錯(cuò)過了香蜜湖，別再錯(cuò)過前海和寶安。再等這趟車就上不...

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2019-6-12 09:24:22

要說粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃出爐之后，深圳哪個(gè)版塊最熱，那肯定非前海莫屬。作為大灣區(qū)的核心龍頭，前海最近迎來了一大波利好：

前海自貿(mào)區(qū)的發(fā)展對(duì)比▼

1、5月30日，前海城市新中心2019年第二季度宣布：八大項(xiàng)目集中開工預(yù)計(jì)總投資130億元，此次項(xiàng)目涵蓋重大基礎(chǔ)設(shè)施、人才住房、產(chǎn)業(yè)開發(fā)等類型。

2、5月29日上午，全市修編前?？傮w發(fā)展規(guī)劃協(xié)調(diào)動(dòng)員會(huì)召開，其中提到要與推動(dòng)前海擴(kuò)大發(fā)展空間相結(jié)合，意味著，前海擴(kuò)容已經(jīng)提上議程。

3、深圳擬全面修訂《前海條例》，前海將有獨(dú)立財(cái)政權(quán)。這意味著以后在涉及財(cái)政方面的工作，前海將有更多自主決定權(quán)。

4、美國(guó)伯克利音樂學(xué)院、深圳前海管理局與深圳合縱文化集團(tuán)于4月30日簽署合作備忘錄，三方將共同努力在前海打造集現(xiàn)代音樂產(chǎn)、學(xué)、研、演為一體的伯克利未來音樂中心。

5、中國(guó)國(guó)家博物館·深圳館、科技專題館，將落戶前海，除了北京，這是第二家，意義何其重大。

今年前海的利好真的有點(diǎn)太密集，借著粵港澳大灣區(qū)發(fā)展的東風(fēng)，前海的建設(shè)速度在不斷加快，輪番的重磅動(dòng)態(tài)，也讓我們將目光重新聚焦在這個(gè)“東方曼哈頓”上。

從2010年前海提出概念規(guī)劃到2019年，前海發(fā)展近10年了，現(xiàn)在前海的基建已經(jīng)逐步完善并投入使用，許多寫字樓也陸續(xù)竣工并投入使用，包括前海金融中心、華潤(rùn)前海中心、卓越前海壹號(hào)、前海自貿(mào)大廈、香繽前海金融中心、香江金融中心、順豐總部大廈、金立大廈、信利康電商大廈、世貿(mào)金融中心等。

目前前海已有大批公司遷入辦公，包括聯(lián)想、創(chuàng)維、順豐、騰訊、平安、中興、華夏集團(tuán)、匯豐證券等創(chuàng)新金融企業(yè)入駐。

過去的10年，前海已經(jīng)完成了基礎(chǔ)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和導(dǎo)入，或許，今明兩年會(huì)是投資前海的最佳時(shí)機(jī)。

說到前海投資，要把眼光放得更廣一些，因?yàn)榍昂Ｖ行膮^(qū)的桂灣前灣媽灣只有15平方公里，可投資項(xiàng)目實(shí)在有限。

所以投資前海，我們不妨借鑒前海的兩次擴(kuò)容，“買房跟著規(guī)劃走”的邏輯還是很實(shí)用的。

2017年6月，前海管理局黨組（擴(kuò)大）會(huì)議上，提出“推動(dòng)將廣東自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)中的蛇口區(qū)塊、寶安中心區(qū)、大鏟灣港區(qū)、孖洲島及大小鏟島區(qū)域、大空港地區(qū)整合納入深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)，擴(kuò)大后的面積達(dá)到77.34平方公里”。

在經(jīng)歷過兩次擴(kuò)容后，大前海已經(jīng)形成一心多核的大前海格局，蛇口、寶中、大空港、大鏟灣將極大緩解前海發(fā)展的空間壓力，與此同時(shí)，前海中心的外溢效應(yīng)，也將進(jìn)一步惠及寶中、新安以及大空港片區(qū)。

接下來就重點(diǎn)聊聊大家最關(guān)心的問題，大前海格局下，哪些片區(qū)最值得關(guān)注？

1.投資首選前海中心，其次才是外溢區(qū)域

毫無(wú)疑問，15平方公里內(nèi)的前海中心是最具備投資價(jià)值的，截至到2018年6月，前海注冊(cè)企業(yè)就有17.18萬(wàn)家（注冊(cè)資金7萬(wàn)億），其中世界500強(qiáng)344家+內(nèi)地上市公司設(shè)點(diǎn)628家，持牌金融機(jī)構(gòu)229家，高新技術(shù)企業(yè)437家。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來，前海稅收以年均增長(zhǎng)率170%的速度倍增；實(shí)際利用外資年均增長(zhǎng)率超過200%，其中實(shí)際利用港資年均增長(zhǎng)率達(dá)到206%；固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)率達(dá)到84%。

這些數(shù)據(jù)均表明前海中心地位名副其實(shí)，前海蛇口自貿(mào)區(qū)已經(jīng)成為發(fā)展最快、效益最好的區(qū)域，已經(jīng)成為價(jià)值投資高地。

前海自貿(mào)區(qū)的公寓價(jià)格起步價(jià)就在10萬(wàn)+以上，2017年初桂灣片區(qū)的卓越前海壹號(hào)公寓開盤就已經(jīng)賣到11萬(wàn)/平，目前已經(jīng)漲到了18萬(wàn)/平米，2年期間漲幅超過60%，這樣的漲幅讓多少人都眼熱，而待片區(qū)成熟后，賣到30萬(wàn)+/平米完全有可能，所以有錢，前海中心地段的公寓是首選。

