深圳舊改新政：嚴禁開發(fā)企業(yè)私進城中村，鼓勵綜合整治！

小產(chǎn)權資訊 · 發(fā)表于 2019-6-17 01:58:39

距征求意見稿4個月時間，2019年6月11日,深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布重榜新政：《關于深入推進城市更新工作促進城市高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》（以下簡稱《若干措施》）。
《若干措施》從更新規(guī)劃體系、片區(qū)統(tǒng)籌、城市設計、綠色發(fā)展、歷史文化保護、智慧城市建設、工業(yè)區(qū)升級改造、城中村綜合整治、更新單元有效期管理機制、更新成本管控、政策完善、全流程管理等多方面內(nèi)容提出合理化建議，旨在大力鼓勵工業(yè)升級發(fā)展，推動城中村危房改造。
合一總結《若干措施》六大核心內(nèi)容：

1
搭建全市城市更新規(guī)劃-五年規(guī)劃-年度計劃的三級更新體制

目前深圳市城市更新由市、區(qū)更新“十三五”及更新計劃規(guī)劃組成，缺乏上層次統(tǒng)領文件?！度舾纱胧诽岢鲇墒幸?guī)劃和自然資源主管部門搭建由中長期規(guī)劃及年度計劃組成的城市更新目標傳導機制，其中，長期規(guī)劃為在對接全市國土空間規(guī)劃基礎上編制的全市城市更新規(guī)劃（規(guī)劃期至2035年）；中期規(guī)劃為五年規(guī)劃。增加了從宏觀層面調(diào)控城市更新政策及規(guī)劃制定的指引，建立了長期至近期的層級目標，保障了各層次更新規(guī)劃的銜接，并從各個層級提出完善建議，保障規(guī)劃的有效落實。
同時《若干措施》要求各區(qū)及時的啟動更新“十三五”的規(guī)劃修訂工作及適時啟動“十四五”的編制工作，符合更新立項條件但處于更新“十三五”未定義區(qū)項目的開發(fā)商們需要積極的與政府部門溝通協(xié)調(diào)，通過“占補平衡”爭取納入拆除重建范圍內(nèi)。

2
各區(qū)政府主導片區(qū)統(tǒng)籌，市區(qū)協(xié)同推進更新進展

《若干措施》鼓勵各區(qū)政府開展片區(qū)統(tǒng)籌，深化片區(qū)統(tǒng)籌的研究，創(chuàng)新“案例+政策工具箱”工作機制，鼓勵各區(qū)選擇集中的片區(qū)作為試點，發(fā)揮組合拳優(yōu)勢，推進片區(qū)整體開發(fā)建設。
政策進一步明確片區(qū)統(tǒng)籌的研究重點，強調(diào)“剛、彈結合”，剛性管控方面，確保法定圖則主導功能不變、公共配套設施類別及用地面積不減少，落實市級交通市政等專項規(guī)劃確定的重大配套設施。彈性優(yōu)化方面，各區(qū)可充分發(fā)揮主觀能動性，以實施為導向，對用地布局、建筑功能配比、公共配套設施位置及規(guī)模、次干道以下路網(wǎng)等內(nèi)容進一步優(yōu)化，同步對城市設計等內(nèi)容進行深化。若涉及對法定圖則強制性內(nèi)容的調(diào)整，各區(qū)應及時提出法定圖則修編或局部修編建議。
在實施統(tǒng)籌上，統(tǒng)籌運用城市更新、土地整備、查違等各種實施手段，合理制定綜合實施路徑；在取得相關權利主體共識的基礎上，制定片區(qū)利益平衡方案；合理確定實施時序，保證公共利益用地的優(yōu)先落實。

3
大力推動產(chǎn)業(yè)升級，對符合要求的工改工項目開通“綠色通道”

《若干措施》對工改進行了多方面的鼓勵措施，通過“簡化審批流程、大力鼓勵工業(yè)區(qū)綜合整治、鼓勵產(chǎn)業(yè)用地提容”三大方式，大力推行舊工業(yè)區(qū)升級改造。對于符合一定要求的工改工項目，甚至直接取消規(guī)劃審批環(huán)節(jié)，一路打開綠燈直至確認實施主體，大大節(jié)省了工改報批時間，大力推動深圳市產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展。
1、區(qū)政府主導推動工業(yè)區(qū)連片改造升級，打造高標準產(chǎn)業(yè)空間；
2、放寬工改M1年限要求至2009年12月31日前；
3、簡化審批流程，計劃、規(guī)劃及申報實施主體步驟三步并作一步走；

4、鼓勵舊工業(yè)區(qū)綜合整治

《若干措施》鼓勵舊工業(yè)區(qū)進行綜合整治，對有安全隱患、需完善產(chǎn)業(yè)及配套功能、改善空間環(huán)境品質(zhì)等的舊工業(yè)區(qū)，允許加建不超過現(xiàn)狀建筑面積15%的電梯、連廊、樓梯、配電房等輔助性公用設施?；蛟跐M足《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》、不增加建筑面積的前提下，合理優(yōu)化現(xiàn)狀建筑功能，通過重新劃分空間適度增加滿足基本需求的研發(fā)辦公、配套商業(yè)等功能。

