全國樓市一片冷，深圳卻在悄悄上漲！

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2019-9-22 10:42:38

放眼現(xiàn)在的樓市，很多人都覺得基本面是：全國樓市一片冷，行情穩(wěn)得很。

北京尚未解凍，還處于橫盤期。

上海整體是不溫不火，除了剛被賦予自貿(mào)區(qū)重任，且5年社保變成3年的臨港新城，項目迅速去庫存。

但臨港依然是上海的西伯利亞板塊，這種居住體驗極差的飛地新區(qū)是難以有持續(xù)性的行情。

至于杭州南京武漢西安鄭州這些之前炒作過度的強二線城市，正處于樓市擠泡沫的階段。

房源敞開賣不捂盤不惜售只求快速回款，二手房一直在橫盤、成交周期長的漩渦中掙扎。

還有之前一直雞血高額的三四線城市，購買力羸弱的市場疲態(tài)已現(xiàn)，基本都是一個項目好賣，一群項目難賣的行情。

這樣一看，全國樓市似乎是萎靡不振，而很多人不知道的是：橫盤了三年的深圳樓市，已經(jīng)開啟躁動，核心地段的新房二手房的市場熱情正在被點燃，成交價也在悄悄上漲。

通過種種的市場表現(xiàn)，我有理由相信：深圳正在醞釀一個全國樓市平穩(wěn)，唯深圳緩漲的特立獨行結(jié)構(gòu)性行情。

2019年上半年的深圳，也一樣陷于新房不好賣，二手房成交慘淡的橫盤行情中。

生活在經(jīng)濟(jì)和城建如此發(fā)達(dá)城市的深圳人，普遍的預(yù)期都是知道深圳未來還會漲，但不明確什么時候漲。

所以很多潛在的剛需和改善一直都處于觀望狀態(tài)。

而為這一切撕開一道口子的，就是8月18日，重磅文件出臺——中央支持深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)！

《意見》確定深圳戰(zhàn)略定位為：高質(zhì)量發(fā)展高地、法治城市示范、城市文明典范、民生幸福標(biāo)桿、可持續(xù)發(fā)展先鋒。

在香港上躥下跳這個敏感的時間點，不管是地緣位置，還是科技金融，深圳都比上海表現(xiàn)出更強的底氣，使得深圳一時風(fēng)頭無兩。

官方直接表態(tài)支持深圳做未來的中國第一城，未來是要做比肩紐約、倫敦、舊金山、東京、巴黎、新加坡的世界top級城市。

深圳未來將吸引更多人才和資金，是深圳二次騰飛的機遇。

這個文件一出，不僅是一向喜好追熱點的深圳自媒體圈沸騰了，房地產(chǎn)圈更是膨脹得不行。

深圳二手房業(yè)主對中介直接反價20萬說：“先讓你的客戶了解一下什么是深圳社會主義先行示范區(qū)，再來看我的房”。二手房業(yè)主信心一下子被提振。

之前觀望深圳房價什么時候漲的剛需和改善開始陸續(xù)進(jìn)場，大家的房價預(yù)期都被改變了。

于是，率先反應(yīng)的是新房市場，一開火一個。

8月29日，龍華老城舊改大盤華盛瓏悅突擊開盤，推出370套住宅，單價6.1-10萬/㎡，當(dāng)天到訪客戶205組，賣出186套，去化超5成。

8月30日，光明勤誠達(dá)正大城二期開盤，采用公開搖號，精裝均價5.03萬/㎡，賣出287套，去化約9成。

勤誠達(dá)正大城一期價格基本是穩(wěn)定在毛坯4.2萬/㎡，而且還啟動了鏈家、樂有家、Q房網(wǎng)分銷，之前毛坯慢慢賣都去化困難，現(xiàn)在遇到行情好，直接精裝出售，一開盤熱銷，剩余貨量不多。

8月31日，福田中心區(qū)天健天驕開盤，精裝均價11萬，總價高達(dá)800-200萬，雖然項目并不是真正的香蜜湖豪宅，只是“碰瓷”香蜜湖，但依然賣出410套，去化近8成，回款超50億。

8月31日，福田中洲灣，一線海景精裝公寓，采用網(wǎng)上選房，現(xiàn)在簽約，均價8萬多，半小時賣出800多套，去化9成。

然后行情迅速從新房傳導(dǎo)到二手房，隨著市場的低價房源被一掃而空，業(yè)主的心理價位被抬高，買家的看漲預(yù)期也越來越強烈，二手房成交量快速增長。

根據(jù)深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)：在成交總量方面，8月深圳全市一手住宅成交3038套，二手住宅成交6680套。

深圳貝殼研究院精準(zhǔn)指數(shù)為559.9點，樣本樓盤均價為60177元/㎡，環(huán)比上漲0.7%，同比上漲2.2%，兩項漲幅較上月略有擴大。

8月中上旬二手房市場較為平淡，受政策利好的影響（深圳“先行示范區(qū)”的公布），后期成交回升30-40%，同時促成全月環(huán)比小幅增長的態(tài)勢。

