物業(yè)費不能“任性漲”深圳物管條例修訂草案提請“二...

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2019-4-24 01:51:22

4月23日，深圳市人大常委會主任駱文智主持召開市六屆人大常委會第三十三次會議，包括《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例（修訂草案修改一稿）》在內(nèi)的多項重要法規(guī)案提請審議。

市人大常委會常務副主任羅莉，副主任蔣宇揚、喬家華、賀海濤、彭海斌，秘書長石崗出席會議。市委常委、市政府黨組成員楊洪，市人大常委會黨組成員張文，以及市監(jiān)察委員會、市中級人民法院、市人民檢察院負責人列席會議。

物業(yè)管理與市民生活息息相關，《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例（修訂草案）》于去年8月首次提請市人大常委會會議審議，受到社會各界強烈關注。一審后，市人大常委會多次與政府職能部門、律師代表、居民代表、行業(yè)協(xié)會等召開座談會，聽取意見和建議。條例 “二審稿”正是在此基礎上形成，對社會關注的物業(yè)服務價格調(diào)整機制等問題作出規(guī)定。

本次常委會會議上，《深圳經(jīng)濟特區(qū)社會治安綜合治理條例（修訂草案）》《深圳經(jīng)濟特區(qū)海域保護與使用條例（草案）》《深圳經(jīng)濟特區(qū)控制吸煙條例修正案（草案）》《深圳經(jīng)濟特區(qū)科學技術(shù)普及條例（草案修改一稿）》等法規(guī)案提請審議。

會議還聽取和審議深圳市2019年本級第一次預算調(diào)整方案的報告、深圳市2018年績效審計發(fā)現(xiàn)問題整改情況的報告、市政府關于2018年環(huán)境狀況和環(huán)境保護目標完成情況的報告等。

物業(yè)管理條例修訂草案提請“二審”物業(yè)費不能“任性漲”

深圳市有關部門發(fā)布的《深圳市住宅物業(yè)服務收費指導標準（征求意見稿）》引發(fā)了市民對物業(yè)管理費大漲的擔憂?！渡钲诮?jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例（修訂草案修改一稿）》23日提請市人大常委會會議審議，其亮點之一就是建立了物業(yè)費調(diào)整機制，既要解決“調(diào)價難”問題，也不能“任性漲”。

建立物業(yè)費調(diào)整機制

物業(yè)服務費調(diào)價難是導致現(xiàn)實中物業(yè)管理矛盾糾紛多發(fā)、影響物業(yè)服務質(zhì)量的重要因素。為此，《條例（修訂草案修改一稿）》增加了物業(yè)服務費調(diào)整機制內(nèi)容，規(guī)定業(yè)主大會可以授權(quán)業(yè)主委員會在一定幅度內(nèi)和物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商決定調(diào)整物業(yè)服務費。業(yè)主大會未授權(quán)的，業(yè)主委員會可以在本市上一年度居民消費價格變動的幅度內(nèi)和物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商決定調(diào)整物業(yè)服務費。

調(diào)價還得經(jīng)過業(yè)主的首肯，在業(yè)主委員會作出調(diào)整物業(yè)服務費決定公示期間，業(yè)主提出異議的，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域占業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主或者占全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名，可以提議業(yè)主大會撤銷該決定。在業(yè)主大會作出決定前，業(yè)主委員會作出調(diào)整物業(yè)服務費的決定不得執(zhí)行。同時，規(guī)定物業(yè)服務費調(diào)整間隔不得少于十二個月。

由于物業(yè)服務費是按照一定比例或者數(shù)額從物業(yè)管理費中提取并支付給物業(yè)服務企業(yè)，調(diào)整物業(yè)服務費可能需要相應調(diào)整物業(yè)管理費。對此，《條例（修訂草案修改一稿）》規(guī)定，管理費調(diào)整幅度未超過物業(yè)服務費調(diào)整幅度的，由業(yè)委員決定，超過物業(yè)服務費幅度的由業(yè)主大會決定。

簡化物業(yè)專項維修資金申請程序

物業(yè)專項維修資金有個形象的比喻叫“房屋的養(yǎng)老金”，主要用于物業(yè)共用部位、共用設施設備產(chǎn)生的維修、更新和改造費用。按照現(xiàn)行條例，要使用物業(yè)專項維修資金，須由業(yè)主大會決定，程序十分繁瑣，難以滿足日常緊急維修及時性和應急性的要求。

此次《條例（修訂草案修改一稿）》簡化了物業(yè)專項維修資金的申請程序，規(guī)定發(fā)生緊急情況時，由物業(yè)服務企業(yè)進行應急維修，維修費用由物業(yè)服務企業(yè)先行墊付。維修費用在五萬元以下的，由物業(yè)服務企業(yè)持業(yè)主委員會的證明向區(qū)主管部門直接申請撥付；維修費用在五萬元以上的，物業(yè)服務企業(yè)還應當向區(qū)主管部門出具街道辦事處審核意見、有關部門整改通知書或者鑒定機構(gòu)證明等資料以及經(jīng)具有造價咨詢相應資質(zhì)的第三方機構(gòu)審核的結(jié)算報告。

業(yè)委會委員繳費情況每半年向業(yè)主公示

信息公開是破解物業(yè)糾紛的關鍵，這是審議中許多人大常委會委員的共識?！稐l例（修訂草案修改一稿）》進一步強化了物業(yè)管理信息公開的內(nèi)容。一方面，增加規(guī)定業(yè)委會委員、候補委員的物業(yè)管理費、停車費繳納情況，以及停車位使用情況應當每半年向業(yè)主公示，防止物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)委會成員之間利益輸送；另一方面，將物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主共有資金賬目的使用和管理情況的公示間隔由每半年修改為每季度，保障業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

《條例（修訂草案修改一稿）》還修改了物業(yè)服務企業(yè)選擇方式，規(guī)定業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)應當以公開招標為原則，業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主大會決定采用協(xié)議選聘等方式的除外。

物業(yè)公司不能擅自停水停電

不交物業(yè)費，物業(yè)公司有權(quán)停水停電嗎？《條例（修訂草案修改一稿）》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、排水、供電、供氣、通訊等市政專營單位應當向最終用戶收取有關費用。市政專營單位可以委托物業(yè)服務企業(yè)代收代繳有關費用，但是未經(jīng)供水、供電、供氣等市政專營單位、業(yè)主授權(quán)或者司法、行政裁決，物業(yè)服務企業(yè)不得對物業(yè)相關專有部分或者共有部分實施停水、停電、停氣。但是，對業(yè)主利益或者公共安全造成重大損失的緊急情形除外。

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