東莞廠租暴漲的背后：深圳產(chǎn)業(yè)外溢，東莞成了最大“接...

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2019-11-11 10:31:24

東莞廠租暴漲的背后：深圳產(chǎn)業(yè)外溢，東莞成了最大“接盤(pán)手”

三年前，一家機(jī)床附件廠的老板陳鵬將工廠從深圳龍崗區(qū)搬遷到了東莞長(zhǎng)安鎮(zhèn)，圖的就是東莞廠租便宜。沒(méi)想到，現(xiàn)在他又要再次面對(duì)廠房租金漲價(jià)的現(xiàn)實(shí)。

東莞虎門(mén)較大的黃河時(shí)裝城。

2015年起，隨著深圳產(chǎn)業(yè)外溢，東莞憑借著毗鄰的地理優(yōu)勢(shì)，成為了最大的“接盤(pán)手”，東莞廠租也隨即開(kāi)啟增長(zhǎng)模式。

雖然各項(xiàng)成本都在漲，但是東莞完整的產(chǎn)業(yè)鏈依然是無(wú)可替代的優(yōu)勢(shì)，也是林磊仍然堅(jiān)持留在東莞的原因。

從歷史上看，多數(shù)科技創(chuàng)新中心是從制造業(yè)中心發(fā)展而來(lái)。離開(kāi)了制造業(yè)的支撐，會(huì)導(dǎo)致創(chuàng)新的空心化。

三年前，一家機(jī)床附件廠的老板陳鵬將工廠從深圳龍崗區(qū)搬遷到了東莞長(zhǎng)安鎮(zhèn)，圖的就是東莞廠租便宜。沒(méi)想到，現(xiàn)在他又要再次面對(duì)廠房租金漲價(jià)的現(xiàn)實(shí)。

這家機(jī)床附件廠安身于長(zhǎng)安鎮(zhèn)霄邊社區(qū)的莞深智造工業(yè)城里，顧名思義，工業(yè)城容納著眾多來(lái)自東莞本土以及深圳的企業(yè)。

彼時(shí)，陳鵬在莞深智造工業(yè)城里租下了300平方米的廠房，簽了3年合約，租金為6000元/月，平均下來(lái)是20元/平方米的價(jià)格。隨著租約即將到期，陳鵬被告知，續(xù)約廠租將漲至1萬(wàn)元，漲幅超過(guò)六成。

漲價(jià)幅度超出了陳鵬的預(yù)料，超30元/平方米的租金，恰恰是他離開(kāi)深圳時(shí)的租金水平。如果按這個(gè)價(jià)格續(xù)約，幾乎沒(méi)有什么利潤(rùn)可言。

2015年起，隨著深圳產(chǎn)業(yè)外溢，東莞憑借著毗鄰的地理優(yōu)勢(shì)，成為了最大的“接盤(pán)手”，東莞廠租也隨即開(kāi)啟增長(zhǎng)模式。

當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介劉軒告訴南方周末記者，大約五年前，東莞的租金還有個(gè)位數(shù)水平，如今漲幅最大的臨深片區(qū)和松山湖區(qū)域已高至35元/平方米，距離深圳較遠(yuǎn)的水鄉(xiāng)片區(qū)也要15—20元/平方米。
2018年?yáng)|莞臨深某鎮(zhèn)一社區(qū)粗略統(tǒng)計(jì)，社區(qū)廠房的租金價(jià)格由2016年的12—13元/平方米上升到2018年底的16元—25元/平方米，部分廠房甚至達(dá)30元/平方米。

該社區(qū)黨工委書(shū)記介紹，近年來(lái)雖然新建數(shù)十萬(wàn)平方米的廠房，但依然是供不應(yīng)求，社區(qū)內(nèi)的廠房都是滿載。

出走鵬城

“不是深圳真待不下去，我也不愿搬?！标慁i其實(shí)是深圳人，屬于同行中較晚搬來(lái)東莞的。如今因?yàn)楣ぷ?，他每天都要奔波于深莞兩地?br />
多位從深圳搬來(lái)東莞的企業(yè)主向南方周末記者回憶，最近一次深圳企業(yè)向東莞轉(zhuǎn)移是從2013年開(kāi)始的。當(dāng)年以《深圳市人民政府關(guān)于優(yōu)化空間資源配置促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的意見(jiàn)》（下稱《意見(jiàn)》）為首的多份文件陸續(xù)出臺(tái)，被視為深圳打響引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)戰(zhàn)的第一槍。

