新派公寓發(fā)展提速與建行發(fā)起20億公寓資產(chǎn)并購(gòu)基金

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2018-3-14 09:23:02

2018年，3月12日，在國(guó)內(nèi)住房租賃時(shí)常率先啟動(dòng)金融創(chuàng)新支持政策的建設(shè)銀行，與國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓領(lǐng)軍品牌新派公寓，發(fā)起成立基于資產(chǎn)證券化的不動(dòng)產(chǎn)并購(gòu)基金，初期規(guī)模20億人民幣，后期將根據(jù)收購(gòu)需要擴(kuò)大規(guī)模。這種模式的探索成功，將為中國(guó)存量資產(chǎn)以及開發(fā)商自持物業(yè)的未來(lái)，提供了一個(gè)很好的借鑒。

該基金設(shè)立與深圳前海，收購(gòu)標(biāo)的將集中在一線及二線核心城市的存量資產(chǎn)，或者開發(fā)商合作定制長(zhǎng)租公寓的物業(yè)，資產(chǎn)統(tǒng)一由新派公寓進(jìn)行產(chǎn)品涉及及運(yùn)營(yíng)。并購(gòu)基金將由塞富投資基金，新派公寓以及權(quán)益投資人組成的專家團(tuán)隊(duì)管理。建行作為基金發(fā)起人以及50%優(yōu)先資金的提供者，參與重大項(xiàng)目決策并提供全面的金融創(chuàng)新支持。投資方還包括曾參與新派公寓類RETS劣后投資的凱銀投資，渤海證券及渤海匯金，據(jù)悉還有多家金融機(jī)構(gòu)及知名開發(fā)商也在積極磋商成為首批權(quán)益投資人。

在中國(guó)四大行中，中國(guó)建設(shè)銀行在住房租賃領(lǐng)域內(nèi)最為活躍，自2017年以來(lái)陸續(xù)推出“CCB建融家園”、“按居貸”、“存放貸”等新型業(yè)務(wù)，并積極與各大地產(chǎn)開發(fā)商建立合作提供金融支持，共同發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。此次與新派公寓發(fā)起并購(gòu)基金，其承擔(dān)了產(chǎn)業(yè)鏈中資產(chǎn)投入最重的房源部分同時(shí)也是風(fēng)險(xiǎn)最高的部分，而公寓運(yùn)營(yíng)商只需發(fā)揮自己的優(yōu)勢(shì)，提供自己優(yōu)質(zhì)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

四年探索：從二房東到全國(guó)首單長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)類 REITs 產(chǎn)品

中國(guó)建行銀行深圳市分行副行長(zhǎng)李忠東表示，建行在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域?qū)嵙π酆?，新派公寓運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富，此番合作既是對(duì)政策的呼應(yīng)，又解決了市場(chǎng)痛點(diǎn)。新派公寓創(chuàng)始人坦言：“從并購(gòu)到持有，通過(guò)RETS實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值以及投資收益，新派公寓用了4年時(shí)間?！?br />
長(zhǎng)租公寓行業(yè)興起之初，基本上都是按照“二房東”的模式進(jìn)行擴(kuò)張：先長(zhǎng)期租下住宅公寓、廠房、酒店等，再進(jìn)行改造，最后分散單租出去，一般都會(huì)是10年以上的長(zhǎng)期租，低價(jià)拿房高價(jià)出租從而賺取其中的差價(jià)。新派公寓最初也是如此。

不過(guò)，一線城市的房?jī)r(jià)在2008年以后一騎絕塵，城市中優(yōu)秀地段的樓盤租金也水漲船高，單純地靠低價(jià)拿房高價(jià)出租的方式已經(jīng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)盈利。王戈宏認(rèn)為，二房東模式實(shí)現(xiàn)盈虧平衡點(diǎn)的時(shí)間是7年，“規(guī)模不經(jīng)濟(jì)”，于是他開始探索另一種商業(yè)模式。

2013年初，新派公寓與賽富基金聯(lián)合成立賽富不動(dòng)產(chǎn)基金，收購(gòu)國(guó)貿(mào)附近的森德大廈，改造之后推出新派公寓CBD旗艦店，運(yùn)營(yíng)五年時(shí)間其房產(chǎn)增值就已達(dá)3倍多。如此以基金購(gòu)買物業(yè)，以租金分紅的形式將收益返還給投資人，同時(shí)投資人還能享受物業(yè)帶來(lái)的資產(chǎn)增值，這是新派公寓進(jìn)行私募的嘗試。

2017年在政策引導(dǎo)下，國(guó)內(nèi)眾多機(jī)構(gòu)紛紛大舉進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。新派公寓順勢(shì)推出全國(guó)首單長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)類 REITs 產(chǎn)品——“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，該產(chǎn)品于2017年11 月 3 日在深交所成功發(fā)行，發(fā)行金額為 2.7 億元。據(jù)了解，這次新派公寓發(fā)行的權(quán)益性類 REITs 中優(yōu)先級(jí) 1.3 億元，利率為 5.3%；劣后級(jí) 1.4 億元。優(yōu)先級(jí)為招商銀行與?？谵r(nóng)商銀行，收入來(lái)自資產(chǎn)未來(lái)每年的租金收益；劣后級(jí)投資人是杭州的凱銀投資，從未來(lái)資產(chǎn)增值中獲取收益。

