深圳“上天入地”術：工業(yè)上樓、交通樞紐入地，向有限...

小產權資訊 · 發(fā)表于 2019-6-19 02:57:45

作為土地稀缺最為嚴重的一線城市，深圳在產業(yè)空間的拓展上一直進行創(chuàng)新，從推動“工業(yè)上樓”到探索總部企業(yè)“聯(lián)合競地”，還提出積極開發(fā)利用地下空間，打出了一套“上天入地”的組合拳，在極其有限的土地上爭奪發(fā)展空間。
深圳就像一塊“高產田”，在小小的一塊土地上打出滿滿的糧食。

2018年，深圳以1996.85平方公里的面積，創(chuàng)造出24221.98億元的地區(qū)生產總值，地均GDP高達12.13萬元，高居全國第一。

可即便作為“高產田”的典型代表，深圳依然屢屢遭遇“無米之炊”的尷尬，缺地一直是深圳發(fā)展過程中最大的瓶頸，尤其是產業(yè)用地緊張狀況頻現(xiàn)。

5月底，深圳出臺的產業(yè)用地節(jié)約集約利用政策《深圳市扶持實體經濟發(fā)展促進產業(yè)用地節(jié)約集約利用的管理規(guī)定》，迅速引發(fā)各界熱議。

深圳平安金融中心城市天際線-IC photo-

按照規(guī)定，只通過提高88平方公里存量產業(yè)用地的容積率，就可為深圳增加1.6億平方米的產業(yè)空間，解決產業(yè)發(fā)展空間緊缺的難題。

實際上，深圳在產業(yè)空間的拓展上頗有創(chuàng)新，從推動“工業(yè)上樓”到探索總部企業(yè)“聯(lián)合競地”，還提出積極開發(fā)利用地下空間，打出了一套“上天入地”的組合拳，在極其有限的土地上爭奪空間。

“以深圳為代表的一線城市，早晚都會經歷這個過程?！鄙钲诰C合開發(fā)研究院城市發(fā)展與園區(qū)經濟規(guī)劃研究所主任周軍民對21世紀經濟報道記者表示，深圳之所以在產業(yè)空間拓展上下功夫，本質上是為了滿足其產業(yè)升級過程中不同類型的產業(yè)空間需求。

產業(yè)空間“擴容術”

擴張的經濟規(guī)模與有限的產業(yè)空間，是深圳長期以來面臨的現(xiàn)實。

作為土地稀缺最為嚴重的一線城市，深圳的土地面積僅為上海的三分之一、廣州的四分之一和北京的八分之一，而深圳的經濟規(guī)模與產業(yè)空間需求卻在40年的發(fā)展歷程中不斷飆漲。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，深圳市商事主體總量在2018年已經累計高達311.91萬戶，深圳的創(chuàng)業(yè)密度早已高居全國第一，每千人擁有商事主體達到249戶左右，對產業(yè)空間的需求十分旺盛。

周軍民向21世紀經濟報道記者回憶，深圳產業(yè)空間需求與土地供應矛盾在2015年左右已經非常突出了。

產業(yè)飛速發(fā)展，對土地的需求已達到饑渴的地步。2015年，深圳共有200家企業(yè)提出了用地訴求，需求面積大約為4平方公里，但深圳的用地供應始終無法跟上。

亟待擴容的深圳恰恰是在彼時提出了“上天”還是“入地”的思路。

“上天”即為“工業(yè)上樓”，通過全新的產業(yè)載體模式盤活存量土地、溢出更多產業(yè)發(fā)展空間。

周軍民認為，這實屬深圳的無奈之舉。原來深圳的老舊工業(yè)區(qū)大多建設在改革開放時期，標準不高，機器或生產線笨重，很多企業(yè)只能將廠房選擇在一樓，造成了極大的土地浪費，容積率一直上不去。

“工業(yè)上樓”則是在工業(yè)載體上向存量挖掘潛力，大幅提升了存量空間利用效率，企業(yè)生產、設計、研發(fā)等多個環(huán)節(jié)不再受制于空間局限。

“入地”則是探索開發(fā)利用地下空間。2018年7月，深圳市規(guī)劃國土委起草了《深圳市地下空間開發(fā)利用暫行辦法（征求意見稿）》，提出開發(fā)利用地下空間，鼓勵對地上地下空間綜合統(tǒng)籌和一體化開發(fā)，以此提高城市空間資源利用效率。

華南城市研究會會長、暨南大學教授胡剛對21世紀經濟報道記者分析，之所以現(xiàn)在提出開發(fā)地下空間，與工程技術水平提高有很大關系。當前我國已具備對地下40-200米空間全要素開發(fā)的關鍵技術，而地下空間基礎設施投資具有巨大的投資潛力，對拉動GDP和就業(yè)作用明顯。

深圳提出，在前海地下空間開發(fā)660萬平方米，相當于20個平安金融中心的面積，建成亞洲最大的交通樞紐交通樞紐。

“地下交通樞紐一定是未來大城市核心城區(qū)的趨勢?！鄙钲谑谐鞘薪煌ㄒ?guī)劃設計研究中心城市交通研究院院長邵源對21世紀經濟報道記者分析稱，向地下要空間主要為了空間集約使用，以及減少對城市密集地區(qū)的不良影響，把最有價值的地面空間留給上蓋物業(yè)和人使用。

城市進入精致建設階段

對于產業(yè)空間的爭奪，其背后實際上是深圳產業(yè)轉型升級的一個信號。

胡剛拿“工業(yè)上樓”舉例稱，深圳能夠探索出“工業(yè)上樓”模式的一個關鍵在于，其產業(yè)結構已經逐步實現(xiàn)了轉型升級。

“實現(xiàn)工業(yè)上樓的一個條件必須是產業(yè)的輕型化?！焙鷦倢?1世紀經濟報道記者分析，當前深圳的產業(yè)結構中大多屬于電子信息產業(yè)和科技型的制造業(yè)，機器設備智能化、輕型化，完全具備了上樓的需求。

以深圳寶安區(qū)全至科技園區(qū)為例，在采取“工業(yè)上樓”模式初期，吸引120多家科技企業(yè)入駐，其中國家級高新技術企業(yè)超過10家，有力地倒逼了經濟結構調整和企業(yè)轉型升級。

另外一個模式則是總部企業(yè)“聯(lián)合上樓”。長久以來，企業(yè)往往喜歡競拍土地自建物業(yè)，不僅耗資巨大，還極易造成空置浪費甚至是衍生出二房東現(xiàn)象。

“深圳通過鼓勵企業(yè)組成‘聯(lián)合體’競買土地，在一定程度上避免了防止產業(yè)空間浪費?！敝苘娒裾f。

胡剛表示，類似深圳一樣的一線城市，在選擇修建交通樞紐時往往會預留出地下空間，這符合軌道交通的特點。當前的消費往往與交通緊密結合，例如很多地下交通樞紐都會將負一、二層設置為商業(yè)消費區(qū)，負三、四層設置為軌道車站，負五、六層設計成停車場。

在受訪專家看來，無論是選擇向上發(fā)展，還是選擇向下發(fā)展，都傳遞出一個信號，即深圳的城市建設已經進入到一個嶄新階段。深圳經過40年的發(fā)展，已經進入到精致建設階段。

“城市的產業(yè)載體變化與產業(yè)轉型升級是相互推動的，深圳產業(yè)轉型升級變化帶動深圳產業(yè)空間載體的創(chuàng)新，反過來產業(yè)空間載體也會成為深圳轉型升級的一個巨大推力?！敝苘娒裾f。

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