開發(fā)商：實話實說，30多層的“高層住宅”想推倒重建幾乎...

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2019-9-15 10:16:20

隨著城市化不斷深入，大量的住房需求不斷釋放，為解決居住需求，在同一個地塊蓋高層住宅，提高土地利用率，城市居民需求得以滿足。當然，房價也并未因樓層高，單位占地面積小而下降，反而是越來越高。

對于住久了磚瓦平房的農(nóng)村人來說，到城市居住高樓大廈，感到特別的新鮮。高層住宅具備了平房和低層住宅無可比擬的優(yōu)勢，比如視野開闊、通風性好、高樓層少蚊蟲困擾等等優(yōu)勢，高層住宅外立面材質(zhì)要求高，所以，新建的高層住宅看起來新而有檔次，受到不少購房者喜愛。

無論是開發(fā)商，還是房產(chǎn)中介，都在宣揚高層住宅有多好，畢竟，從他們的角度，房子賣出去才是第一位的，而且至少在眼前，高層住宅還是體現(xiàn)出來的大多是優(yōu)勢因素，對于購房者來說，眼見即所得，也深信不疑。但我們很多人忽略了一個問題，包括不少專家，在鼓吹高層住宅好處的時候，他們有沒有把高層住宅的劣勢也一并說出來？或者說，把他們的在外面的見識告訴大家？一位開發(fā)商表示：實話實說，30多層的“高層住宅”想推倒重建幾乎不可能！

01拆遷安置成本太高，沒人愿意賠錢

開發(fā)商認為，高層住宅跟其他低矮樓房和平房一樣，都會變老變舊。對于過去的房子，我們主要依靠拆遷后原地或者異地安置即可，或者說補償他們現(xiàn)金，讓他們自己去購商品房，然后我們再在原地蓋更高的住宅售賣，就是大家現(xiàn)在買的高層住宅。

這是一件雙贏的事，拆遷戶重新住上了新房，而我們也從中可以賺取一定利潤。但是，這僅在過去可行，比如6-7層的房子，我蓋30層，按照一般1:1.5的賠付標準，拆遷成本減掉10層就可以了，即使算上土地出讓金，我們起碼還有10層的建造和盈利空間。

但如果你現(xiàn)在本身就是30層的高層住宅，光賠付拆遷安置成本就達到45層左右，算上其他成本，新蓋的住宅起碼要達到70-80層，甚至更高才有盈利。學過建筑的人都知道，樓層過高的話，就屬于超高層建筑，對這方面的技術(shù)要求甚高，超過一定高度，就要增加非常多的建造成本。

這里隨便說一下，國內(nèi)高層住宅為什么大都只蓋到33層而不是更高？1層樓按照3米算，33層就是99米，超過100米就屬于超高層建筑，國家對超高層建筑增加了很多技術(shù)要求，比如深基坑、設(shè)置避難層、防火層等等，總之，技術(shù)難度和建造成本大幅提升。

02維修基金使用完畢，不愿意再花大價錢去維護高層住宅

這些年，我們雖然建設(shè)了大量高層住宅，但房齡都比較年輕。確保大樓運行的各項設(shè)施設(shè)備也都比較新。在開始幾年，大樓如果有些問題，在質(zhì)保期內(nèi)，還可以由開發(fā)商維修。即使過了質(zhì)保期，我們還可以使用在購房時交的一筆維修資金，但是，隨著時間推移，這筆維修基金一定有用完的時候。

如果把這個時間再往后推移到40年、50年，這個時候，高層住宅樓已經(jīng)老舊不堪，電梯等主要設(shè)施設(shè)備三天兩頭出故障，維修基金已經(jīng)早已用完，這個時候需要每家每戶出錢維保。按照過往經(jīng)驗，這確實難統(tǒng)一意見，比如多層樓裝個電梯都不容易，何況是高層住宅需支付大筆維修經(jīng)費呢？結(jié)果顯而易見。

03住房數(shù)量趨于飽和，老舊高層住宅并不是必選項

住宅市場再經(jīng)過二三十年發(fā)展，按照最近5年年均10億平米的竣工量，起碼是1000萬套住宅的供應(yīng)量，再往后二三十年新增住宅量起碼也在2億套以上，加之現(xiàn)在既有住宅量，住房數(shù)量總和已經(jīng)趨于飽和。簡單地說，大家不會一定非要去買高層住宅。

按照國內(nèi)目前的城市發(fā)展思路，衛(wèi)星城，特色小鎮(zhèn)的住宅量應(yīng)該是比較大，大量的新生居住人口不一定會去接手幾十年的老舊高層住宅，如果主城無住房可選擇的話，他們會去選擇離城區(qū)更遠地方的住宅，當然，也有可能是高層住宅，但房齡更新，更符合當時的設(shè)計理念。

國外可以參照的例子不是很多，因為他們的住宅樓層大多都不高，如果一定要比較的話，有點類似于歐美發(fā)達國家的高密度公寓，這里人員居住比較復雜，以中低收入群體和外來人口居多。而中高收入群體或者富人一般都住在稱為“House”的住宅里。

在可以想象的未來，高層住宅的居民隨著時間推移、收入提高，但凡有經(jīng)濟條件的群體陸續(xù)把房子置換到其他新區(qū)或者新城里，而留下暫時換不起房子的群體和臨時居住人員。朱國鐘教授曾從事過類似研究，依據(jù)住房供應(yīng)、商品房價格、房齡和城市發(fā)展邏輯，通過大量數(shù)據(jù)模擬開發(fā)商與購房人動態(tài)行為，他推測出，未來中國也可能出現(xiàn)大面積的貧民區(qū)，主要集中區(qū)域就在建造時間久遠的高層住宅里。

04原地推倒重建幾乎不可能

國家規(guī)定高層建筑設(shè)計壽命是70年，但不少人認為，現(xiàn)在的住房質(zhì)量不一定能等到那么久就可能提前推倒重建，所以很多人的建議是，可以先把房子推倒，然后由各家各戶自己出錢重新建造。從成本角度看，相比開發(fā)商來拆遷重建，更具有經(jīng)濟優(yōu)勢，可能是最具操作性的方式。但是，跟前提到的面維保問題一樣，要每家每戶出錢重建建造談何容易？

有機構(gòu)做過一份調(diào)查，一個偌大的小區(qū)，可謂眾口難調(diào)，有支持異地重建的，有支持原地重建的，也有不支持重建的，還有的心思不在這個老小區(qū)上了，正計劃搬到其他地方呢。事實上，就是現(xiàn)在的老小區(qū)拆遷也是這樣，各種訴求不統(tǒng)一，往往從啟動到真正拆遷，再到拿到房，一二十年說不定就過去了，有的住戶可能根本就等不到新房那天。

無論如何，眼下高層住宅雖然解決了容納更多人口的問題，但我們都走在一個別國從未有走過的住宅發(fā)展之路，誰也不希望留下一棟棟拆不掉、住不了的“水泥森林”，所謂“人無遠慮，必有近憂”，前瞻性的設(shè)計和超前認識，或能讓我們少走彎路，多一些預(yù)見性總是沒錯！

綜上，30多層的“高層住宅”想推倒重建幾乎不可能！您有什么更好的建議嗎？

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