《意見(jiàn)》強(qiáng)調(diào)，由于率先遇到了空間資源緊張的問(wèn)題，深圳要加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，構(gòu)建以“高新軟優(yōu)”為特征的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。同時(shí)，限制、淘汰落后產(chǎn)能。

隨后，深圳先后制定了15部地方性環(huán)境保護(hù)法規(guī)和規(guī)章，開(kāi)始嚴(yán)查環(huán)保，貫徹落實(shí)清潔生產(chǎn)。許多中小企業(yè)難以達(dá)到環(huán)保要求，如若增加符合環(huán)保要求的先進(jìn)生產(chǎn)設(shè)備，無(wú)疑要增加企業(yè)成本。

據(jù)上述受訪者回憶，一方面是政府的引導(dǎo)退出，另一方面是深圳租金以每年近四成的幅度漲價(jià)。2015年起，深圳以制鞋、模具、塑膠、五金電鍍?yōu)榇淼母吣芎?、高污染、低產(chǎn)能的傳統(tǒng)制造業(yè)首當(dāng)其沖，紛紛出走鵬城。

東莞成為許多企業(yè)首選的落腳之地。企業(yè)主們表示，當(dāng)時(shí)東莞的優(yōu)勢(shì)很多，最重要的就是租金便宜，相當(dāng)于深圳2010年之前的水平。東莞經(jīng)濟(jì)過(guò)去依賴外貿(mào)，自2008年金融危機(jī)后大受打擊，當(dāng)?shù)刂圃鞓I(yè)一度萎縮，所以來(lái)者不拒。

其次，東莞的勞動(dòng)力成本低，最低工資標(biāo)準(zhǔn)要比深圳低約300元，平均工資更是低不少。

比起更加便宜的粵西粵北地區(qū)，東莞距離深圳最近，這讓工廠的大部分員工都能接受，愿意跟著工廠一塊搬遷。如果員工不愿意跟隨工廠搬遷到異地，根據(jù)勞動(dòng)合同法，企業(yè)還需支付員工經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金，每工作一年就要補(bǔ)償一個(gè)月。

正是從這一時(shí)期開(kāi)始，劉軒告訴南方周末記者，不少像莞深智造工業(yè)城一類(lèi)的工業(yè)園區(qū)開(kāi)始崛起，紛紛做起簡(jiǎn)易裝修——粉刷外墻、建起透明落地窗。

原本淘汰一些落后產(chǎn)能，讓鄰居?xùn)|莞享受溢出效應(yīng)的紅利，雙方合作共贏。但到了2016年，一篇名為《別讓華為跑了》的文章在互聯(lián)網(wǎng)上炸開(kāi)。作為一家每年稅收超過(guò)百億、全球領(lǐng)先的通信科技巨頭，華為的“出逃”讓“深莞之爭(zhēng)”成為熱門(mén)話題。

文章提出一個(gè)疑問(wèn)，隨著華為終端部門(mén)搬遷至東莞松山湖，未來(lái)其他部門(mén)是否有可能跟隨？

2017年7月，深圳市政協(xié)發(fā)布了一份《深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，壯大深圳實(shí)體經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)調(diào)研報(bào)告》。報(bào)告稱，深圳制造業(yè)外遷已成潮流。同時(shí)，大多數(shù)外遷企業(yè)已不再是低端落后的制造型企業(yè)，而是先進(jìn)制造業(yè)，尤其是一些大中型企業(yè)。

2019年6月，深圳市政府向人大常委會(huì)提交的《深圳市2018年中小企業(yè)發(fā)展情況報(bào)告》顯示，2016—2018年間，37.5%的外遷企業(yè)集中出現(xiàn)在電子信息制造業(yè)領(lǐng)域。

隨著各類(lèi)深圳企業(yè)搬遷，東莞的產(chǎn)業(yè)鏈相應(yīng)豐富起來(lái)。華為終端落戶松山湖后，華為供應(yīng)商軟通動(dòng)力、華勤通訊，華為軟件服務(wù)商中軟國(guó)際、易寶軟件均陸續(xù)宣布，在松山湖展開(kāi)布局。

不過(guò)，每次消息一出，就意味著松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租金又要攀升不少。

