寫字樓市場研究機構高力國際發(fā)布《深圳寫字樓市場第三季度報告》（以下簡稱《報告》），《報告》指出，2019年第三季度，深圳甲級寫字樓市場凈吸納量表現(xiàn)良好，空置率穩(wěn)定在21.1%，不過，隨著四季度計劃新增供應的逐步完工入市，空置率會再次上升并持續(xù)到2020年。
深圳寫字樓市場遭沖擊 空置率三季度暫時企穩(wěn)
根據(jù)《報告》，2019年第三季度，在投資和消費增長的驅(qū)動下，深圳經(jīng)濟總體保持平穩(wěn)增長態(tài)勢。在此宏觀背景下，深圳甲級寫字樓市場錄得正吸納量，盡管租金持續(xù)小幅下滑，但在少于預期的新增供應和正凈吸納量下，三季度空置率保持相對穩(wěn)定。
與該機構二季度末的測算相比，目前21.1的空置率實際是小幅回升。今年6月高力國際在“2019年上半年深圳物業(yè)市場回顧與展望”會議上指出，深圳甲級寫字樓目前的空置率達到了23%。
在2018年二季度末，根據(jù)高力國際發(fā)布的2018年上半年深圳物業(yè)市場回顧與展望報告，這個數(shù)字為13.6%。
辦公市場知名研究機構第一太平戴維斯指出，2018年第四季度以來，諸多金融公司、包租“二房東”大面積撤退，深圳寫字樓市場的退租跡象正在顯現(xiàn)。據(jù)其發(fā)現(xiàn)，今年一季度深圳寫字樓市場無新增供應，但甲級寫字樓空置率仍環(huán)比上升0.2個百分點。
辦公市場研究另一機構戴德梁行發(fā)布的深圳寫字樓2019上半年數(shù)據(jù)也顯示，甲級寫字樓凈吸納量較去年同期減少22.39%，空置率較去年末上升0.4個百分點至16.11%；戴德梁行分析認為，整體經(jīng)濟環(huán)境下行令寫字樓市場需求回落，擴租及新租需求較為謹慎，部分包租及金融行業(yè)出現(xiàn)較大面積退租的情況。
寫字樓空置率通常被視為觀察一個城市經(jīng)濟活力的重要指標。今年8月，深圳市住建局對全市寫字樓市場展開調(diào)研，得出結(jié)論“深圳市寫字樓市場運行平穩(wěn)、沒有形成風險”。根據(jù)住建局相關負責人介紹，深圳寫字樓的平均空置率為15%左右，其中前海片區(qū)寫字樓項目正在逐步竣工、陸續(xù)招商，部分項目存在暫時性空置屬正常情況。
“一般來說，根據(jù)城市寫字樓供求關系判斷，寫字樓空置率處于10%-20%區(qū)間都是健康合理的。目前，總體上看深圳寫字樓空置率處在正常區(qū)間。”深圳市住建局認為。
中信證券1月發(fā)布研報指出，應理性看待寫字樓空置率提升。放眼全國來看，今年以來全國各主要城市甲級寫字樓都出現(xiàn)空置率提升的情況。高力國際數(shù)據(jù)顯示，上半年北京寫字樓整體空置率環(huán)比上升至11.5%，為8年來最高點，原因被指是整體需求下降及新增供應的大量入市；世邦魏理仕CBRE 最新發(fā)布的數(shù)據(jù)則顯示,今年上半年,上海優(yōu)質(zhì)寫字樓市場空置率同比升至18%,創(chuàng)下近10年新高。
“部分城市甲級寫字樓市場調(diào)整，核心原因可能是供給，不是需求”。中信證券認為。
供應量高為空置率攀升主因 四季度供過于求或?qū)⒊掷m(xù)
不過就深圳而言，從需求端來看，目前企業(yè)登記戶數(shù)增速的確呈現(xiàn)放緩跡象。2019年1-6月深圳新登記商事主體233827戶，同比下降5.6％，其中企業(yè)131349戶，同比下降15.1％。數(shù)據(jù)來自深圳市市場監(jiān)督管理局《2019年1-6月深圳商事主體登記統(tǒng)計分析報告》。
而從供給端來看，未來幾年，深圳寫字樓的供應量將持續(xù)走高。高力國際指出，深圳甲級寫字樓物業(yè)市場即將步入供應過剩時期，新增供應將在未來5年內(nèi)達到歷史峰值。
第一太平戴維斯預測，在2019-2023年，深圳預計將有430萬平方米新增供應。在現(xiàn)有辦公商業(yè)供應中，前海區(qū)是大頭，作為新興子市場，前海未來5年共計約206.8萬平方米新增供應入市，占總新增供應的48.1%。
為促進前海寫字樓市場的消化，深圳市前海管理局于今年6月釋出高額補貼政策，政策對2019年、2020年回歸的企業(yè)設定了梯度遞減的補貼標準，連續(xù)補貼3年，單項扶持金最高達3000萬元。
據(jù)此，第一太平戴維斯認為，2019年，隨著經(jīng)濟放緩持續(xù)，中小型企業(yè)預計面臨挑戰(zhàn)，在此背景下，深圳寫字樓市場的租賃需求增長乏力，且受新增供應入市的影響，供過于求的情況或?qū)⒊掷m(xù)。
這與高力國際判斷一致。根據(jù)《報告》，三季度深圳寫字樓新增供應面積環(huán)比上季度有所下降，使得空置率企穩(wěn)。不過，“空置率四季度會再次上升且持續(xù)到2020年，并取決于計劃中的新增供應完工入市情況?！?br />
對此，高力國際華南區(qū)董事總經(jīng)理馮文光建議，合格的租戶可充分利用前海的租金補貼以降低企業(yè)運營成本，而業(yè)主在當前經(jīng)濟走勢下應盡可能鎖定來自優(yōu)質(zhì)租戶的長期租約。
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