國慶假期過后，位于深圳光明區(qū)下村的西柚里迎來了一批新租客，來自深圳第二職業(yè)技術學校的170位教師將這個城中村改造成的長租公寓作為他們的新宿舍。
不同其他普遍以社會租客為主的長租公寓，西柚里在吸收社會租客的同時，更渴望將企業(yè)、高校等機構的員工作為主要客源。深圳第二職業(yè)技術學校是西柚里第一批機構租客，“我們還在和一些高科技企業(yè)談?！蔽麒掷飫?chuàng)始人李雅娟表示。
下村西柚里一期主要以公寓和商業(yè)為主，按照李雅娟的規(guī)劃，二期項目將拿出一部分物業(yè)做科創(chuàng)空間，最終形成一個工作、居住和生活娛樂為一體的綜合社區(qū)，一期項目已經(jīng)于2019年9月27日開業(yè)。
城中村改造向來是房企一塊難啃的骨頭，去年底，萬科原則上中止了萬村計劃，不再拓展新的項目和房源。在李雅娟看來，對于城中村改造項目，大企業(yè)優(yōu)勢明顯，但短板同樣突出，“改造過程中很多關鍵性難題，大企業(yè)是沒法解決?！?br />
除了開業(yè)的下村西柚里項目外，西柚里已經(jīng)在深圳龍華民治、龍崗雙龍、寶安馬安山等多個城中村落地，“下村是我們自己做的，還有一些是村合作社找我們來做，很多合作社來找我們，只能有選擇性做，沒那么多人手?！?br />
西柚里
9與25日，距離開業(yè)還有兩天，位于深圳光明區(qū)下村的西柚里正在做最后的完善，整潔的街道和煥然一新的面貌與旁邊普通城中村差別鮮明，大部分的商業(yè)已經(jīng)開始運營，還有一部分店鋪在裝修?！氨緛泶蛩?1月開業(yè)的，但是附近有個項目近期要開業(yè)，所以我們把開業(yè)提前了，工作節(jié)奏又加快了很多。”在參觀西村西柚里項目時，李雅娟笑著說，選擇提前開業(yè)實屬迫不得已，擔心精品項目搶了風頭。
下村西柚里項目一期項目占地面積1萬平方米左右，建筑面積大約5萬平方米，經(jīng)過改造后，目前有1200個公寓房間和82間商鋪。據(jù)李雅娟透露，目前商鋪出租率為70%左右，公寓“租出了幾百套”。
西柚里項目投資和運營主體為深圳市盛薈實業(yè)有限公司，工商注冊資料顯示，盛薈實業(yè)成立于2018年8月，深圳前海眾城資產(chǎn)管理有限公司持股80%，李雅娟持股20%，李雅娟擔任公司總經(jīng)理。
據(jù)李雅娟透露，其原來從事投資工作，后來開始創(chuàng)業(yè)，西柚里是第二個創(chuàng)業(yè)項目，大股東前海眾城為深圳市盛薈集團有限公司旗下公司。
盛薈集團是一家深圳本土房地產(chǎn)投資企業(yè)，主要從事住宅和商業(yè)開發(fā)、運營及城市更新。根據(jù)盛薈集團官方信息，目前投資業(yè)務總資產(chǎn)超過100億元，在深圳區(qū)域投資12個項目，開發(fā)建筑面積270萬平方米。
盛薈集團和李雅娟共同成立盛薈實業(yè)作為西柚里投資主體，旗下有盛薈生活服務有限公司和盛薈商業(yè)運營管理有限公司。目前李雅娟的團隊大約有60多名員工，西柚里創(chuàng)造的就業(yè)崗位超過600個。
據(jù)李雅娟透露，大股東盛薈集團并不干預項目具體事務，西柚里項目投資、設計、運營具體事項“我們自己說了算”。目前下村西柚里一期項目投入的資金已經(jīng)達到1億元，主要為支付村民房租及項目改造裝修等方面支出。
