深莞惠19天拍14宅地！東莞樓面價破2萬/平

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2019-7-13 12:38:07

年中剛過，又一輪新的沖刺正在等著開發(fā)商，無論是銷售量，還是土地儲備，都是開發(fā)商最關(guān)鍵的一環(huán)，于是，土地市場永遠是一個熱點話題。

6月24日，深圳5塊同時拍賣的熱點還溫?zé)?，本周，東莞連續(xù)拍出6塊商住地，幾乎每塊都引多家房企爭奪再成熱點；就連平時低調(diào)的惠州，7月8日，一塊商住地也被開發(fā)商爭搶了10小時。

而東莞這次的拍賣中，有地塊在限價的情況下樓面價達2萬多，不少業(yè)內(nèi)及網(wǎng)友均表示，等這一批土拍土塊建成后，房價可能會達到4萬/平。

大灣區(qū)下深莞惠成焦點
開發(fā)商爭搶優(yōu)質(zhì)土地

1、近19天內(nèi)，深圳、東莞共推出11塊宅地或商住地，頻率密、數(shù)量多、質(zhì)量高。

深圳一天推了5塊，媒體用了“史詩級”土拍，可見是非常難得一見的景象。東莞一個星期，從周一（7月8日）到周五，一共推出6塊商住地。

而且這11塊宅地和商住地，每塊地的位置基本都在所在片區(qū)的優(yōu)質(zhì)地段。

2、開發(fā)商拿地?zé)崆楸韧旮邼q，往年流拍地，也遭到多家房企爭搶。

這次深圳、東莞推出的宅地和商住地，基本每塊地都遭到多家房企爭搶。即使是往年的流拍地，也不例外。

比如寶安A122-0360宅地，在去年流拍的A122-0357宗地的基礎(chǔ)上擴大了約一倍的用地范圍。去年無人問津，今年11家競拍。

又比如東莞的石碣2019WG018地塊，去年因限制條件過多而流拍，今年有8家競爭。

當然，這和今年兩塊地的很多條件進行調(diào)整也有關(guān)，寶安地擴大的范圍，砍掉了苛刻的物業(yè)指標要求，東莞石碣地取消了“占住宅面積10%的安居房（無償交給石碣鎮(zhèn)政府）”要求。

但是調(diào)整一下限制，就能從無人問津，到多家一起競拍，難道僅僅和地塊條件有關(guān)嗎？可能也是開發(fā)商的心態(tài)調(diào)整了。

3、惠州也出現(xiàn)歷經(jīng)多小時搶拍的情況

據(jù)公眾號“企鵝財經(jīng)”報道，7月8日，碧桂園歷經(jīng)9.5小時以96.7%的溢價率拿下惠城南站附近一地塊。

據(jù)報道，該地塊掛牌編號為GZK2019-13，起始價為3.13億元，最后溢價至6.1億元被碧桂園拿下，樓面價達5061.57元/㎡。

這一輪輪火爆的土拍背后，也說明開發(fā)商對于粵港澳大灣區(qū)下深圳、東莞、惠州未來發(fā)展，是充滿信心的。各地開發(fā)商都在盡多收入這些城市的土地儲備。

東莞拍地太火，引入“終次報價”
開發(fā)商從拼實力變拼運氣

說回這周最火土拍的東莞，這周是東莞首次推出“終次報價”的出讓方式；而這個方式，是因為東莞的土拍太火了才推出的！

如在5月7日，保利一家連續(xù)加價到最高限價，并連續(xù)加報自持商業(yè)面積比例，獨自完成30輪競報后，提前鎖定地塊。

之后，5月15日、5月16日、5月22日，鵬瑞地產(chǎn)、融創(chuàng)、首創(chuàng)置業(yè)用相同方法，自己將報價提升至最高報價，甚至是在晚上10:00加價，總共花費20多秒時間，提前十幾天，鎖定了東莞優(yōu)質(zhì)宅地。這也使得許多后來的開發(fā)商根本沒有機會參與。

“終次報價”的方式是怎樣的？以7月8日開拍的橋頭商住地為例，總共有11家房企競爭，經(jīng)過66輪報價后，競拍已經(jīng)達到了地價48492萬元+自持商業(yè)面積年限40年的規(guī)定的上限。

這個時候開發(fā)商還想競爭，就進入終次報價，終次報價區(qū)間為48492—48692萬元。每位開發(fā)商只能報一次價，如果與他家報價相同，后報價者會顯示無效。每位開發(fā)商的報價取中間值，誰最接近中間值，誰就競拍到該地塊。

集中推6地塊，深圳開發(fā)商加入搶地，有地塊限價下樓面地價破2萬

僅7月8日-7月12日5天，東莞推出了5宗地塊，分別是：

1、7月8日，石碣鎮(zhèn)2019WG018經(jīng)歷了8家房企、53輪報價后，最終由美的以128308萬元成功競得，剔除無償配建的商業(yè)建筑面積不少于7671m2及住宅建筑面積不少于7671m2后，預(yù)估可售樓面價11726元/㎡。

