看看房?jī)r(jià)下跌50%會(huì)出現(xiàn)什么情況？

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2019-9-29 12:00:20

為什么有些專(zhuān)家總是口出奇葩言論，讓老百姓覺(jué)得實(shí)在是無(wú)法理解。昨天筆者寫(xiě)的一篇文章解剖了專(zhuān)家的8個(gè)奇葩言論。就像專(zhuān)家不能理解老百姓的愿望一樣，人們可能不能理解，他們經(jīng)常說(shuō)，這都是啥專(zhuān)家啊，這點(diǎn)道理都不懂。今天，再試著拿出一個(gè)問(wèn)題來(lái)分析一下，老百姓和專(zhuān)家的思維差在哪里？究竟誰(shuí)是真的專(zhuān)家？

有專(zhuān)家講了這么一個(gè)命題：一些非理性目標(biāo)只是為了迎合社會(huì)心態(tài)，不符合經(jīng)濟(jì)理論。專(zhuān)家的意思就是說(shuō)，有些人的言論其實(shí)是沒(méi)有可行性的，也沒(méi)有可能性，但是，老百姓愿意聽(tīng)。例如，不少人希望房?jī)r(jià)回調(diào)50%，這樣就能買(mǎi)得起房子了。專(zhuān)家認(rèn)為，可是我國(guó)商品房房?jī)r(jià)如果總體上回調(diào)50%，國(guó)民經(jīng)濟(jì)是無(wú)法承受的。擠泡沫需要用柔性的手段。一味圖痛快，搞那種力度大、速度快的操作，可能會(huì)導(dǎo)致一系列不好的結(jié)果，甚至可能帶來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)于房?jī)r(jià)下降多少合適？各人都有各人的看法和判斷，現(xiàn)在經(jīng)過(guò)兩年的史上最嚴(yán)調(diào)控，已經(jīng)沒(méi)有多少人認(rèn)為房?jī)r(jià)還要上漲的了，包括以前高調(diào)唱漲的某些開(kāi)發(fā)商大佬、專(zhuān)家教授等，今天的調(diào)門(mén)也變了。也已經(jīng)不情愿地承認(rèn)了房?jī)r(jià)下降的必要性和必然性。但是關(guān)于房?jī)r(jià)下降多少合適的問(wèn)題？卻出現(xiàn)了很大的爭(zhēng)論，有人認(rèn)為不超過(guò)15%，有人認(rèn)為會(huì)達(dá)到50%以上。這關(guān)系到對(duì)中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向的判斷和信心，一種極端的觀點(diǎn)是認(rèn)為，這輪的房?jī)r(jià)下降，必降導(dǎo)致樓市的徹底崩盤(pán)。

我不太相信中國(guó)樓市會(huì)崩盤(pán)，主要是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的勢(shì)頭還很旺盛，另一方面，目前的而調(diào)控還是在擠泡沫。把泡沫擠出去后的樓市，應(yīng)該更健康才對(duì)。當(dāng)然在這個(gè)過(guò)程中，無(wú)論對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，還是對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，都是很痛苦的。

事實(shí)上，在這個(gè)痛苦的過(guò)程中，我們能不能挺過(guò)去，就決定了樓市調(diào)控的成敗。中國(guó)房?jī)r(jià)存在巨大泡沫是不爭(zhēng)的事實(shí)，泡沫可以害死人，這是大家都知道的道理。幸運(yùn)的是，地方政府雖然有點(diǎn)受不了了，但是，有住建部的約談和點(diǎn)名措施，像西安、蘇州、丹東等地都在第一時(shí)間出臺(tái)了嚴(yán)控措施。每次重要會(huì)議上，都在強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控局部放松，特別是7月30日會(huì)議，明確提出了，不再以房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的因素。高層已經(jīng)深刻地認(rèn)識(shí)到，樓市調(diào)控不徹底，未來(lái)的經(jīng)濟(jì)和樓市都會(huì)出現(xiàn)更大的問(wèn)題，甚至是悲劇。

