深圳“豪宅稅”調(diào)整追蹤：部分二手房賣家漲價(jià)，加速換...

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2019-11-13 17:54:04

昨天我見了一個(gè)買家，對方希望405萬，我決定再考慮考慮，今天房產(chǎn)中介就來跟我說幸虧沒答應(yīng)，還能再漲十來萬?！?1月11日，家住深圳寶安區(qū)的白領(lǐng)小鐘對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說。

雙11這一天，深圳突然發(fā)出樓市減稅“大禮包”，調(diào)整了豪宅的界定標(biāo)準(zhǔn)：

從2019年11月11日起，普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)不再有價(jià)格的規(guī)定，容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平米以下的房子均為普通住宅，免征增值稅。

對于很多買家而言，這意味著能省下幾萬到幾十萬不等的稅費(fèi)。利好一出，迅速有部分賣家漲價(jià)，小鐘原本在中介掛出的價(jià)格是418萬，可以有小幅的議價(jià)空間，但現(xiàn)在，他覺得能把議價(jià)空間再收窄一些了。

在分析人士看來，減稅的利好短期看來確實(shí)會引起一些價(jià)格的波動，但最終會趨于平穩(wěn)，價(jià)格漲幅并不會很大。

而減稅更大的影響在于，在深圳這樣的一線城市有大量換房需求，房屋總價(jià)高、稅費(fèi)高等因素往往導(dǎo)致成交的決策時(shí)間長，換房鏈條轉(zhuǎn)動得慢。減稅惠及的既包括賣房者，也包括買房者，這將有效促進(jìn)剛需及改善型需求的釋放。

深圳市住建局也特別強(qiáng)調(diào)，此舉是在堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位下，落實(shí)國家減稅降費(fèi)精神，充分考慮普通居民家庭合理住房消費(fèi)而采取的一項(xiàng)舉措，并不影響深圳的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

漲價(jià)幅度或有限，市場上關(guān)于“豪宅稅”調(diào)整的呼聲由來已久。

此前，深圳適用的普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)于2015年9月公布實(shí)施，普通住房與非普通住房的區(qū)別主要從總價(jià)、容積率、面積三個(gè)方面的認(rèn)定，其中各區(qū)的總價(jià)要求不同，最高的南山區(qū)為490萬，最低的坪山區(qū)為200萬。

根據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)，2019年10月，深圳南山區(qū)的二手房均價(jià)已突破9萬元，達(dá)到91530元/平米。這也意味著，在界定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整之前，南山區(qū)大約54平米的房子就可能達(dá)到“豪宅”的標(biāo)準(zhǔn)。

深圳市住建局稱，隨著房地產(chǎn)市場形勢的變化，該普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)與居民合理住房需求日益不匹配。市場上大量中小戶型住房交易需要繳納增值稅，這無疑加重了普通居民家庭、剛需購買住房的負(fù)擔(dān)。近兩年來，政府有關(guān)部門收到很多群眾的反映，要求調(diào)整普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)，保障剛需購房。

調(diào)整之后，大概能省下多少稅費(fèi)？

樂有家研究中心以90平米的房子為例，在南山區(qū)，假如原登記價(jià)為348萬，現(xiàn)過戶價(jià)為705萬，則合計(jì)可減少稅費(fèi)20.10萬；在龍華區(qū)，假如原登記價(jià)為212萬，現(xiàn)過戶價(jià)為491萬，則合計(jì)可減少稅費(fèi)15.42萬。

消息一出，迅速引發(fā)市場反應(yīng)。深圳合美居地產(chǎn)創(chuàng)始人賴沸新向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者介紹，從這兩天的情況來看，的確有的業(yè)主漲價(jià)了，有的突然不賣了。

這是否意味著將引起劇烈的價(jià)格波動？美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析，買家如果能“穩(wěn)一點(diǎn)”，不跟得那么緊，市場會慢慢恢復(fù)平穩(wěn)。

賴沸新也認(rèn)為，買房和賣房的人都比較理性了，預(yù)計(jì)在以后的實(shí)際成交中，漲價(jià)幅度過大的業(yè)主還是會讓步。

中介生態(tài)正在朝著良性的方向發(fā)展。在深圳一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的微信工作群里，有公司通知要求：不得散播哄抬房價(jià)的信息，包括業(yè)主漲價(jià)等信息，不得以此威逼利誘客戶買房。

寶安區(qū)的一位中介人士向記者介紹，12日上午他們一一落實(shí)了所在片區(qū)賣房業(yè)主的情況，還是有一些人維持了原價(jià)格不變。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，漲價(jià)主要取決于買賣雙方的博弈，現(xiàn)在深圳二手房的供應(yīng)量比較大，總體還是買家相對占主導(dǎo)位置。

剛剛過去的“金九銀十”，9月深圳二手住宅共成交了7124套，同比上升43.9%；10月共成交了7165套，同比上升89.2%。

促進(jìn)換房鏈條轉(zhuǎn)動

小鐘正在賣的那套房子購于2015年，今年因?yàn)橛?jì)劃生二胎，打算換一套面積更大的三房。

像小鐘這樣的案例在一線城市并非少數(shù)，因?yàn)榉课菘們r(jià)高的緣故，年輕人購房很難“一步到位”，往往幾年的時(shí)間里就可能面臨換房需求。

但換房時(shí)，是先買后賣？還是先賣后買？如果先買了三房但自己的房子不能及時(shí)遇到合適的買家怎么辦？再加上看中的三房總價(jià)偏高，這些問題和顧慮導(dǎo)致小鐘的換房行動久拖不決。

李宇嘉分析稱，剛需很多接下的是換房者“賣小買大”放出的小戶型，稅費(fèi)越高，越影響購買力，這又進(jìn)一步導(dǎo)致整個(gè)換房鏈條難以轉(zhuǎn)動起來，表現(xiàn)為成交周期拉長。二手房不缺供應(yīng)，缺的是有效需求，這是最大的障礙。

“多數(shù)城市業(yè)主賣房要花一百多天，滬深甚至高達(dá)4個(gè)月左右?！崩钣罴握f。

據(jù)賴沸新介紹，在深圳一些有好學(xué)位的片區(qū)，這兩天成交一下子活躍起來，因?yàn)閷W(xué)位房的總價(jià)高，減稅帶來的可能是幾十萬的影響，買家的決策速度明顯加快。

賴沸新說，比如一套房子原本要交20萬增值稅，現(xiàn)在買方省下了這筆錢，賣方如果漲10到15萬，買賣雙方是雙贏的，總體來看的效果是促進(jìn)成交。

此外，一位正在看房的金融從業(yè)者告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，繳稅需要備出現(xiàn)金，減稅之后，即便業(yè)主有一定的漲價(jià)，按首付比例折算，相當(dāng)于漲價(jià)的幅度也打了折，多出一部分預(yù)算后，也有了更大的選擇空間。

小鐘也表示，“豪宅稅”的調(diào)整對他們的影響是雙面的，既可能原來的房子多賣10萬，也可能看中的房子漲10萬或更多，希望減稅后，真的能夠刺激市場成交，盡快完成換房，畢竟時(shí)間也是成本。