2、7月8日，橋頭2019WG019經(jīng)歷了11家房企、66輪報價后，最終由東莞民投產(chǎn)城投資集團以485921666元+自持商業(yè)面積年限40年成功競得，預(yù)估可售樓面價8106元/㎡。這是東莞首個進入“終次報價”的地塊。

3、7月9日上午，東實集團以76428萬+配建7%拿下虎門該地塊，實際樓面價已達19355元/㎡。其中，配建7%是指中標的開發(fā)商，后續(xù)要在商品房的總建筑面積中拿出7%的商品房，無償贈送給虎門鎮(zhèn)政府。

4、7月9日下午，華僑城以70610萬+配建10%拿下虎門該地塊，實際樓面價已達2萬元/㎡。

5、7月10日下午，2019WG022經(jīng)歷了11家房企、87輪報價后，最終由華僑城以89430萬元+無償配建22%競得，剔除無償配建（安居房）后，預(yù)估可售樓面價17949元/㎡。

6、7月12日，東坑商住地2019WG023經(jīng)歷了7家房企、23輪報價后，最終由東莞保利以47975萬元成功競得，預(yù)估可售樓面價9212元/㎡。

從本次的土拍結(jié)果中看到，東莞推出兩塊虎門商住地，由東實集團、華僑城分別拿下，值得一提的是，兩塊地的樓面地價達2萬/平左右。從地理位置來看，雖然兩塊地的位置優(yōu)良，非常宜居，但地塊所在的富馬片區(qū)，并不是虎門的中心片區(qū)。

據(jù)牛浩思-東莞樓探統(tǒng)計的5月末周虎門新房成交均價，也僅2.09萬/平。

也就是，虎門拍出的這兩塊地的樓面地價，與虎門新房成交均價基本持平，都是2萬/平左右。面粉、面包一個價。

（虎門二手房價格僅供參考來源：鏈家）

樓面地價破2萬/平，這讓不少業(yè)內(nèi)及網(wǎng)友均表示，等這一批土拍土塊建成后，房價可能會達到4萬/平。

東莞有利好，但置業(yè)者也需謹慎

事實上，從去年以來，火的不僅僅是土拍，大灣區(qū)規(guī)劃落地后，東莞是此概念規(guī)劃的主利好者之一，雖然僅在規(guī)劃中被點名7次；這幾年，東莞的房價也在不知不覺中，從之前的幾千/平，到現(xiàn)在的遍地2萬+一平。

我們也頗為平常的聽到片區(qū)某某盤開盤就被搶的消息，如今年的5月10日，塘廈一項目開盤，411套房僅37秒被搶光的事件。

目前東莞的新房市場最貴的備案均價已達3.3萬/平，據(jù)東莞牛浩思介紹，此項目雖然臨近松山湖，可享用松山湖萬科生活廣場的商業(yè)配套，但屬于大朗的地界，學(xué)位方面無法享用松山湖學(xué)位。

目前東莞市場臨深，或比較成熟的片區(qū)房價基本已在2萬以上，個別小區(qū)均價已達3萬/平。

在身邊，經(jīng)常會聽到朋友說自己在東莞買的房子漲了，或者有朋友要去東莞買房的事件，對于深圳客來說，可能還是要從自身的需求出發(fā)。

目前來說，東莞二手房市場并不如新房市場，新房市場也成為大多數(shù)置業(yè)者的首選，所以如果投資是不是要考慮下未來的轉(zhuǎn)手問題。

但區(qū)域的利好確實存在，這也使得東莞的土地成為開發(fā)商爭搶的對象：

1、東莞作為廣、深必經(jīng)要塞城市，東莞地處香港、深圳、廣州經(jīng)濟帶上，贏得發(fā)展先機，承接了大量來自國外、臺灣、香港等產(chǎn)業(yè)；2018年東莞GDP達8278億，成為廣東省增速最高的城市。

2、眼下，廣東正積極打造"廣深科技創(chuàng)新走廊"，東莞將作為這一超級產(chǎn)業(yè)鏈的創(chuàng)新科研成果"實驗地"而進一步提升自身的科技水平，帶動產(chǎn)業(yè)的升級，從而使經(jīng)濟獲得更大的發(fā)展動力。

3、早在2017年，虎門與長安、沙田、厚街四大鎮(zhèn)一并規(guī)劃入濱海片區(qū)，全面對接深圳大空港、前海和廣州南沙，積極融入粵港澳大灣區(qū)，對接“一帶一路”國家戰(zhàn)略。

4、相連的莞深實際上已邁入了"莞深同城"時代，深圳土地資源的局限讓東莞成為深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重地，莞深一體化發(fā)展的不斷深入，將為東莞的經(jīng)濟發(fā)展帶來強大的促進作用。

5、最重要的是交通的融合，為東莞帶來了較大的便利，目前的廣深港高鐵，讓東莞鏈接深圳、香港的鏈接更為密切；今年下半年，穗莞深城際線將開通，城軌的開通，在交通上可能更趨于同城的“地鐵化”……未來，5條地鐵與廣州、深圳接軌。

來源：牛浩思-東莞樓探等
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