深圳景貝南將舊改？拆賠1：1.5？企業(yè)私自進駐:
近日，羅湖區(qū)城市更新與土地整備局、羅湖區(qū)黃貝街道針對轄區(qū)老舊住宅區(qū)景貝南小區(qū)，于今年7月12日和10月28日在小區(qū)張貼風險提示，就一家名為“馬援景中景發(fā)展有限公司”的企業(yè)私自進駐小區(qū)開展城市更新意愿征集、簽訂搬遷補償安置協(xié)議、騷擾小區(qū)業(yè)主等行為發(fā)出提醒，表示該企業(yè)不具備申報主體資格，市民要保障好切身利益，注意防范風險。
為何會兩次張貼風險提示？記者從羅湖區(qū)城市更新與土地整備局了解到，該公司私自進駐該小區(qū)開展城市更新意愿征集等活動，引發(fā)業(yè)主紛紛投訴，且該公司對小區(qū)22棟103號房進行非法搭建，違法占用小區(qū)公共區(qū)域擴建面積約15平方米，造成安全隱患。
10月29日下午，羅湖區(qū)多個部門聯(lián)合執(zhí)法，對違建予以拆除。有關(guān)部門提醒市民，根據(jù)目前深圳市的有關(guān)政策，老舊住宅區(qū)改造的符合棚戶區(qū)改造政策的，應優(yōu)先按照棚戶區(qū)政策實施改造。成片舊住宅區(qū)確需通過城市更新實施拆除重建的，應當由區(qū)政府組織開展相關(guān)工作。市民需要擦亮眼，避免引發(fā)風險。
業(yè)主聲音：夜間敲門、電話短信造成騷擾
據(jù)了解，景貝南小區(qū)位于羅湖區(qū)黃貝街道怡景社區(qū)，上世紀80年代初建設而成，占地面積約14萬平方米，共有49棟，居民改造的意愿強烈。今年初以來，“馬援景中景發(fā)展有限公司”私自進駐該小區(qū)，開展更新意愿征集以及簽訂搬遷補償安置協(xié)議等活動，且搭建違法臨時建筑。
在拆除現(xiàn)場，站在一旁的徐女士對記者直言“大快人心”。因為該公司私自進駐征集意愿，他們的安寧生活被打破。“他們都不符合資質(zhì)，就來我們小區(qū)征集意愿，常常給我打電話發(fā)短信，還9點后去我家一直按門鈴，自稱很有背景，搞得我很害怕?！睒I(yè)主徐女士在景貝南小區(qū)已經(jīng)居住了20多年，近年來常常國內(nèi)國外兩地生活。據(jù)她介紹，住在深圳的時間里，一直被該公司工作人員騷擾，就連在國外亦是如此?！霸趪庖材苁盏剿麄兊碾娫挘膊还苁菐c鐘，這擾亂了我的生活?！?br />
和徐女士一樣，不堪其擾的還有業(yè)主張叔。張叔已經(jīng)在景貝南小區(qū)住了30多年，該公司的意愿征集，給他帶來了困擾?！俺３Ｓ心吧娫挻蜻M來，和其中一個員工說了不同意和他們簽約，還會找另外一個員工來打電話，由2、3次還在晚上9點之后按門鈴，也給我發(fā)短信，我覺得個人隱私也得不到保障，很不安全?！?br />
徐女士和張叔的說法，也得到了景貝南小區(qū)業(yè)委會主任宋作太的印證。據(jù)他表示，該公司進駐后，主要為居民帶來了兩方面的不便?！耙皇撬麄円恢彬}擾 部分業(yè)主，100多戶業(yè)主都來找我們投訴過；其次就是大量陌生人進出小區(qū)，還常常吵鬧到深夜，影響了居民的休息，因此我也接到過投訴。無論是我們業(yè)委會還是物業(yè)去和他們溝通，都無功而返?！?br />
此外，令徐女士更痛心的是，鄰里關(guān)系也在這過程中變差了?！拔覀儙资昀相従樱蠹叶己芎椭C。他們和部分業(yè)主簽約后，他們就來勸我們簽約，因為我們不簽，慢慢大家就升了嫌隙。我們小區(qū)是要進行舊改的，被他們這么一攪合，進度反而拖慢了，希望政府可以介入、主導，幫助我們盡快改造，住上新房子?！?br />
官方回應：該公司不是適格的申報主體
據(jù)業(yè)主介紹，該公司已經(jīng)與近200戶業(yè)主簽約，這一行為是否有效？對此，羅湖區(qū)城市更新與土地整備局工作人員表示，成片舊住宅區(qū)確需通過城市更新實施拆除重建的，應當由區(qū)政府組織開展現(xiàn)狀調(diào)研、城市更新單元擬訂、意愿征集、可行性分析、更新計劃申報、市場主體公開選擇等工作?！皬妳^(qū)放權(quán)后，涉及城市更新的舊住宅區(qū)由轄區(qū)街道辦事處作為申報主體開展城市更新前期工作。深圳市馬援景中景發(fā)展有限公司不具備開展舊住宅區(qū)城市更新前期工作的資格，更不具備與業(yè)主簽訂拆遷補償協(xié)議的資格，不是適格的申報主體。”她說。
同時，她強調(diào)根據(jù)《深圳市城市更新辦法實施細則》相關(guān)政策，屬于以舊住宅區(qū)改造為主的改造項目的，區(qū)政府應當在城市更新單元規(guī)劃經(jīng)批準后，組織制定搬遷補償安置指導方案和市場主體公開選擇方案，經(jīng)占建筑物總面積90%以上且占總數(shù)量90%以上的業(yè)主同意后，公開選擇市場主體。市場主體與所有業(yè)主簽訂搬遷補償安置協(xié)議后，形成單一主體。