更值得注意的是，按照規(guī)劃，前海中心15平方公里、2300萬(wàn)建面要求建設(shè)65%的寫字樓，7%的公寓，7%的住宅，5%的商業(yè)，也就是說，用于規(guī)劃科住人的物業(yè)并不多，物以稀為貴，如果有名額有資金能買到前海中心地段的資產(chǎn)，升值潛力不可估量。

2.寶中，金融人才外溢首選之地

對(duì)于普通百姓來說，如果沒錢買前海中心的公寓，可以重點(diǎn)關(guān)注寶安中心區(qū)的住宅。

按照前海的最新規(guī)劃，前海中心區(qū)的工作人口將從65萬(wàn)人減少至52萬(wàn)人，居住人口從15萬(wàn)人增加到23萬(wàn)人，這意味著還將有30萬(wàn)人需要住到其他地方去，畢竟只有能支付高房?jī)r(jià)、高租金的，才能留在前海居住。

那么剩余的前海人將會(huì)住在哪里？我認(rèn)為大概率會(huì)選擇住在寶中和西鄉(xiāng)碧海片區(qū)。

寶中在地理位置上有天然的優(yōu)勢(shì)，寶中和前海共享一個(gè)前海灣區(qū)，只隔了一條雙界河的區(qū)隔，這種地理位置的親緣性無(wú)法割裂。

而且就在前不久，連接前海桂灣與寶安中心區(qū)的前海十一號(hào)橋開通，前海和寶中已經(jīng)實(shí)現(xiàn)零距離了。

除此之外，更重要的是，深圳方面已經(jīng)在籌劃打造前海灣區(qū)的區(qū)域微循環(huán)交通圈了，可以看看下面這張前海灣區(qū)交通規(guī)劃圖，就顯得非常清晰了。

前海的第一圈層是桂灣前灣媽灣、寶中中心濱海區(qū)，第二圈層是西鄉(xiāng)碧海、大小鏟島以及寶安中心翻身路一帶。從這個(gè)交通閉環(huán)來看，西鄉(xiāng)大道+107國(guó)道+月亮灣大道+未來規(guī)劃的填海外環(huán)線，中間穿插沿江高速，東濱路海底延長(zhǎng)線，南坪路海底延長(zhǎng)線等核心區(qū)海底互通交通弄樞紐。

在這個(gè)閉環(huán)里會(huì)最大概率成為前海人外溢居住區(qū)，因?yàn)檫@個(gè)圈子里的交通最完善。

所以以后大概率的情況是：最頂尖圈層的前海人，住在前海桂灣，一小部分居住在寶安中心區(qū)濱海區(qū)，剩余大部分會(huì)住到寶安西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)。

除了交通完善，寶中的定位是“CBD+TBD”，與前海共同組成深圳城市雙中心之一，所以寶中也是公共資源最集中的建設(shè)區(qū)域。

寶中在公共配套建設(shè)中耗資約50億，其中還在建設(shè)亞洲最大的濱海文化公園歡樂港灣，有約120米高的“深圳之光”摩天輪，還擁有1500個(gè)座位的國(guó)際演藝中心、地景式街區(qū)、游艇碼頭等。

可以想象，未來寶中的居住舒適度會(huì)越來越高，完全可以承接前海高端人才的外溢。

不過目前寶中的房?jī)r(jià)也早已經(jīng)不低了，寶中片區(qū)的新房剛需小戶型一直處在斷檔的情況，片區(qū)新盤也主要以大戶型為主，作為寶中核心地段的鴻榮源壹方中心均價(jià)已經(jīng)在11萬(wàn)+/平米，周邊二手房宏發(fā)領(lǐng)域10萬(wàn)/平米，西岸觀邸單價(jià)9.8萬(wàn)/平米，熙龍灣10-12萬(wàn)/平米，但大多數(shù)是大戶型，總價(jià)比較高，適合經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)的買家。

3.前海+大空港雙重利好輻射西鄉(xiāng)碧海值得期待

以寶中的價(jià)格注定只能承接一部分高端人才外溢，更大一部分人可能還是會(huì)外溢到西鄉(xiāng)碧海片區(qū)，畢竟這個(gè)片區(qū)除了能受到前海的利好輻射之外，還會(huì)受到大空港的輻射利好。

根據(jù)最新的深圳城市規(guī)劃，一上來就把空港新城劃入深圳副中心，賦予了至少比肩龍華的城市地位。

空港新城規(guī)劃承載就業(yè)人口約46萬(wàn)人，規(guī)劃居住人口約25萬(wàn)。這就意味著，片區(qū)20萬(wàn)人口還需繼續(xù)外溢。

從地圖上看，西鄉(xiāng)片區(qū)處于前海、大空港板塊交疊處，可以說是承接前海、大空港的最大受益者。而且相比寶中高企的房?jī)r(jià)，這里價(jià)格要更低，新房?jī)r(jià)格在7萬(wàn)+，二手房在6萬(wàn)+的選擇也還有很多，以投資的角度來看，投資門檻更低，獲利空間也有可能更大。

在前海、粵港澳大灣區(qū)、大空港的一系列利好規(guī)劃下，一路往西基本已是趨勢(shì)。

前海的10年已經(jīng)到來，從各種利好消息來看，前海正在逐步邁向成熟，錯(cuò)過了前海10年，如果不把握機(jī)會(huì)，很有可能會(huì)繼續(xù)錯(cuò)過大灣區(qū)最有價(jià)值的下一個(gè)10年窗口期。

轉(zhuǎn)載此文是出于傳遞更多信息之目的。若有來源標(biāo)注錯(cuò)誤或侵犯了您的合法權(quán)益，請(qǐng)作者持權(quán)屬證明與本網(wǎng)聯(lián)系，我們將及時(shí)更正、刪除，謝謝。