商品房買房簽合同應該注意的，買房時怎么避開合同陷阱？

小產(chǎn)權資訊 · 發(fā)表于 2019-5-30 02:36:37

一、買房簽合同注意什么

1、審查開發(fā)商是否具有商品房預售許可證，有了預售證許可證，則通常開發(fā)商也具有了土地使用證、規(guī)劃許可證、建設工程許可證等。這是買房能否辦房產(chǎn)證的關鍵。

2、采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標準房屋買賣合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項填寫，關于具體地址、房屋面積、墻壁、門窗、地板、天花板、廚房和衛(wèi)生間以及配備設施等都要清楚具體。還有對其中有差異地方的處理方式也要載明。

3、合同條款中雙方所填寫的內容中權利與義務是否對等。有一些開發(fā)商的合同文本事先已填寫好甚至補充條款也由自己填好，這種填寫好的合同文本大多存在著約定的權利義務不平等的情況。一旦發(fā)生此種情況，買房人一定要提出自己的意見，決不能草率行事。

4、房屋買賣的付款方式。房屋買賣中很多是欺詐行為，為了避免自己的財務受到損失，有必要對付款這一細節(jié)作詳細規(guī)范，對付款的數(shù)額、期限、方式及違約責任等作出約定。一旦發(fā)生糾紛往往造成購房者在追究其責任方面的舉證困難。

5、確定交房日期。資金不足而延期交房是常有的事，開發(fā)商在預售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；運用“水電氣安裝后、質量驗收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語言。對此要多多注意。

6、賣售人預期付款的違約責任。也就是說開發(fā)商約定你超過30天未付清房款可以解約的，對預期交房的解約期限也只能定30天或者有一定違約金這兩條應該對應，應該是平等的。

二、買房時怎么避開合同陷阱

1、合同主體認定不明。常出現(xiàn)方式是代表開發(fā)商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地擁有者，這些都有可能產(chǎn)生問題。對這種情況要查明代表開發(fā)商簽字的人是否法人代表，如果不是，則是否持有“授權委托書”。否則，這個人的簽字是無效的，同時要注意合同上的公章，這樣可以避免開發(fā)商推卸責任。

2、開發(fā)商提供的補充協(xié)議開發(fā)商提供的補充協(xié)議一定要看清楚，一般來說，開發(fā)商準備好的補充協(xié)議是對開發(fā)商有利的，很少有考慮到購房者的。這是開發(fā)商保護自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風險的一種方式?？辞宄a充協(xié)議的條款，不能跟隨開發(fā)商的意志而簽訂協(xié)議，卻忘記保護自己的利益。

3、比較概括的字眼比如最好、最短時間、應當?shù)龋行l款表面上看起來既齊全又誘人，卻不知關于產(chǎn)生問題后的具體處理辦法和時間卻沒有約定。合同里出現(xiàn)這種模糊的概念時，如果產(chǎn)生了糾紛，購房者很難打贏官司，所以購房者一定要把每一個具體的時間、具體的地點、具體的材料以及開發(fā)商的口頭承諾落實在合同里。

4、約定提前交納部分費用通常會有開發(fā)商要求購房者提前交納不該交的錢，說是保證金、預先支付之類的?；蛘咴谘a充協(xié)議里開發(fā)商擅自提出預先繳費的條款或者預交物管費。遇到這種情況，購房者應該將物業(yè)管理條款與預售協(xié)議分開簽署，或另外設置條款確定物業(yè)管理的費用標準。

5、未注明因何種原因可以退房以及后果購房者與開發(fā)商簽訂認購書后，需要交一定額度的定金。但在購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購買該房產(chǎn)時，開發(fā)商一般都只退購房款而不退定金。所以買家最好與開發(fā)商在協(xié)議中約定，若買家得不到貸款時，定金該如何返還或是否要扣除部分作為手續(xù)費等，這樣就避免了很大的麻煩。

6、以偏概全這里所說的以偏概全是個泛指的概念。有時會出現(xiàn)這樣令人哭笑不得的問題，開發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等等。針對以上這些合同中可能出現(xiàn)的陷阱，沒有更好的解決辦法，就是要把合同寫得越細越好，不給開發(fā)商一點空隙。當然也需要購房者有非常廣泛的建筑、建材方面的知識。