深圳官方不再公布樓市均價(jià)！

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2019-7-17 12:24:30

深圳官方不再公布樓市均價(jià)，回應(yīng)：均價(jià)不能很好反映市場真實(shí)情況

由深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)公布的每日、每月的新房、二手房成交均價(jià)、成交金額等房地產(chǎn)市場的各項(xiàng)具體的數(shù)據(jù)，作為深圳樓市唯一具有官方背書的“房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)”出口，有著“深圳樓市晴雨表”之稱。無論對(duì)深圳房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)從業(yè)者、研究機(jī)構(gòu)，甚至關(guān)注深圳樓市的普通市民來說，這份官方的“樓市晴雨表”是每月眾多機(jī)構(gòu)發(fā)布的樓市數(shù)據(jù)中最為關(guān)注的一份。然而，從今年4月開始，該平臺(tái)上公布的數(shù)據(jù)中不再有新房的成交均價(jià)、成交總金額，以及依面積區(qū)間分類公布的成交均價(jià)、總金額。要想得知深圳樓市的官方“大數(shù)據(jù)”，只能通過國家統(tǒng)計(jì)局每月公布的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)這唯一渠道。業(yè)內(nèi)分析稱，此時(shí)下架原本公開的數(shù)據(jù)或?yàn)榉€(wěn)定市場平穩(wěn)，控制情緒不要大起大落。

“消失”的官方成交均價(jià)及總價(jià)

對(duì)于深圳樓市而言，每月能見到的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)并不在少數(shù)。幾乎每一家位居深圳房地產(chǎn)中介行業(yè)的頭部企業(yè)，都會(huì)發(fā)布基于各自成交信息而梳理、統(tǒng)計(jì)出的樓市研報(bào)。而深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)由涵蓋了全市網(wǎng)簽信息梳理統(tǒng)計(jì)而來的數(shù)據(jù)，堪稱是其中分量最重的一份。無論是成交套數(shù)、成交面積、成交均價(jià)、成交總價(jià)，還是基于不同的面積區(qū)間分類或商品房用途分類而統(tǒng)計(jì)出的具體分類信息，均可在該平臺(tái)上以月或日為單位查詢到。

然而，今年4月深圳機(jī)構(gòu)改革后，深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)入口由原深圳市規(guī)土委官網(wǎng)改為了深圳市住建局官網(wǎng)，自此至今，該平臺(tái)上公布的數(shù)據(jù)中不再有新房的成交均價(jià)、成交總金額，以及依面積區(qū)間分類公布的成交均價(jià)、總金額等具體信息。全新的深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)上公布數(shù)據(jù)的內(nèi)容僅包括了成交套數(shù)、成交面積、可售套數(shù)、可售面積，以及“一房一價(jià)”等類目。二手房方面公布的數(shù)據(jù)則只有成交套數(shù)和面積，一直未公布相關(guān)成交價(jià)格。

最受關(guān)注的全市房價(jià)信息從這份官方出具的“深圳樓市晴雨表”中，就此匿跡。

對(duì)此，深圳市住建局回應(yīng)稱，由于深圳市房地產(chǎn)市場規(guī)模有限，成交價(jià)格水平易受結(jié)構(gòu)性影響，直接公示有關(guān)價(jià)格信息并不能很好的反應(yīng)市場的真實(shí)情況。根據(jù)深圳市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的要求，為了更為準(zhǔn)確的反應(yīng)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行情況，參考其他兄弟城市的做法，該局在做好房地產(chǎn)預(yù)售項(xiàng)目“一房一價(jià)”價(jià)格公示的基礎(chǔ)上，不再公布匯總后的成交金額及均價(jià)信息，有關(guān)市場情況以國家統(tǒng)計(jì)局每月公布的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)為準(zhǔn)。

深圳市住建局同時(shí)表示，一手預(yù)售住宅戶型信息是根據(jù)房地產(chǎn)預(yù)售測繪生成的參考數(shù)據(jù)，在實(shí)踐中并不能完全與交付情況相符，為避免對(duì)購房者造成誤導(dǎo)，經(jīng)研究，該局不再公示有關(guān)戶型信息，套房戶型以購房者實(shí)際查勘為準(zhǔn)。以上調(diào)整是為了更好的反映我市房地產(chǎn)市場的整體情況，是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施的組成部分。同時(shí)，深圳市住建局也將根據(jù)市場運(yùn)行的實(shí)際情況，適時(shí)發(fā)布有關(guān)信息。