目前新派公寓類 REITs 暫時(shí)無(wú)法向公眾投資者發(fā)行，除此之外，不依靠第三方信用擔(dān)保，僅靠資產(chǎn)質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)能力贏得銀行低利率融資，實(shí)現(xiàn)用私募基金收購(gòu)存量資產(chǎn)，到改造持有運(yùn)營(yíng)，最后REITs退出的完整閉環(huán)，體現(xiàn)了權(quán)益性 REITs 的主要特性，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是最像 REITs 的類 REITs 產(chǎn)品。

輕資產(chǎn)的公寓 + 重資產(chǎn)的基金

新派一直以來(lái)的定位都是“輕資產(chǎn)的公寓 + 重資產(chǎn)的基金”。王戈宏坦言，目前新派公寓輕重資產(chǎn)比為：二房東模式占40%，品牌輸出式占40%、類RETS模式占20%，未來(lái)希望二房東模式占比10%—20%，品牌輸出模式50%、類RETS模式30%—40%。

此外，王戈宏透露，新派公寓目前正推出一種新的模式——開發(fā)定制?！氨热纾娡ㄟ^(guò)類RET基金交租金，我們收取7%的管理費(fèi)用，增值部分將會(huì)給投資人算回報(bào)率，以此將運(yùn)營(yíng)者與基金利益高度捆綁，激發(fā)運(yùn)營(yíng)者積極性?！蓖醺旰暾f(shuō)。

在國(guó)內(nèi)，受制于現(xiàn)有的法律和稅務(wù)環(huán)境，中國(guó)版REITs遲遲未能問(wèn)世。王戈宏認(rèn)為類REITs 不僅僅是融資工具，更是機(jī)構(gòu)投資者和廣大老百姓的投資工具。他表示：“要從傳統(tǒng)的投行思維與開發(fā)思維轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y思維與資管思維，才能真正理解類REITs 的投資價(jià)值。投資思維指關(guān)注資產(chǎn)的本身價(jià)值與未來(lái)預(yù)期；資管思維則是關(guān)注運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造價(jià)值，從而提升資產(chǎn)價(jià)值的能力?！?br />
長(zhǎng)租公寓處于早期粗放式新派公寓入深擴(kuò)張品牌

新派公寓可以算是長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的先行者，第一家店紫禁城在2012年便已營(yíng)業(yè)，隨后緊鄰著國(guó)貿(mào)開了第二家CBD旗艦店，之后的幾年卻幾乎停滯不前，直到去年才開了第三家新國(guó)展店。而與之同期的品牌如魔方公寓，在成立之后的幾年內(nèi)迅速擴(kuò)張，目前業(yè)務(wù)已覆蓋北京、上海、廣州、深圳、南京、武漢等全國(guó)大中型城市，新一輪融資后估值將超過(guò)10億美元。

雖入局者眾，各式新晉品牌令人眼花繚亂，但仍然沒有一家公寓品牌取得壟斷性的市場(chǎng)地位，各家的產(chǎn)品大同小異，還在早期粗放式的發(fā)展階段，消費(fèi)者對(duì)于公寓品牌并沒有形成一個(gè)完整的認(rèn)知。

為此，王戈宏將新派公寓品牌定位于高端白領(lǐng)市場(chǎng)。成立初期，他在公寓樓下掛上一張寫著“九不租”的牌子，不要50歲以上的單身大叔，不要養(yǎng)寵物的，不要大學(xué)本科以下的……再加上高出周邊租金50%的價(jià)格，使得新派公寓的租戶特征高度一致?！拔覀兊目蛻艋旧隙际侨撸焊邔W(xué)歷、高顏值、高收入?！蓖醺旰暾f(shuō)。

2017年，新派公寓開啟全國(guó)10個(gè)城市的全面擴(kuò)張，這是其向外打造品牌成為其中的重要一環(huán)。為此，新派公寓選擇以品牌輸出的模式在南京、成都等城市落地，當(dāng)?shù)卣烷_發(fā)商負(fù)責(zé)投資建設(shè)，新派公寓則負(fù)責(zé)整體運(yùn)營(yíng)，收取一定的管理費(fèi)。

此外，新派公寓也在2017年進(jìn)入深圳。據(jù)了解，其與“特區(qū)1980國(guó)家數(shù)字產(chǎn)業(yè)園”正式簽約合作，將在園區(qū)的中心打造一棟適合海內(nèi)外高新技術(shù)人才居住的新型智能環(huán)保公寓。王戈宏透露，目前深圳門店屬于做配套宿舍，正在裝修。

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