5、支持產(chǎn)業(yè)用地提高容積率

已簽訂土地使用權出讓合同或已經(jīng)辦理不動產(chǎn)登記且符合相關規(guī)定的產(chǎn)業(yè)用地，可在維持原土地用途不變情況下，綜合運用加建、改建、擴建等手段提高容積率。

6. 嚴控工改M0，強化產(chǎn)業(yè)升級更新項目監(jiān)管

《若干措施》緊密銜接2018年8月出臺的《深圳市人民政府關于印發(fā)工業(yè)區(qū)塊線管理辦法的通知》，嚴格控制工改工更新結構，強化總量管控，并且嚴格監(jiān)管產(chǎn)業(yè)類升級項目事前、事后體系，明確改造后物業(yè)支持比例、限制分割轉(zhuǎn)讓，確保深圳市產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

《深圳市工業(yè)區(qū)塊線管理辦法》用地管理

《深圳市工業(yè)區(qū)塊線管理辦法》產(chǎn)業(yè)結構

4
政府主導統(tǒng)籌城中村綜合整治，堅持城中村有機更新

深圳由于各種歷史及其他原因，目前存留有大量的城中村空間，這些城中村空間大多數(shù)公共環(huán)境差、建筑質(zhì)量差、存在消防隱患、滋生各類社會問題，政府及社會都希望對城中村進行改造及重建。但大部分城中村由于現(xiàn)狀容積率過高、拆賠比過大，導致開發(fā)商無法算回經(jīng)濟賬進行拆除重建，城中村改造問題依然嚴峻，《若干措施》提出由政府主導進行城中村“微改造”，編制綜合整治類更新單元計劃與規(guī)劃，完善城中村功能、改善居住環(huán)境、提高居民生活質(zhì)量。

其中在綜合考慮凈拆建比、經(jīng)濟可行性等因素下，科學制定綜合整治單元規(guī)劃，確定開發(fā)建設用地的容積率；制定全市統(tǒng)一的城中村綜合整治類更新補償安置指導標準，按照是否取得房地產(chǎn)權利證書或符合“一戶一棟”政策，結合不同建筑功能，分類制定安置房置換標準；選擇貨幣補償?shù)?，原則上參照《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》執(zhí)行。

城中村綜合整治實施方式

同時《若干措施》提出通過允許局部拆建、降低合法用地比例等方式，多措并舉，鼓勵多方參與城中村綜合整治類更新。

特別提示：位于基本生態(tài)控制線、藍線、高壓走廊等范圍內(nèi)或涉及油氣管線等危險化學品場所的城中村，除市政府相關政策法規(guī)另有規(guī)定外，不得增加建筑面積或局部拆建。

5
建立更新單元計劃有效期管理機制，失效單元3年內(nèi)不得申報計劃

為加快城市更新項目實施進度，避免市場主體有囤積項目、倒賣項目的情況，《若干措施》制定更新單元退出機制，計劃即將失效并且未批規(guī)劃的更新單元3年內(nèi)不得再次申報拆除重建類更新單元計劃。

各區(qū)失效更新單元中的城中村用地將優(yōu)先納入城中村綜合整治分區(qū)。

6
加強城中村集體資產(chǎn)動態(tài)監(jiān)管，嚴禁開發(fā)企業(yè)私下進駐城中村

開發(fā)商進駐城中村圈地的案例在深圳屢見不鮮，這也時常導致一個村進駐多家開發(fā)商、城中村價格遭受惡意哄抬等一系列問題，致使城中村改造難以進行?！度舾纱胧窂娬{(diào)，開發(fā)企業(yè)嚴禁私下進駐城中村，企業(yè)參與城市更新失信情節(jié)嚴重者三年內(nèi)不得參與深圳市城市更新項目服務。
同時，值得指出的是，政策首提涉及以集體資產(chǎn)為主的城市更新項目需通過公開招標方式選擇市場主體。若以公開招標方式選擇市場主體，是否意味著競爭性談判將取消，待后續(xù)政策進一步明確。

總結

相信看完政策的人會跟筆者有同樣的感受：《若干措施》中是對現(xiàn)下城市更新規(guī)則的一個全面的引導和梳理。它從宏觀的角度完善了更新規(guī)劃的層次結構，加大更新片區(qū)統(tǒng)籌的研究力度，對更新單元規(guī)劃有更直接的引導方向。同時從舊工業(yè)區(qū)改造、城中村綜合整治兩大重要方面有方向性的指導意見，銜接去年出臺的一系列政策如《市規(guī)劃國土委關于開展城中村更新模式分區(qū)劃定工作的通知》、《深圳市綜合整治舊工業(yè)區(qū)升級改造操作規(guī)定（征求意見稿）》、《深圳市工業(yè)區(qū)塊線管理辦法》、《深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規(guī)劃（2018-2025）》，為深圳市工改工及城中村整治提出了多方向的更新實施方式。

《若干措施》更從環(huán)境保護、生態(tài)綠色、歷史文化、智慧城市等方面對城市更新的內(nèi)涵有更深刻的理解，引導城市進行高質(zhì)量發(fā)展。

征求意見稿與正式稿對比