北上廣深一線城市奮斗期年輕人買房要注意什么？

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2017-9-7 11:54:54

年輕人買房要注意什么？

看大家講了好多戶型 / 交通 / 配套 / 學(xué)區(qū)等戰(zhàn)術(shù)問題，作為一個商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員，我想講一個戰(zhàn)略層面問題——將房屋的使用價值和投資價值分開。

本思路對在北上廣深一線城市奮斗期年輕人適用，強二線城市可以參考。

我們經(jīng)常聽到人說：

“買一個單室，婚后都沒法住，有什么用？”

“這里這么遠，誰要買這？”

“我一個剛需，我自己的房子，漲跌跟我有什么關(guān)系？”

“買了一套房，人生就被拴在上面了，不自由了，怎么辦？”

這些問題，都是沒有意識到我說的觀點——房屋的使用價值和投資價值，要分開。

都說：房子是用來住的，不是用來炒的。

這話不完全對，因為——房子的使用價值，并不值錢。使用價值，對應(yīng)的是房子的租金，而租金并不高。這一點，在一線城市尤為明顯：通常一套五六百萬的房子，花六七千就租的下來。北上廣深一線城市的租金回報率，經(jīng)過 2016-2017 這一波房價上漲，都已經(jīng)低到了 2%以下。單看租金，可能租七十年都未必回本?，F(xiàn)在有出售使用權(quán)的小產(chǎn)權(quán)房，簽長租約，打擦邊球，能住能用但不能抵押不能落戶也不能辦產(chǎn)權(quán)證，居住價值和其他房產(chǎn)沒有任何區(qū)別，然而價格一定要低到同樣地段戶型商品房的一半以下。

這說明：你買房子支付的錢中，有一大半買的并不是居住價值。

你買的是：附著在房屋之上的戶口、學(xué)位、配套、增值 / 保值預(yù)期。所以，房屋作為投資渠道和金融工具的屬性，遠遠超過單一的居住屬性。房子就是用來投資的，哪怕你只有一套房。

說“房屋的使用價值和投資價值，要分開”，說的是，作為無法在房子上一步到位的年輕人，不要把“我要住在這里”和“我要買這里的房”這兩個看上去非常相似的問題，混為一談。

“我要住在這里”，說的是使用價值，如果你喜歡住在這個地方附近，可以租（當然，長租不穩(wěn)定，還好現(xiàn)在有越來越多的長租公寓可以補足）；

“我要買這的房子”，說的是投資價值，只有當這個地方有未來房價增長預(yù)期的時候，才劃算。

《奇葩說》第二季半決賽，辯題“年輕人是不是要買房”，邱晨面對陳銘老師“我今天在這買了房，明天要去另一個地方工作，怎么辦”的質(zhì)詢，淡定表示：你可以把自己的房子租出去，再去另一個地方租別人的?！髞砬癯宽樌麜x級決賽，拿了第二季奇葩之王。

這就是房屋使用價值和投資價值分開的一個例子：自己買的房子，不是非得去住。

一個簡單的原則是：住，可以租在自己方便的地方；買，則應(yīng)該買在能升值或者抗跌的地方。

比如，你在遠一點的地方買了個兩房，但上班在市中心。你一定要住在這個房子里么？——不一定，搞不好兩房租出去，你在市中心租一個單室長租公寓，租金差還有找。

比如，你在中心區(qū)買了個單間，現(xiàn)在準備結(jié)婚想換個大點的，如果沒錢加錢以房換房，完全可以保留市中心的一套租出去，再去遠一點的地方租一套兩房。

比如，我自己早先買了套廣州市中心的單間，當年我月入七千，每月還六千的房貸。買后第一年，我還住在合租的房子里，租金 1100，新買的單間我租出去，租金收入 3200，這個差額就幫助我渡過了加薪前的還貸壓力期。對我來說，這個單間，更類似于投資產(chǎn)品而非使用產(chǎn)品。

比如，諾基亞財務(wù)狀況不好，就把自己的總部大樓賣了，套了一筆錢出來，自己還租在自己的總部大樓里，交租金。當你準備賣小換大的時候，不妨也這么搞，先把房子賣了，自己租在里面，等買到大房子了，再搬過去。甚至，當換來的房子租金比自己的老房子租金高的時候，你還可以在老房子里多租一段，減輕還貸壓力。

我現(xiàn)在也在面臨在廣州賣小換大的問題，按我現(xiàn)在那點有限的預(yù)算，我現(xiàn)在有兩種選擇：

1.換一套中心區(qū)的小房子（60 來平）；

2.換一套稍微郊區(qū)一點的大房子（100 多平）。

現(xiàn)在我決定選擇 1，雖然 60 來平以后很可能不夠住，但以中心區(qū)房子的租金，收上來隨便都可以租一套大一點的。而且，考慮到按我說的，房子主要的價值在于投資屬性，想看投資屬性，我隨便拿出公司隔壁部門的專業(yè)報告報告截一張圖——

（數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯，華南區(qū)研究部）

我就會發(fā)現(xiàn)，過往年份，中心區(qū)物業(yè)保值增值情況都比郊區(qū)物業(yè)要好。哪怕同樣的資金，投入到中心區(qū)物業(yè)，幾年后我不得不換到郊區(qū)，都可以很方便地賣掉中心區(qū)，去郊區(qū)換個大的，而且，這幾年間中心區(qū)物業(yè)和郊區(qū)物業(yè)的漲幅差額也是一筆收入。

