《造城者》：房地產(chǎn)開發(fā)如何參與城市規(guī)劃的

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2019-6-1 01:35:53

倫敦、紐約......這些繁華都市的背后，遭遇了哪些城市建設(shè)的危機(jī)？城市土地的高速開發(fā)和擴(kuò)張如何影響這兩座城市物質(zhì)面貌、經(jīng)濟(jì)生活和社會(huì)發(fā)展。誰才是當(dāng)代城市的締造者？誰應(yīng)該擁有對(duì)城市的權(quán)利？

1994年，哈佛大學(xué)教授蘇珊·費(fèi)恩斯坦寫下城市規(guī)劃領(lǐng)域的經(jīng)典名作《造城者》，探討了城市的公平、民主以及多元性理論。今年，《造城者》第二版的中譯本首次出版，5月26日，蘇珊·費(fèi)恩斯坦來到上海城市規(guī)劃館，與譯者、同濟(jì)大學(xué)教授侯麗，上海交通大學(xué)設(shè)計(jì)學(xué)院教授王林，中信泰富地產(chǎn)設(shè)計(jì)總監(jiān)湯黎明，萬科上海區(qū)域萬晟產(chǎn)品能力中心聯(lián)合創(chuàng)始人張海濤，上海歐美同學(xué)會(huì)哈佛校友會(huì)理事長(zhǎng)曹鐘勇展開對(duì)談，暢聊城市發(fā)展和對(duì)美好城市的規(guī)劃與設(shè)想。

城市公正漸行漸遠(yuǎn)

侯麗介紹，蘇珊·費(fèi)恩斯坦本科就讀于哈佛大學(xué)拉德克利夫文理學(xué)院，后進(jìn)入麻省理工學(xué)院取得政治科學(xué)博士學(xué)位，如今已是城市規(guī)劃領(lǐng)域的著名學(xué)者。她執(zhí)教后編纂的歷版《規(guī)劃理論讀本》和《城市理論讀本》一直是世界各地規(guī)劃學(xué)生的入門讀物。在長(zhǎng)期的學(xué)術(shù)生涯中，她始終關(guān)注社會(huì)不平等現(xiàn)象，深刻抨擊城市對(duì)特定人群的偏見和壓迫。

《造城者》共分十一章，書中包含大量實(shí)證案例，例如紐約時(shí)代廣場(chǎng)和倫敦國王十字火車站中心區(qū)項(xiàng)目中公私合作的角力、斯皮塔菲爾茲和布魯克林中心區(qū)的規(guī)劃方案的效果，以及奧林匹亞與約克公司在紐約炮臺(tái)公園城和倫敦碼頭區(qū)的開發(fā)歷程及興衰等等。在費(fèi)恩斯坦看來，西方世界的其他城市從未像倫敦和紐約一樣，在1980年代取得如此迅猛的開發(fā)速度，并對(duì)環(huán)境產(chǎn)生顯著影響。在這兩座城市中，不僅新的大型辦公樓取代了原先中心區(qū)較小尺度的建筑，而且在原本空置或廢棄的土地上，不斷涌現(xiàn)醒目的巨型綜合體。

倫敦的碼頭區(qū)和紐約的炮臺(tái)公園城是1980年代這兩座城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)轉(zhuǎn)型的典型代表，建設(shè)定位為金融和高端服務(wù)業(yè)，它們所擁有的巨大財(cái)富更進(jìn)一步宣示了這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)及其從業(yè)人員對(duì)大都市經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)地位。

“開發(fā)商的決策塑造了倫敦和紐約的物質(zhì)形態(tài)，我的研究目的是理解促使他們作出這些決策背后的經(jīng)濟(jì)、政治、技術(shù)和文化因素?！辟M(fèi)恩斯坦說，她試圖通過分析房地產(chǎn)開發(fā)中關(guān)鍵角色決策的緣由，以及策略、彼此之間的博弈，來探究城市發(fā)展的動(dòng)態(tài)過程，聚焦紐約和倫敦，她選擇觀察那些風(fēng)險(xiǎn)最大地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)這兩座“世界城市”的地位對(duì)城市形態(tài)和選址造成的影響。

