深圳工改工項目成香餑餑，監(jiān)管加碼類住宅碰壁，盈利模...

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2019-6-5 01:31:34

工改工能為一個城市帶來什么？是通過對低效利用的存量工業(yè)用地再開發(fā)，實現(xiàn)效益增長？還是通過調(diào)整城市的產(chǎn)業(yè)布局、實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級？甚至是提升完善城市功能，探索產(chǎn)城融合？

在近日舉行的“工改工3.0時代高峰會暨《2019工改工白皮書》發(fā)布會”上，上述問題成為了熱議的焦點。在會上發(fā)布的《2019工改工白皮書》顯示，截至2018年12月31日，深圳市已列入計劃的工改工項目共計165個，占總城市更新項目22%。拆除規(guī)模共計約862.8公頃，近年工改工類城市更新占比上升明顯。但另一方面，也有業(yè)內(nèi)人士表示，目前有一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目有“空城”嫌疑。

一邊是傳統(tǒng)地產(chǎn)的運營思路已然碰壁，另一邊城市轉(zhuǎn)型亟待實體經(jīng)濟的升級換代，再加之轉(zhuǎn)型中的房企“熱切”的關(guān)注目光，怎樣才能回歸產(chǎn)業(yè)本質(zhì)，切實提高運營能力？對于絕大部分的深圳“工改工”項目而言，如何在通往“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”的路上“順便”把錢掙了，尚需面臨重重考驗。

羅湖金展國際珠寶廣場屬于工改工項目。

現(xiàn)狀：寶安、南山、龍崗的“工改工”項目最多

在招拍掛供應(yīng)受限、舊改難以推進、政策扶持鼓勵等多種因素共同作用下，“工改工”項目越來越受到青睞，已列入計劃數(shù)、總城市更新項目占比、拆除面積、已批規(guī)劃數(shù)、計容規(guī)模等數(shù)據(jù)均在近年以來呈現(xiàn)總體持續(xù)上漲的態(tài)勢。“工改工”也成為深圳土地儲備最大的來源，被眾多實體企業(yè)、房企共同爭搶。

《2019工改工白皮書》數(shù)據(jù)顯示，截至2018年12月31日，從深圳市各區(qū)已批更新單元計劃工改工項目、已批更新單元規(guī)劃工改工項目、確認(rèn)實施主體工改工項目數(shù)量對比可得，寶安、南山、龍崗的項目最多，該三區(qū)工改工項目城市更新需求較高，其中南山區(qū)在項目推進力度上較大。

運營：類商住的盈利邏輯

是什么在推動開發(fā)企業(yè)涌入工改工？相比于一類工業(yè)用地(M1)，新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)更受到開發(fā)商的追捧。資料顯示，舊工業(yè)區(qū)拆除重建升級改造為新型產(chǎn)業(yè)園，物業(yè)類型不會受土地性質(zhì)影響，產(chǎn)品可打造為包括產(chǎn)業(yè)大廈、甲級辦公樓、LOFT辦公、配套商業(yè)等業(yè)態(tài)。

值得一提的是，工改工項目除了70%產(chǎn)業(yè)用房，開發(fā)商可獲準(zhǔn)建設(shè)30%的配套設(shè)施，包括配套公寓、商業(yè)等都包含于此。這也意味著，參與工改工項目的開發(fā)商，仍有空間發(fā)揮其在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)勢。

在工改工3.0時代高峰會暨《2019工改工白皮書》發(fā)布會上，合一城市更新集團董事總經(jīng)理羅宇分享的一組數(shù)字頗能說明問題——未來10-15年，工改工供應(yīng)量將超3000萬平方米，而同期供應(yīng)的商辦將有2000萬平方米左右，兩者相加為5000萬平方米，“商辦與工改工之間的競爭關(guān)系將非常激烈，所以市場上出現(xiàn)了很多自己把它改成居住功能分割銷售的，拿著產(chǎn)業(yè)用房的指標(biāo)，做成4.5米的LOFT公寓賣”。

上述分析所對應(yīng)的是工改工項目中的盈利邏輯也一度在深圳市場很是常見：在核心地段的工改工項目，往往將研發(fā)用房打造為類辦公產(chǎn)品，與商辦類產(chǎn)品相競爭，但并不需要繳納商辦地價，從中賺取高額地價差的紅利；對于配套宿舍，則往往將其打造為類住宅產(chǎn)品，通過注冊公司或股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式規(guī)避購買條件的限制，打政策“擦邊球”。

