44%，廣州、珠海、惠州占比均不足1成；面積段在120㎡以上，深圳、廣州、珠海、惠州占比分別為17.25%、26%、30.54%和26.18%。

>>單價(jià)段：一線城市高單價(jià)區(qū)間占比較高，周邊二三線城市低單價(jià)區(qū)間占比較高。

深圳房?jī)r(jià)主力區(qū)間為3-5萬元/㎡和5-10萬元/㎡，分別占比46.33%和43.43%。廣州房?jī)r(jià)主力區(qū)間為3-5萬元/㎡，占比34.27%。珠海房?jī)r(jià)主力區(qū)間為1-2萬元/㎡，占比43.49%?；葜莘?jī)r(jià)主力區(qū)間為0.5-1萬元/㎡和1-2萬元/㎡，分別占比達(dá)48.34%和49.47% 。

>>總價(jià)段：深圳中高總價(jià)區(qū)間活躍，廣州三主力區(qū)間比例均衡，珠恵低總價(jià)區(qū)間活躍。

深圳房?jī)r(jià)主力區(qū)間為300-500萬/套，廣州房?jī)r(jià)三大主力區(qū)間為100-200萬/套、200-300萬/套和300-500萬/套，三個(gè)區(qū)間占比均在25%左右；珠海房?jī)r(jià)主力區(qū)間為100-200萬/套；惠州房?jī)r(jià)主力區(qū)間則為50-100萬/套。

租金市場(chǎng)

>>從深圳租金市場(chǎng)整體表現(xiàn)來看

深圳作為2018年廣東省GDP最高的城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，就業(yè)機(jī)會(huì)多，加之人才政策的實(shí)施，吸引大量外來人口，租金市場(chǎng)需求旺盛。

>>從區(qū)域看

深圳南山區(qū)租金最高，達(dá)105元/㎡；福田區(qū)次之，租金為103元/㎡；寶安區(qū)和龍崗區(qū)為租金最低的兩個(gè)區(qū)域，租金分別達(dá)66元/㎡和49元/㎡。

>>從戶型看

二室戶型在深圳租賃市場(chǎng)占比最高，達(dá)31.48%；四室及以上戶型占比最低，為13.11%。

>>從地鐵沿線1公里范圍內(nèi)的平均租金看

2號(hào)蛇口線套均租金最高，達(dá)10,048元/套；地鐵3號(hào)線和5號(hào)線套均租金相對(duì)較低，分別為6,504元/套和6,220元/套。

熱點(diǎn)板塊

>>深圳市南山區(qū)

南山區(qū)作為深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，深圳市科研和教育中心，綜合資源豐富，受到購房者的高度關(guān)注，深圳南山區(qū)熱度指數(shù)最高的五個(gè)板塊依次為高新技術(shù)南區(qū)地區(qū)、高新技術(shù)中區(qū)西片區(qū)、前海片區(qū)、大南山片區(qū)和高新技術(shù)區(qū)中區(qū)東地區(qū)，這些板塊靠近高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，生活配套完善，教育資源和文娛設(shè)施豐富，交通發(fā)達(dá)，具有非常好的發(fā)展前景和較高的投資價(jià)值。

>>廣州市天河區(qū)

天河區(qū)作為廣州市的新城中心，轄內(nèi)集聚教育資源、交通資源、文娛設(shè)施，隨著規(guī)劃和配套的進(jìn)一步完善，受到購房者的高度關(guān)注，熱度指數(shù)最高的五個(gè)板塊依次為珠江新城中、珠江新城東、龍洞、東圃和龍口西，板塊評(píng)級(jí)依次為A級(jí)、A級(jí)、BB級(jí)、A級(jí)和A級(jí)，良好的投資發(fā)展前景促使這些板塊成為天河區(qū)炙手可熱的板塊。

本次監(jiān)測(cè)的四城市——深圳、廣州、珠海、惠州，受春節(jié)影響明顯，土地市場(chǎng)、新房市場(chǎng)整體供應(yīng)不足，成交下滑；一二手房市場(chǎng)的需求主要集中于剛需產(chǎn)品，深圳體現(xiàn)尤其明顯，廣州、珠海和惠州改善型產(chǎn)品占比也相對(duì)較高。伴隨粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃的落地，預(yù)計(jì)三四月份市場(chǎng)將有所回暖。

-The End-

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