侯麗表示，從1990年代開始，西方城市學(xué)者們欣喜地看到在經(jīng)歷了上世紀(jì)六七十年代的郊區(qū)化和內(nèi)城衰落之后，城市開發(fā)與再開發(fā)重新回到了世界舞臺(tái)，中心性增強(qiáng)了，城市變得更加聚集。然而，這種再中心化與傳統(tǒng)呼吁的理想模式大相徑庭，城市成為投機(jī)性建設(shè)和空間需求雙重壓力下的產(chǎn)品。人們期待的生活便利、城市多樣、福利均等、城市公正等，正在漸行漸遠(yuǎn)。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)具有周期性，公共部門明顯在市場(chǎng)高峰期具有更大的話語權(quán)，應(yīng)該如何在此時(shí)利用政策工具保障公共利益和社區(qū)福祉？如果房地產(chǎn)過度供應(yīng)可能會(huì)促進(jìn)房?jī)r(jià)進(jìn)一步平穩(wěn)，應(yīng)該如何設(shè)計(jì)政策，使得社會(huì)利益得到最大化？”侯麗表示，書中所提到的，利用暫時(shí)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，實(shí)現(xiàn)相對(duì)的社會(huì)公平，設(shè)計(jì)更加漸進(jìn)、包容的城市發(fā)展政策，是規(guī)劃師們值得嘗試和努力的方向。

當(dāng)公共部門遇見私人企業(yè)

在公共政策不可避免地產(chǎn)生負(fù)面結(jié)果時(shí)，費(fèi)恩斯坦認(rèn)為，引入私人企業(yè)合作，通過企業(yè)精神應(yīng)對(duì)市場(chǎng)挑戰(zhàn)，有助于平緩城市發(fā)展中的矛盾。但是，私人企業(yè)往往關(guān)注的是利潤(rùn)，他們所建設(shè)的項(xiàng)目往往是割裂的，如何將這些單獨(dú)的項(xiàng)目融入城市整體規(guī)劃，成為一個(gè)棘手難題。

“追逐利潤(rùn)是開發(fā)商的本質(zhì)。在公私合作的框架下，如何通過這種逐利的行為實(shí)現(xiàn)公共福利的最大化，讓大眾得到普遍的利益，這成為巨大的挑戰(zhàn)?！辟M(fèi)恩斯坦表示。

王林表示，政府追求的是公共利益的最大化，開發(fā)商是追求經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的利益最大化，社區(qū)組織是追求社區(qū)居民自身的利益最大化，每一個(gè)主體都有自己的利益訴求。在城市更新的過程中，不斷有私人企業(yè)和政府公共的參與，如何能夠建設(shè)美好城市的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)利益的共贏，值得每一個(gè)主體的思考。

在她看來，城市更新是永恒的主題。當(dāng)國人大多擁有穩(wěn)定的住所后，對(duì)城市的訴求又到了新的階段：需要良好的社區(qū)氛圍與服務(wù)，這樣推動(dòng)著中國的城市發(fā)展不斷向前。

講座中，開發(fā)商代表也表達(dá)了自己閱讀后的體會(huì)。“現(xiàn)在的城市規(guī)劃與市民需求是部分脫節(jié)的?！睖杳鞅硎荆伴_發(fā)商雖然流淌著逐利的血液，但是所設(shè)計(jì)的產(chǎn)品經(jīng)過完整的市場(chǎng)調(diào)研，符合市民的需要，而宏觀的規(guī)劃有時(shí)對(duì)此欠缺考量，兩者結(jié)合，更能彌補(bǔ)缺陷?！?br />
張海濤認(rèn)為，在城市建設(shè)中過度蒙受資本裹挾會(huì)帶來負(fù)面的效果。在早期的項(xiàng)目里，開發(fā)者熱衷于談?wù)摴矃⑴c，但是最近幾年，城市發(fā)展中的資本力量愈發(fā)放大，越來越多的開發(fā)者選擇“把房子切成豆腐塊賣掉”，只考慮財(cái)務(wù)指標(biāo)而非城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)福祉，這是否會(huì)帶來資本的霸權(quán)和公共福利的退縮？關(guān)于資本和社會(huì)利益的關(guān)系，仍需城市規(guī)劃者長(zhǎng)期不懈的探索。

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