至今，深圳工改工項目活躍區(qū)域分布仍與深圳“辦公剛需”區(qū)域“完美重合”。

監(jiān)管：政策趨嚴(yán)，類住宅碰壁

相較于類辦公產(chǎn)品至今仍在市場上享有高度關(guān)注，工改工項目中的“類住宅”產(chǎn)品已經(jīng)遭遇了政策叫停的尷尬。

2018年1月，伴隨深圳市經(jīng)貿(mào)信息委網(wǎng)站發(fā)布的《經(jīng)貿(mào)信息委關(guān)于公開征求意見采納情況的通知》，被稱為“史上最嚴(yán)工改政策”重要落定，M0和M1套內(nèi)最小建筑面積1000平和500平等從嚴(yán)控制“類住宅化”的條款就此落地。文件要求，“M1和M0不得建成“類住宅化”，禁止將廠房改為公寓，研發(fā)用房和配套設(shè)施建筑平面不得采用住宅套型式設(shè)計。單棟(座)建筑同一樓層內(nèi)，單套辦公用房建筑面積之和不得超過該層辦公建筑面積的50%；M1套套內(nèi)建筑面積不得小于1000平方米，M0單套套內(nèi)建筑面積不得少于500平方米。

于此同時，從各個方面嚴(yán)控工改工項目的政策也接連出臺。2018年6月，深圳發(fā)布《深圳市綜合整治舊工業(yè)區(qū)升級改造操作規(guī)定(征求意見稿)》，鼓勵舊工業(yè)區(qū)進行綜合整治。其后深圳陸續(xù)發(fā)布《深圳市工業(yè)區(qū)塊線管理辦法》、《深圳市工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)管理辦法》(修訂稿)等一系列嚴(yán)控政策，表明要嚴(yán)控工改用途以及實施工改工全流程產(chǎn)業(yè)監(jiān)管，工改工回歸產(chǎn)業(yè)升級本質(zhì)。

依據(jù)現(xiàn)階段政策，產(chǎn)業(yè)用房及配套宿舍城市更新可分割單必須捆綁銷售，配套商業(yè)可以獨立分割銷售，非城市更新不可分割銷售。

羅宇表示，現(xiàn)階段深圳工改工已進入供需失衡狀態(tài)，政府監(jiān)管政策加碼，開發(fā)商產(chǎn)業(yè)運營能力缺失與融資成本不匹配導(dǎo)致工改工項目實施風(fēng)險極大，但同時業(yè)界也面臨持有運營低地價的機遇，政府從地價補繳政策層面給予自持的工業(yè)樓宇極大的優(yōu)惠。此外，工改工的年限和容積率也進一步放寬。

羅湖金展國際珠寶廣場所在的水貝片區(qū)主打珠寶研發(fā)設(shè)計、產(chǎn)品展示和原材料交易。

工改工項目難點梳理

A 產(chǎn)業(yè)運營能力缺失

相比房企拿地蓋房子再賣房子的開發(fā)過程，工改工所涉及的產(chǎn)業(yè)運營和資產(chǎn)管理，一直被行業(yè)視為難題，目前全國范圍內(nèi)得到認(rèn)可的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目也是屈指可數(shù)。盡管深圳已經(jīng)歷多輪產(chǎn)業(yè)升級，產(chǎn)業(yè)項目很多，僅工改工項目就有近200個，但問及深圳有哪些具代表性的樣本項目時，有業(yè)內(nèi)人士給出的回答卻是：“深圳目前還沒有真正做得很好的產(chǎn)業(yè)項目。”

因為缺失運營能力，此前大多數(shù)的企業(yè)選擇做產(chǎn)業(yè)項目，更多是被產(chǎn)業(yè)用地的低地價所吸引，仍希望以賺取差價的方式獲利，卻忽略了工改工等產(chǎn)業(yè)項目的重點在于持續(xù)的運營管理?！肮じ墓さ纳虡I(yè)盈利模式是產(chǎn)業(yè)，不是土地，也不是房產(chǎn)，要從產(chǎn)業(yè)當(dāng)中挖掘未來增值空間?！敝袊?深圳)綜合開發(fā)研究院副院長曲建一語道破了其中的關(guān)鍵。

究其根本，產(chǎn)業(yè)項目盈利模式的關(guān)鍵不僅在于前期物理空間的開發(fā)建設(shè)需要與產(chǎn)業(yè)定位相匹配，更需要后期對產(chǎn)業(yè)有整體的規(guī)劃和運營。

羅宇指出，一般而言，舊改項目是從規(guī)劃開始做，但工改工等產(chǎn)業(yè)項目，需要先明確產(chǎn)業(yè)定位，圍繞該產(chǎn)業(yè)做專門的規(guī)劃，再建設(shè)、招商、運營，其中要求企業(yè)具備較強的運營能力及產(chǎn)業(yè)資源整合能力，同時可以獲取地成本的資金，通過培育企業(yè)成長收獲高額回報。