走還是留？

眼看著東莞廠租持續(xù)攀升，近些年，一些工廠的確搬走了。部分流向西部?jī)?nèi)地城市，部分則搬遷至越南、老撾、印度等國(guó)家。

東莞的模具廠老板林磊與陳鵬一同從深圳搬來(lái)。他對(duì)南方周末記者說(shuō)，最早去越南的那一批工廠，剛開(kāi)始都很興奮，覺(jué)得胡志明市就是10年前的東莞，材料、人工等成本能便宜一半。但是搬遷過(guò)去的許多廠家沒(méi)過(guò)多久又搬了回來(lái)。雖然成本便宜，但東南亞沒(méi)有東莞如此齊全的產(chǎn)業(yè)鏈支撐。

林磊舉了一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，他的一位朋友此前就將模具廠搬遷到了越南，一旦機(jī)器出現(xiàn)問(wèn)題就成了大麻煩。在東莞模具城，更換零件半小時(shí)就能搞定，但在越南，往往需要奔波一周，不但要找相關(guān)零件廠家，還要花費(fèi)大量精力進(jìn)行溝通。

林磊還從朋友口中得知越南“人比較懶”，無(wú)法像東莞的工人一樣勤奮、肯加班，還有歸屬感。

雖然各項(xiàng)成本都在漲，但是東莞完整的產(chǎn)業(yè)鏈依然是無(wú)可替代的優(yōu)勢(shì)，也是林磊仍然堅(jiān)持留在東莞的原因。

深圳受制于工業(yè)用地短缺，2007年第一次迫使大量勞動(dòng)密集型的低端制造業(yè)開(kāi)始外遷。曾經(jīng)是深圳市機(jī)械行業(yè)協(xié)會(huì)機(jī)床工具專業(yè)委員會(huì)成員的顏一凡向南方周末記者回憶，2007年，協(xié)會(huì)開(kāi)始牽頭在東莞或惠州建立新的產(chǎn)業(yè)基地，原因是深圳已經(jīng)沒(méi)有更多的工業(yè)用地提供給它們。

那幾年的全國(guó)和廣東省兩會(huì)中，時(shí)常都能聽(tīng)到深圳人大代表和政協(xié)委員呼吁給深圳劃撥更多土地的聲音。

東莞在2000年時(shí)曾提出要打造“國(guó)際制造業(yè)名城”，但在2008年受全球金融危機(jī)沖擊后，國(guó)外訂單大幅減少，大批工廠倒閉，一下子從“民工荒”變成了“失業(yè)潮”。

在東莞開(kāi)了15年模具廠的本地人陳大發(fā)告訴南方周末記者，為了渡過(guò)難關(guān)，東莞各鎮(zhèn)街原本從2008年年末起決定降低廠房租金，降幅約20%。但隨著深圳企業(yè)的入駐，廠租不降反升。

深圳需要遷出，東莞需要引進(jìn)，此后，東莞的制造業(yè)形成“一鎮(zhèn)一品”的優(yōu)勢(shì)，以陳大發(fā)所在的模具行業(yè)為例，長(zhǎng)安鎮(zhèn)自此云集更多的大型配件廠商，集聚效應(yīng)增強(qiáng)。

東莞在承接深圳制造業(yè)轉(zhuǎn)移的過(guò)程中，外貿(mào)依存度大幅降低。根據(jù)東莞市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，東莞外貿(mào)依存度（進(jìn)出口貿(mào)易總額/GDP）從1995年433.8%的歷史最高峰下降至2018年的162%。

得益于過(guò)去幾十年來(lái)的“合作無(wú)間”，在2019年中央印發(fā)的《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》里，深圳和東莞被放在了一起：以深圳、東莞為核心，在珠江東岸打造具有全球影響力和競(jìng)爭(zhēng)力的電子信息等世界級(jí)先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群。

“深圳總部研發(fā)+東莞生產(chǎn)制造”的模式已經(jīng)成為一種常態(tài)，東莞的房?jī)r(jià)與廠租隨之向深圳水平迅速靠攏。

其中，不乏一波眼光超前的“二房東”率先布局。據(jù)多家媒體報(bào)道，深圳、福建、江西等地的房地產(chǎn)投資商開(kāi)始大舉進(jìn)入東莞，一時(shí)之間，以工業(yè)園為代表的工業(yè)地產(chǎn)，成為東莞當(dāng)?shù)乇壬逃米≌鼰衢T(mén)的投資標(biāo)的。