一期項目開業(yè)后，西柚里二期項目即將啟動，預計總投資超過3億元，二期項目將與清華大學聯(lián)合打造3000平方米的科創(chuàng)實踐基地。按照李雅娟的設想，西柚里不僅僅是個生活社區(qū)，還需要培育相應的產(chǎn)業(yè)。
下村隸屬于光明區(qū)公明街道，位于光明科學城范圍內，光明科學城分為核心區(qū)、科教區(qū)、配套區(qū)、拓展區(qū)和光明小鎮(zhèn)，其中有308公頃位于公明街道，西柚里試圖成為光明科學城科創(chuàng)、生活配套一部分。
拍板權
由于涉及群體范圍較廣，城中村改造項目向來是企業(yè)難啃的骨頭，由于是涉及整村改造，每一步都在博弈，用李雅娟的話來說，隨時隨地都可能發(fā)生問題，“每天都像是在打仗，和各種各樣的人斗智斗勇。”
在城中村改造過程中，最為艱難的拿房，即從村民房東手中把房源的使用權拿過來。萬科中止萬村計劃、停止新拓房源，很大一部分原因也是因為在拿房過程中難題沒有找到更好的方式和途徑。
在李雅娟看來，大企業(yè)有資本的優(yōu)勢，但是在實際操作過程中，往往也較為簡單粗暴，容易引起村民的反感；而小企業(yè)更能放低姿態(tài)，“那段時間我們工作人員每天泡在村里，挨家挨戶的去談，了解他們的訴求?！崩钛啪瓯硎?。
城中村改造很多難題往往由于流程太長，大企業(yè)職業(yè)經(jīng)理人手中沒有拍板權，所以拿房容易形成難題?！氨热绲饶阏埵就炅?，批準這個價格了，村民可能又反悔了，你就還需要請示，這個是主要問題。”李雅娟表示。
與大企業(yè)相比，李雅娟認為西柚里可以快速簽下一期房源主要因為自己可以當場拍板，不給村民反悔機會，“在談的時候，村民提出一個價格，覺得差不多，我就可以立馬拍板，當場拿出合同就簽了?！?br />
如何與村民簽合同同樣是一門學問，在拓展下村西柚里項目房源時，李雅娟咨詢了很多律師，最終確定與與村民簽訂的是一紙“場地占用協(xié)議”，而不是傳統(tǒng)意義上的租賃合同，“因為是十年期的合同，一旦村民違約，租賃等其他合同我們基本沒有勝算的可能?！?br />
拿到房源只是第一步，接下來的項目改造和裝修依然會面臨著各種阻力。深圳城中村的房子，有的村民已經(jīng)搬遷到別處，改造阻力相對小一些；村民們仍居住的房子，包括對村中道路、綠化等改造也會出現(xiàn)阻力?！坝绕涫且恍├先?，比較戀舊，任何地方都不讓動，像門前這條路，修的時候，村民們都不讓修，原來他們門前場地?！崩顏喚曛钢猩讨行拈T前新修的道路說，涉及到房屋內部結構改造則更難。
西柚里的策略是溝通，盡可能去說服村民，“想法設法的討好村民。”李雅娟表示，他們會經(jīng)常組織村民出去旅游，送村民各種禮品，隨著時間長了，雙方建立起信任，溝通起來就較為暢通了，“有一些實在溝通不下來，就送出去旅游幾天，等回來了已經(jīng)改造完了，再去做后續(xù)彌補?！?br />
在改造下村西柚里過程中，除了對原有部分房屋結構改造和裝修外，還對社區(qū)排水、道路、綠化、停車位等公建設施進行改造和修建。一期項目改造完成后，整個社區(qū)的面貌和生活便利性獲得較大提高。
李雅娟表示，在項目改造過程中，各級政府和村集體組織給予了較大的支持，政府方面為項目投資了5000萬元，用于下村西柚里社區(qū)包括公共基礎設施改造方面，一定程度減少了企業(yè)投入成本。
做價值
