太陽(yáng)新天地遭打折拍賣租賃期限仍有七年時(shí)間

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2019-6-3 01:46:12

最近，位于黃埔大道和馬場(chǎng)路交界的太陽(yáng)新天地購(gòu)物中心因一則法院拍賣公告而“火”了一把。根據(jù)拍賣公告，廣州鐵路運(yùn)輸中級(jí)法院對(duì)珠江新城太陽(yáng)新天地購(gòu)物中心項(xiàng)目物業(yè)進(jìn)行拍賣，目前已在淘寶網(wǎng)阿里拍賣以28.84億掛牌進(jìn)行第一拍，6月27日10時(shí)開始競(jìng)價(jià)，全城“招募”實(shí)力買家。拍賣消息一出，引起業(yè)界內(nèi)外熱議。CBD君日前實(shí)地探訪太陽(yáng)新天地，商場(chǎng)內(nèi)客流雖不多但正常運(yùn)營(yíng)，商場(chǎng)不少鋪位處于圍蔽狀態(tài)，正處在業(yè)態(tài)調(diào)整的狀態(tài)。商場(chǎng)方面表示，拍賣事件不影響商場(chǎng)正常營(yíng)業(yè)，計(jì)劃引進(jìn)的品牌還將繼續(xù)進(jìn)駐。

起拍價(jià)28.84億元

5月23日，廣州市鐵路運(yùn)輸中級(jí)人民法院對(duì)外發(fā)布的【（2018）粵71執(zhí)52號(hào)】公告顯示，該院將于2019年6月27日10時(shí)至6月28日10時(shí)止（延時(shí)除外），在淘寶網(wǎng)司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上對(duì)位于廣州市天河區(qū)馬場(chǎng)路36號(hào)整棟商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行公開拍賣處置。第一拍起拍價(jià)28.84億元，凡具備完全民事行為能力的公民、法人和其他組織均可參加競(jìng)買。

此次拍賣的商業(yè)項(xiàng)目，正是公眾所熟知的太陽(yáng)新天地購(gòu)物中心，建筑面積為100191.8979平方米，包括地上9層商場(chǎng)以及地下4層車庫(kù)共計(jì)813套房產(chǎn)、車位。

目前，項(xiàng)目已由廣州市鐵路中級(jí)人民法院委托廣東美佳聯(lián)房地產(chǎn)與土地評(píng)估咨詢有限公司完成拍賣前評(píng)估，購(gòu)物中心主體評(píng)估總價(jià)41.20億元。如今定下的第一拍起拍價(jià)為28.84億元，相當(dāng)于估值的7折。

其中，商業(yè)部分建筑面積90112平方米評(píng)估價(jià)37.76億元，折每平方米4 .19萬(wàn)元。從具體物業(yè)的評(píng)估價(jià)可以看出，目前商行首層商鋪價(jià)格高達(dá)9 .1萬(wàn)元/㎡，價(jià)格最低的9層物業(yè)單價(jià)也達(dá)到了約2萬(wàn)元。而800個(gè)車位，其評(píng)估價(jià)約為45萬(wàn)元/個(gè)不等。

記者留意到，據(jù)興業(yè)銀行廣州管理部發(fā)布的分析報(bào)告，從太陽(yáng)新天地購(gòu)物中心的商業(yè)價(jià)值看，珠江新城商業(yè)物業(yè)近年價(jià)值上升較快，太陽(yáng)新天地購(gòu)物中心正常運(yùn)作商業(yè)價(jià)值可達(dá)70億元。
離地鐵站較遠(yuǎn)開業(yè) 七年經(jīng)歷數(shù)次轉(zhuǎn)型升級(jí)

公開資料顯示，太陽(yáng)新天地購(gòu)物中心位于廣州C B D中心珠江新城東部中心北段，該項(xiàng)目于2012年9月底全面交付使用并同時(shí)全面開業(yè)，是一家集時(shí)尚、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)等多功能于一體的一站式體驗(yàn)中心。

項(xiàng)目開業(yè)初期定位高端，與廣百百貨結(jié)盟入駐珠江新城，立志“改變廣州高端購(gòu)物中心商業(yè)格局”。從一開始的主打高端，到后來(lái)轉(zhuǎn)型快時(shí)尚年輕商業(yè)，再到后來(lái)聚焦人文社區(qū)，太陽(yáng)新天地開業(yè)以來(lái)歷經(jīng)數(shù)次轉(zhuǎn)型升級(jí)，但與距離較近的高德置地、正佳和太古匯等大型綜合商業(yè)體相比，總體發(fā)展差距仍非常明顯。