“該公司不是經(jīng)政府組織公開選擇的市場主體，其對業(yè)主承諾的拆遷賠償方案無法履行。提出的1：1.5的拆賠比，按照深圳相關(guān)規(guī)定，在規(guī)劃編制階段，計劃申報主體需委托具有相關(guān)資質(zhì)的機構(gòu)結(jié)合土地核查結(jié)果并綜合考慮多種因素后進行經(jīng)濟可行性專項研究。該公司不具備申報景貝南小區(qū)城市更新單元規(guī)劃的資格，在未按法定程序開展經(jīng)濟可行性專項研究的情況下提出的拆賠比，一是不具備合法性，二是可行性缺乏論證與保障。”該名工作人員說道。
對此，羅湖區(qū)城市更新與土地整備局也提醒業(yè)主，該公司派發(fā)的《景貝南小區(qū)意愿征集表》中的相關(guān)內(nèi)容與深圳市印發(fā)的《深圳市城市更新單元計劃申報委托書》內(nèi)容嚴重不符，未就涉及業(yè)主切身利益的事項進行特別說明。同時，《景貝南小區(qū)意愿征集表》涉及業(yè)主身份證號碼、不動產(chǎn)證號等大量個人信息，業(yè)主將個人信息透露給違規(guī)進駐舊住宅區(qū)開展城市更新活動的企業(yè)，存在較高法律風險。
“為切實維護自身合法權(quán)益，未簽署《景貝南小區(qū)意愿征集表》的業(yè)主需提高警惕，切勿再與違規(guī)進駐的企業(yè)簽訂涉及城市更新活動的相關(guān)協(xié)議；已簽署《景貝南小區(qū)意愿征集表》的業(yè)主可通過法律途徑與深圳市馬援景中景發(fā)展有限公司解除協(xié)議?！彼f。
黃貝街道相關(guān)負責人也告訴記者，收到了多個該小區(qū)業(yè)主的投訴。據(jù)他介紹，2018年該公司就在未經(jīng)政府相關(guān)部門批準許可的情況下，在景貝南小區(qū)外圍派發(fā)小區(qū)更新改造傳單。今年上半年，馬援公司租下景貝南小區(qū)22棟103作為其辦公場所，開始在小區(qū)內(nèi)開展城市更新宣傳，以不斷打電話、發(fā)短信、敲門等方式騷擾業(yè)主，在小區(qū)各出入口攔截業(yè)主派發(fā)更新改造資料，向業(yè)主許諾高額的補償標準。包括按不動產(chǎn)證登記的房屋建筑面積比例1：1.5倍回遷房屋賠償；每套贈送1個固定停車位使用權(quán)；一次性支付3年安置費等等。
“我們高度重視這件事，多次約談該公司，告知城市更新的政策，并與相關(guān)部門通過張貼風險告知書、懸掛橫幅的方式提醒業(yè)主，同時通過業(yè)委會、黨支部等呼吁業(yè)主要提高警惕，謹防受騙。此外，街道辦還在小區(qū)內(nèi)開展了大型綜合普法活動，邀請區(qū)住建局、區(qū)城市更新和土地整備局、羅湖法院等相關(guān)部門，現(xiàn)場對業(yè)主進行普法宣傳，解答業(yè)主疑問。下一步，街道辦將繼續(xù)對業(yè)主開展普法教育和風險提示?！彼f。
對于業(yè)主和相關(guān)部門的說法，記者在拆除現(xiàn)場試圖采訪該公司相關(guān)工作人員，對私自進駐等問題不予回應。
律師說法：面對高拆賠比，業(yè)主需謹慎
拆賠比高達1：1.5，是否是正?，F(xiàn)象？居民和該公司的簽約是否具有法律效益呢？廣東（寶城）前海律師事務所卓潔輝律師表示，根據(jù)深圳現(xiàn)行相關(guān)政策，老舊住宅區(qū)按照要求有限開展棚戶區(qū)改造，即使要開展城市更新，對于主體和程序也有特定的要求?！袄鐚嵤┲黧w選擇，規(guī)劃編制，都要由轄區(qū)街道辦來組織開展；對于實施主體的確認、搬遷安置補償方案等都要由業(yè)主進行公開表決，表決后才能作為實施主體和業(yè)主進行簽約。”
就該小區(qū)目前的情況而言，他認為私自進駐的公司確實存在很多違規(guī)行為。如果業(yè)主簽約，可能會帶來很多風險。風險有哪些？卓潔輝舉例進行了說明?！袄绾炗唴f(xié)議違反了相關(guān)的規(guī)定和程序，導致這一協(xié)議無法履行；而且這一小區(qū)違規(guī)開展城市更新活動，正常改造的步伐被打亂，業(yè)主的合法權(quán)益也會受到損害?！?br />
而對于該公司提出的1：1.5的拆賠比，卓潔輝也表明了自己的看法?！案鶕?jù)我的了解，在市場實踐中，大部分情況下拆賠比為1：1.2。1：1.5是個相對較高的拆賠比，而在申報主體不適格、拆賠比未經(jīng)過論證的情況下，一面臨合法性問題，其次沒有經(jīng)過可行性論證，缺乏分析，對于業(yè)主權(quán)力的權(quán)益沒有保障，希望業(yè)主們能夠擦亮眼睛，規(guī)避風險?！?br />
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2019-10-30 10:16:59發(fā)布