雖然一期項目順利開業(yè)，但李雅娟面臨的項目盈利難題并沒有完全解決。下村西柚里共有1200間公寓，目前僅出租了幾百套，她坦言，“對于長租公寓而言，房間數(shù)超過500間就會面臨著較大的空置壓力?！?br />
西柚里解決空置率的主要思路是商談大客戶，依托光明科學城，廣泛的與企業(yè)、高校等機構招商，將西柚里公寓作為企業(yè)員工的宿舍，深圳第二職業(yè)技術學校170名教師為項目首批企業(yè)租客。
在位置較為偏遠的光明區(qū)，完全依托社會租客，顯然很難保證西柚里的客源。按照李雅娟設想，如果能夠談下一批企業(yè)客戶，不僅使得項目能夠維持下去，而且具備穩(wěn)固的客源，她可以騰出更多精力拓展項目產(chǎn)業(yè)難題。
目前下村西柚里公寓基本按照原來民房結構進行裝修，而且針對企業(yè)租客做成集體公寓、雙人公寓、單身公寓和家庭公寓等多種類型，客廳、臥室和廚衛(wèi)基本都具備，價格從幾百元到2000元之間。
據(jù)李雅娟介紹，普通公寓價格與原來村民自行出租相比變化不大，有一部分帶電梯的公寓做了精裝修，租金相對較高?！耙院蠊⒉糠值淖饨鹨膊粫刑笞兓?，能維持理想的出租率就行了?！崩钛啪瓯硎?。
按照李雅娟的設想，西柚里7年時間可以收回投資，并逐步實現(xiàn)盈利。未來西柚里核心盈利在商業(yè)部分，隨著社區(qū)逐步成熟，將帶動商業(yè)租金上升，“公寓不賠錢就行，通過商業(yè)實現(xiàn)項目盈利?！?br />
雖然與村民簽訂十年使用合同，但企業(yè)與村民之間租金按照月付、季付等短期方式?！敖o村民的使用費每年會有一些上升，但幅度不大。”這樣不僅最大限度的減少企業(yè)的資金投入壓力，而且可以通過向租戶收取的租金形成滾動效應。
對于西柚里來說，商業(yè)招商付出的努力最多，由于首次涉入這一領域，此前并沒有積累相關方面的資源和經(jīng)驗，招商人員每天到各個小吃攤進行掃街，目前入駐下村西柚里商戶大多是通過掃街方式招過來。
下村西柚里最引以為傲的是引入沃爾瑪社區(qū)店，經(jīng)過多次商談，沃爾瑪中國方面原則上同意在下村西柚里開一間大約600平方米左右的社區(qū)店，目前還在進一步洽談中，如果沃爾瑪社區(qū)地能落地，這也是西柚里招商中唯一一個較為知名的品牌商。
李雅娟表示，城中村改造項目想要真正實現(xiàn)盈利，還需要將整個社區(qū)的價值做起來，西柚里將在二期項目拿出一部分物業(yè)做科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，一方面可以提升項目附加值，另一方面也能夠創(chuàng)造稅收，獲取政策更多支持。
下村西柚里二期緊鄰一期項目，目前一期已經(jīng)開業(yè)，對于二期項目在拓展房源過程中如何應對村民坐地起價的情況，“如果真的遇到了，具體問題具體處理，這么多難題，到最后不都解決了么?！崩钛啪瓯硎?。
下村西柚里是李雅娟團隊首個具有示范意義的項目，為了吸引人氣，社區(qū)聯(lián)合商戶每周都要搞各類活動，“人氣起來了，商業(yè)就能活起來，我們也有保障?！蔽磥戆l(fā)展如何，對于李雅娟同樣也是一個未知數(shù)。
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2019-10-19 09:53:37發(fā)布