由于8月下旬市場快速回升，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在滯后，已經(jīng)不能及時反映本月的市場變化，真實數(shù)據(jù)只多不少。

不管是新房市場還是二手房市場，都已明顯傳遞信號：深圳樓市已經(jīng)結(jié)束橫盤時代，正在迎來緩漲時代。

這次的上漲，可能不會像2015、2016年一樣直接暴漲翻倍，但是緩漲絕對是可以實現(xiàn)的。

按照深圳以往的上漲速度，可能等你反應(yīng)過來，你關(guān)注的深圳項目已經(jīng)漲了超過30%，如果上漲幅度過大，可能會觸發(fā)官方預(yù)警調(diào)控，但是漲上去的價格，基本是不能跌下來的。

而隨便漲個20-30%，就是無數(shù)深漂數(shù)年的家庭收入，所以你真的賭不起。

這一刻，提出這個觀點，我知道很多人都會噴我。這篇文章發(fā)出去之后，也一定會被質(zhì)疑。

說我為開發(fā)商站臺，但是我不想隨波逐流，更不會凌空虛蹈，我想做一個現(xiàn)實主義者。

今天，我寫這篇文章的心態(tài)，像極了2018年11月，蘇州新盤開一個火一個，我寫那篇“全國樓市一片冷，蘇州卻在逆勢上漲文章”時的心態(tài)。

當(dāng)時也是被噴，說我是個“死多頭”，全國樓市都是下行，蘇州作妖不起來。

然后呢？結(jié)果呢？2019年上半年蘇州工業(yè)園區(qū)，直接漲了超過50%。

年輕人尚且有個叛逆期，何況是受經(jīng)濟(jì)規(guī)律深刻影響的樓市，怎么就可能沒有例外？
如果你是確定要買深圳的，而且子彈已經(jīng)攢得差不多，那么就不要等。

房價上漲是不會和你打一聲招呼的，而且比你想象的要更迅速、更果斷，一旦漲上去，就跌不回來，已經(jīng)近乎跌無可跌。

雖說全國樓市整體上是一片穩(wěn)，但是深圳和其他城市不一樣的是，深圳是一個橫盤了將近三年的城市，深圳潛在的剛需和改善和外地投資客都不再觀望，直接入場。

在這樣的行情催化下，你能做的僅僅是搶先布局。

從2015年末率先啟動上漲，2016年731調(diào)控迅速被打下，但深圳依然完成了該有的漲幅，隨后通過房價輪動規(guī)律，從一線輪動到二三四五線城市，從市中心輪動到郊區(qū)。

這3年來，深圳樓市基本面是橫盤，但還是有不少項目突圍成功。

專屬于有錢人游戲的深圳頂豪深圳灣、后海和香蜜湖的豪宅大概漲了40%。

有地鐵和“深中、高級、深外、實驗”名校分校學(xué)區(qū)加持的項目漲了30%。

就業(yè)中心、換手率極高“神盤”華潤城漲了25%。

福田南山外溢的優(yōu)質(zhì)板塊龍華紅山、寶安寶中價格更加夯實在8萬/㎡的基本面。

而在接下來的深圳樓市緩漲時代，我覺得優(yōu)先反應(yīng)的一定是南山、福田、寶中之前由于某些原因，價格還沒有追平價值的項目，還有地鐵和學(xué)區(qū)利好的項目。

例如，南山科技園松坪山高層項目，由于沒有地鐵，2019年初，兩房多是報價350-400萬之間。

隨著2020年從光明到深圳灣口岸的13號線逐漸建成，而且之前的價格沒有追平價值，有上漲空間，現(xiàn)在松坪山的兩房很多都跑上了400多萬。而這僅僅是幾個月時間。

更別說深圳除了先行示范區(qū)之外，還有一系列的城建利好落地。

蟄伏多年，前海終于要亮相了，5號線南延線前海地鐵即將開通、一直住宅稀缺的前海，桂灣兩宗地將于10月22日招標(biāo)出讓。

寶安沙井大空港板塊的會展中心即將投入使用，9月25日即將舉辦首展——寶安產(chǎn)業(yè)發(fā)展博覽...

西部迎來了利好落地爆發(fā)期。

深圳房價最大的動能就是城市建設(shè)，一座越來越好的城市，房價很難獨立于經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)是和城市基建、公共配套緊密相連的。

真的很難做到整體實力都在增強，但是房價卻神奇地保持穩(wěn)定。

而且深圳的大勢一直都是供需緊張，潛在的剛需和改善擁有著強勁購買力，這一點從來沒有變過。

所以，我再重申一次，如果你已經(jīng)確定買深圳，那么可以出手了！

在樓市暴漲的三年來，有人目光如炬高瞻遠(yuǎn)矚，通過買房實現(xiàn)了人生的進(jìn)階和占位，有人依然犬儒抱怨，至今仍在為身無片瓦而感慨萬千。

二八分化，皆在認(rèn)知之間。

這一刻，對于深圳的購房者，又到了關(guān)鍵節(jié)點該做選擇的時候了。

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