有人擔(dān)心，樓市會(huì)崩盤(pán)，這還真是沒(méi)有必要。但是房?jī)r(jià)下降50%是不是可能？我們可以進(jìn)一步分析。但是，房?jī)r(jià)下降50%，房?jī)r(jià)崩不崩盤(pán)？這個(gè)問(wèn)題，在燕郊等環(huán)京樓市的動(dòng)態(tài)中得到答案了。為什么會(huì)出現(xiàn)這樣上漲也挺，下降也堅(jiān)挺的情況？這就在于，不管上漲，還是下降，都是泡沫的消長(zhǎng)，根本沒(méi)有動(dòng)到樓市的筋骨。燕郊等環(huán)京樓市的房?jī)r(jià)再最高的2016年曾達(dá)到接近4萬(wàn)元，如今下降到1.5萬(wàn)左右，人們就說(shuō)，太高了，還沒(méi)有到底線(xiàn)呢，能有啥危險(xiǎn)？

北京南四環(huán)外一個(gè)樓盤(pán)，2009年初的時(shí)候才賣(mài)8000多元/平米，一年以后就沖到1.8萬(wàn)了，最高時(shí)到了2.4萬(wàn)，在2016年房?jī)r(jià)最高的時(shí)候，達(dá)到8萬(wàn)元/平米左右，漲幅近十倍。像這樣的樓盤(pán)，下降50%能有什么不可以的。其實(shí)整個(gè)樓市場(chǎng)基本上都是這樣的，很多房?jī)r(jià)下降的幅度看起來(lái)不小，但是和以前比，還高的很呢。不要說(shuō)和10年前比，就是和2016年初相比，很多地方的房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有降到位。房?jī)r(jià)就像彈簧一樣，調(diào)控緊了就降點(diǎn)，調(diào)控稍微放松一下，房?jī)r(jià)立刻就要反彈。

以前總認(rèn)為三四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)比較扎實(shí)，其實(shí)這幾年的上漲速度也不小，有的甚至趕上省會(huì)的房?jī)r(jià)了。目前的兩限房應(yīng)該是合理的房?jī)r(jià)水平。共有產(chǎn)權(quán)房的基礎(chǔ)房?jī)r(jià)是包含了地價(jià)、稅費(fèi)、合理利潤(rùn)的房?jī)r(jià)，而在調(diào)控之后，地價(jià)又有了較大幅度的下降，如果這樣，以目前的房?jī)r(jià)水平看，還有不小的下降幅度，即使與2016年房?jī)r(jià)最高的時(shí)候比，房?jī)r(jià)下降一半是絕對(duì)沒(méi)有問(wèn)題的。不要說(shuō)總體房?jī)r(jià)下降多少，也不要拿統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)說(shuō)話(huà)，就說(shuō)自己身邊的樓盤(pán)就行了，你看看下降一半怎么樣？

中國(guó)的房?jī)r(jià)是在很短的時(shí)間內(nèi)飛漲起來(lái)的，經(jīng)過(guò)兩三年的調(diào)控之后，現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始逐步回落，回落才是拯救中國(guó)經(jīng)濟(jì)和樓市的正確途徑，暴漲后迅速下跌也是一副治病的良藥。好好的房?jī)r(jià)總是讓泡沫包圍著，絕對(duì)不是什么好事。只要是泡沫，就總是要破的，泡沫越大，危害越大，損失越大。中央的調(diào)控政策是不讓房?jī)r(jià)大漲大跌，這就是要有一個(gè)基準(zhǔn)線(xiàn)，比如說(shuō)以2016年作比較，以2010年作比較等，總之不能和房?jī)r(jià)最高的時(shí)候做比較，因?yàn)?，這個(gè)房?jī)r(jià)本身就失真，因此，比較出來(lái)的結(jié)果也不會(huì)準(zhǔn)確?！颈疚挠伞榜R躍成”賬號(hào)發(fā)布2019年9月28日】

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