這些被羅宇視為工改工項目的生產(chǎn)要素，需要進行流通和整合，才能抓住真正的機會。換言之，在工改工模式中，不只有房地產(chǎn)開發(fā)，還可以利用土地和物業(yè)帶來產(chǎn)業(yè)和企業(yè)，整合產(chǎn)業(yè)資源，并基于園區(qū)和企業(yè)的規(guī)模吸引更多投資，找到中長期的資本嫁接，通過資產(chǎn)管理探索出盈利模式。

“真正的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，通過對產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，借助物理空間的開發(fā)與建設(shè)，同時進一步提升和完善城市功能?！鄙钲谑泻弦划a(chǎn)業(yè)運營有限公司總裁金鑒強調(diào)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心在于構(gòu)建和發(fā)展產(chǎn)業(yè)，以及如何完善和提升一個城市的功能，而不是物理空間的開發(fā)與建設(shè)。

B 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營面臨幾大難點

而對于目前運營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目過程中所遇到的問題，金鑒總結(jié)出了幾個難點：

一是融資難。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的周期較長，融資相對較難，且不能像傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)一樣，可以通過壓縮建設(shè)銷售時間實現(xiàn)資金回流；

二是產(chǎn)業(yè)定位差異難。“全國很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目有空城嫌疑，項目建完不知道干什么。”

三是客群定位難。因為難以定位產(chǎn)業(yè)，所以也不知道如何確定產(chǎn)業(yè)所面對的客戶群體在哪里；

四是招商難。由于不知道客戶在哪里，所以招商時根本無從下手；

五是產(chǎn)品建設(shè)難。盡管開發(fā)企業(yè)意識到建設(shè)的物理空間是給定位的產(chǎn)業(yè)目標(biāo)客戶使用的，卻因為不了解該產(chǎn)業(yè)，所以不清楚需要建設(shè)怎樣的產(chǎn)品，不清楚什么樣的產(chǎn)品才符合客戶的需求。“承重、結(jié)構(gòu)、層高、跨度，甚至跨度中每根柱子的柱距到底做什么樣的設(shè)計，在結(jié)構(gòu)上要做什么樣的調(diào)整，這些都不知道?！?br />
六是盈利模式難。上述多種因素綜合作用之下，目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的運作模式和融資模式甚至盈利模式都難以確定。

基于此，金鑒也給出了其建議，首先就是確定項目的產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)集群的頂層設(shè)計?！八苯記Q定了產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展方向、目標(biāo)客戶和招商模式，同時決定了產(chǎn)品、運營模式、商業(yè)模式、盈利模式，決定了未來產(chǎn)業(yè)生態(tài)如何構(gòu)建和運營。”至于如何確定，除了經(jīng)濟、社會、人口、技術(shù)幾大要素，對項目所在區(qū)域產(chǎn)業(yè)做篩選也是重點。

此外，則是整合產(chǎn)業(yè)鏈資源，整體布局，然后通過輕重資產(chǎn)相結(jié)合的方式，提高產(chǎn)業(yè)高附加值的環(huán)節(jié)和內(nèi)容。一旦產(chǎn)業(yè)定位等確定，就是建立招商體系及模式，深耕資源與客戶，培養(yǎng)相對應(yīng)的人才團隊等。

C 經(jīng)濟賬：產(chǎn)業(yè)金融是關(guān)鍵

值得注意的是，除卻運營管理等方面，因為產(chǎn)業(yè)項目盈利周期長，如何在前期后期優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，解決資金難題也關(guān)系到項目的存亡問題，而資金成本高低，是決定項目投資回報率的重要因素。

第一太平戴維斯深圳產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管龔勇高曾在接受媒體采訪時指出，由于此前出讓的工業(yè)、產(chǎn)業(yè)用地價格較低，包括深圳在內(nèi)，目前大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目整體的租金回報率可以達8%-9%，但實際盈利周期依然很長，往往需要嫁接資本，才能獲得退出通道。

作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目“金主”角色的華夏銀行深圳蛇口支行行長林清提及融資，也毫不諱言道，一般帶產(chǎn)業(yè)資源的產(chǎn)品運營能力比較強，現(xiàn)金流比較穩(wěn)定。但按照純租金測算，也要做到五年以上才能收回投資成本，甚至八年。而工改工的投資周期相對其他項目類型更長，所以銀行更加謹(jǐn)慎，工改工幾乎是地產(chǎn)中最難融資的一種。且因為未來招租有不確定性，所以除了對項目本身的地理位置、規(guī)劃、成本、未來運營的要求高之外，對運營實施主體，即股東、實控人也看得比較重。

實際上，目前國內(nèi)有分別針對工改工前期中期和后期的金融產(chǎn)品，但了解并能準(zhǔn)確使用到的企業(yè)并不多。林清透露，并購貸款、工業(yè)廠房按揭、固定資產(chǎn)貸款、租賃貸、經(jīng)營性物業(yè)貸款等都是工改工項目常用的融資產(chǎn)品。但針對的階段和情況各有不同。

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