高力國(guó)際咨詢服務(wù)部華南區(qū)董事陳厚橋在接受記者采訪時(shí)曾表示，珠江新城商圈的商業(yè)氣氛仍有所欠缺，在珠江新城商圈主張多元業(yè)態(tài)的購(gòu)物中心，不少成績(jī)也難盡如人意。“太陽(yáng)新天地距離地鐵站較遠(yuǎn)，所處的位置相對(duì)封閉，對(duì)客流的吸附能力不強(qiáng)，難以形成聚合效力?！?br />
根據(jù)廣州市工商行政管理局查詢的信息顯示，2017年5月19日，太陽(yáng)新天地控股公司———廣州百嘉信集團(tuán)，工商信息有了變更動(dòng)態(tài)，原股東梁勤（持股85%）、梁娜（持股15%）的股份，分別由瑞晟房地產(chǎn)開發(fā)（深圳）有限公司、自然人股東劉曉軍接手。股東更換后，太陽(yáng)新天地的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)也大換血。

一位前太陽(yáng)新天地商管團(tuán)隊(duì)人士透露，經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)換血之后，于2018年提出“家的N次方”第三空間概念，從商場(chǎng)定位，到業(yè)態(tài)與品牌組合，乃至空間場(chǎng)景改造都進(jìn)行大刀闊斧的改革，頻繁的變化也讓不少人員無(wú)所適從。

商場(chǎng)正常運(yùn)營(yíng)基本不受影響

記者日前實(shí)地走訪太陽(yáng)新天地，看到各商鋪均未受影響正常營(yíng)業(yè)。中午時(shí)分，該購(gòu)物中心人流量并不多，從一樓到五樓，商場(chǎng)購(gòu)物的顧客比較少，人流主要集中在高層的餐飲區(qū)域。六樓一家餐飲店的工作人員表示，平時(shí)工作日人流量較少，周五和周末節(jié)假日整個(gè)商場(chǎng)會(huì)旺一些。

商場(chǎng)1-5層?xùn)|側(cè)原為廣百百貨的鋪位，在廣百撤場(chǎng)一年后仍處于圍蔽狀態(tài)。不過(guò)，從商場(chǎng)其他位置鋪位的圍擋來(lái)看，絲域養(yǎng)發(fā)、愛(ài)睫物語(yǔ)、求上語(yǔ)言藝術(shù)等體驗(yàn)式業(yè)態(tài)商業(yè)即將進(jìn)場(chǎng)，商場(chǎng)的業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型升級(jí)仍在進(jìn)行中。據(jù)部分商戶反映，在5月中旬，商場(chǎng)內(nèi)曾張貼過(guò)法院拍賣公告，對(duì)拍賣事件略有耳聞，但目前商鋪一切如常運(yùn)行，察覺(jué)不到有什么明顯變化。

太陽(yáng)新天地運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)表示，拍賣事件不會(huì)對(duì)商場(chǎng)正常運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生影響，后續(xù)還將有更多優(yōu)質(zhì)商戶陸續(xù)開業(yè)。

拍賣公告中有特別提醒，被拍項(xiàng)目在抵押前已進(jìn)行租賃備案登記，初始登記租賃期限均在2026年11月30日前屆滿，租賃期限未屆滿的標(biāo)的依法不能強(qiáng)制交付。也就是說(shuō)，即使該標(biāo)的在成功拍賣后，還要等7年多的時(shí)間才能真正收回經(jīng)營(yíng)權(quán)并出租、經(jīng)營(yíng)。

北京市盈科（廣州）律師事務(wù)所律師李博稱，房產(chǎn)買賣中有著“買賣不破租賃”原則，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響。買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。此次太陽(yáng)新天地被拍賣屬于這種情況。“除非是雙方同意協(xié)商變更租賃期限、面積或者主體等情況，否則還是按照租約規(guī)定執(zhí)行。”

對(duì)這個(gè)問(wèn)題大家有什么看法呢？歡迎在留言區(qū)評(píng)論，也歡迎大家多多關(guān)注。

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