何況中心區(qū)房子一般說來學(xué)區(qū)好一點。

當然，不要太教條，很多有地鐵規(guī)劃的郊區(qū)物業(yè)在地鐵通車后，漲幅隨著區(qū)域成熟遠超過中心區(qū)，比如廣州番禺萬博 CBD。所以也不是遠的房子就不能買，如果未來有地鐵新設(shè)線路 / 跨海大橋通車 / 自貿(mào)區(qū)政策落地等利好出現(xiàn)，買回來作為投資，享受漲幅，持有期間租出去收了租金在公司旁邊租一套小的，也是一套解決方案。何況，現(xiàn)在的一線城市通常多中心發(fā)展，你上班遠的房子沒準別人上班近，租金并不會受到太大折損。

這里中心區(qū)物業(yè)的“投資屬性”，既包括“房價漲勢喜人投資成功”的投資成功，也包括“有天經(jīng)濟不行了房價崩盤”情況下的保值功能。雖然總有上了車的人信誓旦旦表示還能漲，也確實漲了這么多年，但從業(yè)這么些年，很多大家沒留意的局部地區(qū)和局部樓盤的下跌我沒少見識過。這些下跌大多發(fā)生在市郊供應(yīng)量大替代性強的區(qū)域。未來能不能接著漲，我不知道，那么房價一旦下跌，至少中心區(qū)物業(yè)跌的少些。

至于很多人認為的：我只有一套房，跌了漲了跟我有什么關(guān)系?！斎徊粚?，實際上，個人唯一住房價格的升跌跟大家的生活質(zhì)量息息相關(guān)。

你這輩子就不會賣小換大么？那地產(chǎn)業(yè)“置換需求”這個詞兒哪來的。

大家總不至于相信，自己這輩子就只會住在自己 20 來歲買的一套房子里吧。我們父母這一代，到了四五十歲，都開始從當年政府的福利分房的老樓里，搬進了明亮寬敞的電梯商品房；以我們這代人的消費主義，難道就會對自己現(xiàn)在這一套房從一而終？

所以自己的唯一住房，即使不考慮未來抵押借貸 / 變現(xiàn)移民 / 賣房去二線這些情況，只考慮未來同城換房，這一套住房的漲跌也對未來的置換需求產(chǎn)生很大的影響。

甚至，當你真正相信房子要跌的時候，你完全可以把房子賣掉，自己依然租在這套房子里，當然，最好建立在你家孩子已經(jīng)用了這個學(xué)位的基礎(chǔ)上。

2008 年前后我還在香港讀大學(xué)，金融危機前，房價狠狠漲了一輪。當時我們商學(xué)院的一個教授，就敏銳感覺到房屋價值和價格出現(xiàn)背離，擔心要跌，把自己當時的住宅 600 萬港幣賣了出去，自己租房子住。后來那套房子瘋漲到 800 萬，又在金融危機里腰斬到 400 萬，雖然看起來有點賣早了，但教授畢竟算是躲過一劫。

至于那些每天喊著房價要跌，自己卻不賣房的所謂專家，他們這是“知行不合一”，很可能只是隨便蹭蹭熱點吸粉。

所以，“只有一套房所以漲跌跟我沒關(guān)系”是個誤區(qū)，只要你把房產(chǎn)看成是可以隨時變現(xiàn)購買的投資產(chǎn)品，你會發(fā)現(xiàn)其實對房子的處置可以非常靈活。

這也牽涉到另一個常見誤區(qū)——不要總想著一步到位。

很多人覺得，小房子沒有購買價值，一個單室一廳的居室，結(jié)了婚就沒用，買來做什么。于是，在預(yù)算不足的前提下，他們要么買入了偏遠區(qū)域的剛需兩房（增值潛力相對低下，甚至有下跌風(fēng)險），要么決定攢錢憋套大的一步到位（這可能會面臨攢錢速度遠遠趕不上房價增長的窘境）。

如果簡單把房屋看做“理財工具”，你就不會這么看。

如果不想著一步到位，先在中心區(qū)購買一套小戶型住宅，一方面如我之前所說，中心區(qū)房產(chǎn)相對抗跌，且投資價值更高；另一方面，購買一套小戶型住宅上車，有助于年輕人平衡自己未來的財務(wù)風(fēng)險——如果房價整體上漲，你的小戶型同步上漲，這個漲幅，相當于幫你賺到了部分未來置換大戶型的首付；如果房價未來下跌，小戶型跌價少于大戶型，大戶型跌價更多，讓你購買大戶型更加容易。

當然，對于北京這種限購政策嚴控賣小換大的城市，處女貸的地位非常重要，賣小換大逐步置換的策略可能不再好用，不過歷史上幾次限購大多 2-3 年一個周期，可以考慮在下一個政策解松的時候進行置換。

以及，我發(fā)現(xiàn)很多年輕人在評估買房風(fēng)險的時候，更看重“買貴了樓價崩盤下跌”的風(fēng)險，而更少考慮“擔心下跌沒買最終樓價上漲買不起”的風(fēng)險，在我看來，二者同樣值得留意。

總之，擔心自己被房子綁架的年輕人，大可不必擔心，能綁定一個人的，是思維而不是鋼筋混凝土。

當然，住自己的房子，舍得裝修，住得踏實，這都沒錯。不過，本題是回答“年輕人買房”要注意的問題，開頭也表明這套邏輯更適合一線城市，講的是年輕人在起步階段，資金有限，事業(yè)還處于上升期，變數(shù)還很大這個階段的買房策略。如果本來就有一步到位的實力，且事業(yè)趨于穩(wěn)定，對房屋的需求已經(jīng)從奮斗期年輕人單一的居住型需求提升到了享受型需求（比如中產(chǎn)），固然是直接買個市中心大戶型自己住進去更舒服。

最后，就祝福一下大家都能買到房吧。