一季度房地產(chǎn)銷售回暖仍需警惕新庫存形成

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2019-4-18 01:46:42

樓市開局不利后，在3月迎來回暖。

　　4月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2019年一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。數(shù)據(jù)顯示，一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資23803億元，同比增長11.8%，增速比1-2月份提高0.2個百分點。商品房銷售面積29829萬平方米，同比下降0.9%，降幅比1-2月份收窄2.7個百分點。商品房銷售額27039億元，增長5.6%，增速提高2.8個百分點。

　　國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇用“房地產(chǎn)市場預(yù)期比較平穩(wěn)，地價總體比較穩(wěn)，房價運行也比較穩(wěn)”來形容當下的市場。

　　而在4月17日舉辦的國是論壇2019年一季度經(jīng)濟形勢分析會上，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌向21世紀經(jīng)濟報道等媒體指出，房地產(chǎn)投資持續(xù)保持較高增長，主要是開發(fā)商在前兩年大規(guī)模拿地后，新開工面積增加所致。但需要注意的是，在銷售放慢的情況下，新開工不斷增加，有可能在一些地方形成新的庫存。

　　銷售回暖明顯

　　2019年前兩月，房地產(chǎn)被認為開局“涼涼”。

　　1-2月，商品房銷售面積增長-3.6%，銷售額則只增長了2.8%，均創(chuàng)下2015年6月以來的新低，前者是近4年間首次負增長。

　　不過，情況在3月迎來好轉(zhuǎn)。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，樓市銷售出現(xiàn)了明顯的回暖跡象。

　　其中，商品房銷售面積29829萬平方米，同比下降0.9%，降幅相比前月的3.6%明顯縮小。而銷售額則達到27039億元，增長5.6%，增速相比前一月提高2.8個百分點。據(jù)此計算的一季度全國商品房成交均價，約為9065元/平方米，同比上漲6.6%，漲幅比1-2月收窄0.1個百分點。

　　單月來看，3月當月，全國商品房銷售面積達到15727萬平米，同比增長1.8%，是進入2018年四季度以來新高，3月“小陽春”跡象明顯。

　　另一個能側(cè)面顯示3月“小陽春”的數(shù)據(jù)，是房地產(chǎn)下游產(chǎn)業(yè)的銷量良好。4月16日，商務(wù)部發(fā)布數(shù)據(jù)稱，2019年3月全國規(guī)模以上建材家居賣場銷售額為908.6億元，環(huán)比上漲91.11%，同比上漲15.23%。

　　此外，從銷售結(jié)構(gòu)來看，住宅銷售是拉動此輪銷售回暖的主要動力。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，一季度，全國住宅銷售額增長7.5%，辦公樓銷售額下降13.0%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降2.6%。而從銷售面積來看，住宅銷售面積下降0.6%，辦公樓銷售面積下降11.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降6.9%。

　　不過，盡管整體銷售數(shù)據(jù)回暖，但也有機構(gòu)認為，這只是暫時現(xiàn)象。民生證券4月17日對國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)評論稱，考慮到3月的季節(jié)因素，銷售行情在二季度存在下行風險，其熱度的可持續(xù)性值得繼續(xù)關(guān)注。

　　21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，這種對后續(xù)銷售狀況的擔憂，主要來源于對三四線城市樓市下一步走向的擔憂。

　　顧云昌認為，要關(guān)注樓市的城市周期差異。顧云昌表示，目前一二線城市的二手房交易量有明顯提升，房價也開始有往上走的可能。但是三四線城市剛剛到了頂點還沒下來。

　　這也與機構(gòu)監(jiān)測的數(shù)據(jù)相符。易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，2019年一季度，其監(jiān)測的40個城市，新房成交面積累計同比下降4%。其中一線城市累計同比增長29%，二線城市累計同比下降4%；三四線城市累計同比下降12%。

　　投資高位存隱憂

　　與銷售回暖不同，房地產(chǎn)開發(fā)投資則持續(xù)保持高位。

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資23803億元，同比增長11.8%，增速持續(xù)攀升至四年來的新高。

　　分區(qū)域來看，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資13540億元，同比增長10.3%，增速比1-2月份回落0.6個百分點；中部地區(qū)投資4816億元，增長8.4%，增速回落0.4個百分點；西部地區(qū)投資4901億元，增長18.9%，增速提高2.1個百分點；東北地區(qū)投資547億元，增長21.8%，增速提高10.9個百分點。

　　對此，毛盛勇在答記者問時表示，從去年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資一直保持在10%左右的水平。從今年一季度來看，房地產(chǎn)投資增長略有加快，主要原因有，一是房價運行總體比較平穩(wěn)；二是房屋施工面積和新開工面積回升比較多。

　　而顧云昌則認為，房地產(chǎn)投資的高速增長，主要由于2018年土地市場的火熱。因為開發(fā)商買了地以后今年開工，去年土地購置面積同比增加了14.2%，導(dǎo)致了今年的新開工面積增加了11.9%，從而房地產(chǎn)投資增長11.8%也成為必然。

　　但也有一些觀點指出，2019年以來，土地市場頹勢盡顯，這可能會影響房地產(chǎn)投資的下一步走勢。

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積2543萬平方米，同比下降33.1%，連續(xù)兩月保持超過30%的負增長。土地成交價款1194億元，下降27.0%。

　　機構(gòu)數(shù)據(jù)方面，根據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，一季度全國300個城市土地成交面積20686萬平米，環(huán)比下降31.92%，同比下降14%；土地出讓金總額為8281億元，環(huán)比減少27.37%，同比減少16%。

　　而財政部發(fā)布的2019年一季度財政收支情況則顯示，今年一季度全國國有土地使用權(quán)出讓收入下降9.5%。

　　而易居研究院研究員沈昕則告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長5.9%；房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速超過企業(yè)到位資金同比增速5.9個百分點，房企資金壓力很大。2019年上半年，隨著開發(fā)商資金面不斷趨緊和商品房銷售乏力，預(yù)計全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將出現(xiàn)回落。

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