無(wú)論是東莞還是深圳都在2018年出臺(tái)了政策，限制“二房東”進(jìn)入廠房租賃市場(chǎng)。但據(jù)東莞的企業(yè)老板反映，這只是讓眾多“二房東”轉(zhuǎn)到了地下。

東莞廠房租金難以平抑還是因?yàn)楣┬∮谇?。一直以?lái)，農(nóng)村集體土地都是珠三角工業(yè)發(fā)展最為重要的要素資源，但東莞農(nóng)資辦負(fù)責(zé)人公開(kāi)表示，東莞市農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織基本已無(wú)新增建設(shè)用地，今后物業(yè)發(fā)展的新方向只能指望“三舊”改造。

再平衡戰(zhàn)略

近兩年，東莞開(kāi)始不斷發(fā)力新興產(chǎn)業(yè)。但根據(jù)東莞統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年?yáng)|莞新興產(chǎn)業(yè)增加值合計(jì)9155.18億元，略低于2017年的9183.55億元，增長(zhǎng)速度也從2017年的13.6%降至9.1%。

廣東省社科院區(qū)域與企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任丁力向南方周末記者表達(dá)了他的擔(dān)憂，他說(shuō)，如果深圳的溢出效應(yīng)讓東莞以為可以吸引一大批像華為這樣的企業(yè)，產(chǎn)生這樣的錯(cuò)覺(jué)是危險(xiǎn)的。事實(shí)上，華為是鮮有的，各類(lèi)中小廠家才是東莞的產(chǎn)業(yè)主體?！皷|莞要琢磨下，沒(méi)有華為，東莞未來(lái)的路怎么走?！?br />
先東莞一步，深圳的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生變化。自2008年深圳企業(yè)大規(guī)模外遷以來(lái)，深圳制造業(yè)產(chǎn)值增長(zhǎng)速度逐年降低，在2014年甚至出現(xiàn)了零增長(zhǎng)。深圳第二產(chǎn)業(yè)的GDP占比也在2011年后連續(xù)5年下降，低于第三產(chǎn)業(yè)占比。

另?yè)?jù)深圳市地方金融監(jiān)督管理局統(tǒng)計(jì)，2018年，深圳金融業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收（不含海關(guān)代征和證券交易印花稅）1314.8億元，占深圳市總稅收的22.37%，已經(jīng)超過(guò)了制造業(yè)20.30%的貢獻(xiàn)比例。

據(jù)丁力觀察，目前雖然很多企業(yè)仍將總部設(shè)在深圳，沒(méi)有搬遷，但其中很大一部分原因是看中了深圳的土地，想把土地紅利裝進(jìn)荷包，其中不乏死而不僵的僵尸企業(yè)。

近幾年，深圳大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)特區(qū)研究中心副主任袁易明一直呼吁，深圳本土仍需要強(qiáng)大的制造業(yè)。2018年他接受采訪時(shí)表示，深圳的發(fā)展邁向了一個(gè)新臺(tái)階，人均GDP達(dá)到了2.7萬(wàn)美元，同時(shí)生產(chǎn)成本在快速增長(zhǎng)。中高收入時(shí)期對(duì)于制造業(yè)的去留是城市的共性困惑，深圳同樣處于這樣一種形勢(shì)中。

他認(rèn)為，從歷史上看，多數(shù)科技創(chuàng)新中心是從制造業(yè)中心發(fā)展而來(lái)。離開(kāi)了制造業(yè)的支撐，會(huì)導(dǎo)致創(chuàng)新的空心化。

深圳已陸續(xù)出臺(tái)了種種增加工業(yè)用地、留住人才的政策，背后是深圳希望留住實(shí)體經(jīng)濟(jì)的決心。

早在2016年，深圳就已提出確保中長(zhǎng)期內(nèi)全市工業(yè)用地總規(guī)模不低于270平方公里，占城市建設(shè)用地比重不低于30%。此類(lèi)政策被袁易明稱為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的再平衡戰(zhàn)略。

最近，深圳還開(kāi)始大規(guī)模開(kāi)建公共住房，房?jī)r(jià)只有市場(chǎng)價(jià)的50%-60%。按照深圳的設(shè)想，到2035年，深圳將擁有140萬(wàn)套保障性住房，可以覆蓋深圳常住人口的1/3。

有意思的是，為了建設(shè)公共住房中的人才住房，深圳在2018年拿下了一塊位于東莞塘廈的商住用地。

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