統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)成唯一信源

前文所述的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)來自于國家統(tǒng)計(jì)局每月公布的《70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》。深圳市住建局在回復(fù)中表示，該房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是根據(jù)市場實(shí)際成交的情況，經(jīng)過科學(xué)的計(jì)算方法，排除了具體項(xiàng)目的價(jià)格干擾，可以有效的反映深圳市房地產(chǎn)市場的整體價(jià)格水平，具有很高的權(quán)威性與準(zhǔn)確性。

南都記者整理國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年前5月，深圳新房成交價(jià)格變化幅度都比較小，除5月份同比上漲1.2％外，其他全部變化幅度均在負(fù)0.3％—0.7％之間。二手房市場的價(jià)格變動(dòng)幅度則比較明顯，尤其同比均為上漲趨勢，且漲幅至少為2.9％。

值得一提的是，在國家統(tǒng)計(jì)局每月公布的這份房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)中，僅有“環(huán)比”、“同比”和“定基”三個(gè)類目信息，能直接體現(xiàn)的其所涉及的70個(gè)城市的商品房市場變動(dòng)情況，但并不包含直觀的”某城市新建商品住宅的成交均價(jià)、總價(jià)”，且無法推導(dǎo)出具體金額數(shù)值。換句話說，雖然這份來自國家統(tǒng)計(jì)局的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)采用了更加科學(xué)的計(jì)算方法，但沒有辦法回答深圳新房均價(jià)當(dāng)月具體有多少等問題。

觀察

1、受調(diào)控影響新房均價(jià)一直穩(wěn)定在5.4萬

盡管深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)此番調(diào)整，將有關(guān)新房房價(jià)的具體信息隱去不再公布，但受房地產(chǎn)調(diào)控的影響，此前深圳新房均價(jià)已經(jīng)長時(shí)間的保持在相對(duì)平穩(wěn)的5.4萬水平線上下。根據(jù)此前深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示的數(shù)據(jù)，自2016年10月開始至2019年3月，整整30個(gè)月，深圳新房月度網(wǎng)簽成交均價(jià)就一直保持在5.4萬／平方米的水平，且每月變化數(shù)額也幾乎都在在兩位數(shù)以內(nèi)，房價(jià)數(shù)據(jù)在圖表上的趨勢幾乎為一條水平直線。

從2018年1月至2019年3月，深圳每月新房成交均價(jià)最高為54240元／平方米，最低為54005元／平方米，兩者差距僅235元／平方米。

2、數(shù)據(jù)里的“小陽春”并不能代表樓市真實(shí)情況

今年春節(jié)后，深圳樓市開始出現(xiàn)“小陽春”的現(xiàn)象。多數(shù)業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，這是受去年房地產(chǎn)調(diào)控影響而擠壓的置業(yè)需求，在受到房貸利率的下調(diào)和開發(fā)商集中推盤等多重因素的共同影響所造成的。但事實(shí)上，在短暫的3、4月“小陽春”過后，深圳樓市很快的回歸“理性”。具多家深圳市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)反饋，自4月底開始，深圳樓市實(shí)際成交已有所放緩。

對(duì)于這一點(diǎn)，前文提到的深圳市住建局回復(fù)中也有所涉及，“由于深圳市房地產(chǎn)市場規(guī)模有限，成交價(jià)格水平易受結(jié)構(gòu)性影響，直接公示有關(guān)價(jià)格信息并不能很好的反應(yīng)市場的真實(shí)情況”。
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)分析員華洪分析任命，此時(shí)下架原本公開的數(shù)據(jù)，有很大一方面的考慮就是為了穩(wěn)定市場平穩(wěn)，控制情緒不要大起大落。

3、網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后性的“先天短板”

對(duì)于數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)而言，樣本量的規(guī)模直接決定了其結(jié)論的科學(xué)性。相比起依托于各中介企業(yè)自身成交而形成的樓書大數(shù)據(jù)而言，深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，因來源于深圳所有網(wǎng)簽成交，而成為深圳樓市“最具規(guī)模的”大數(shù)據(jù)信息庫，被各界樓市觀察者所廣泛運(yùn)用。

另一方面，盡管數(shù)據(jù)體量巨大，但該數(shù)據(jù)來源本身卻有著不可忽視的制約性——網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性。因此，若單純依靠該平臺(tái)數(shù)據(jù)來推論深圳房地產(chǎn)市場的真實(shí)情況，其實(shí)并不甚妥當(dāng)。
此前曾有中介機(jī)構(gòu)行業(yè)人士表示，除卻網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相較市場具有一定滯后性外，由于深圳一直對(duì)新房市場實(shí)行嚴(yán)格的限價(jià)制度，新房網(wǎng)簽成交均價(jià)實(shí)際上已經(jīng)不能很好地體現(xiàn)市場真實(shí)的情況，相反沒有限價(jià)的二手房市場更具市場真實(shí)性。

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