深圳7城中村率先試點(diǎn)微改造具體這樣做

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2019-11-25 10:20:27

梧桐AI生態(tài)小鎮(zhèn)等7個(gè)城中村將率先蝶變，打造深圳城中村歷史文化保護(hù)和特色風(fēng)貌塑造典范。試點(diǎn)工作將如何開展？歷史文化保護(hù)和特色風(fēng)貌塑造工作將如何推進(jìn)？

日前，市規(guī)劃和自然資源局就《深圳市人民政府關(guān)于結(jié)合城中村綜合整治試點(diǎn)項(xiàng)目推進(jìn)歷史文化保護(hù)和特色風(fēng)貌塑造工作的通知》（以下簡稱《通知》），進(jìn)行了權(quán)威解讀。

7個(gè)城中村將率先試點(diǎn)

據(jù)悉，率先試點(diǎn)的7個(gè)城中村是梧桐AI生態(tài)小鎮(zhèn)（羅湖區(qū)）、南頭古城（南山區(qū)）、觀瀾古墟（龍華區(qū)）、清平古墟（寶安區(qū)）、甘坑客家小鎮(zhèn)（龍崗區(qū)）、大鵬所城（大鵬新區(qū)）、南澳墟鎮(zhèn)（大鵬新區(qū)）。這些村落將以微改造方式，推進(jìn)城中村歷史文化保護(hù)和特色風(fēng)貌塑造。

作為城市的重要組成部分，城中村在記錄歷史文化發(fā)展脈絡(luò)、保障大量人口住房需求、提供低成本居住空間、促進(jìn)城市整體職住平衡等方面，具有重要意義。在避免大拆大建、踐行綠色發(fā)展的新形勢下，為進(jìn)一步發(fā)揮城中村對城市發(fā)展的積極作用，解決大部分城中村存在居住品質(zhì)較差、開敞空間及公共設(shè)施不足、歷史文化保護(hù)欠缺等問題，深圳提出加大綜合整治的工作力度，落實(shí)有機(jī)更新理念，通過微改造的“繡花”功夫，推動(dòng)城市更新在注重城市功能完善、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、人居環(huán)境提升的同時(shí)更加注重歷史文化保護(hù)、特色風(fēng)貌塑造。

《通知》的創(chuàng)新性主要體現(xiàn)在哪些方面？城中村綜合整治實(shí)踐過程面臨的一系列問題

1、項(xiàng)目審批層級多、周期長；

2、歷史違建處理政策不完善，綜合整治實(shí)施存在政策路徑障礙；

3、城中村現(xiàn)狀基礎(chǔ)條件不符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范，且難以通過綜合整治的手段解決；

4、城中村綜合整治經(jīng)濟(jì)利益較小，社區(qū)股份合作公司綜合整治意愿較低，市場參與動(dòng)力不足。

針對這些問題，《通知》旨在通過在簡化審批程序、完善配套設(shè)施、鼓勵(lì)地下空間利用、解決搬遷安置問題、加大實(shí)施支持等方面提供支持政策，保障城中村歷史文化保護(hù)和特色風(fēng)貌塑造綜合整治試點(diǎn)工作的順利實(shí)施。

簡化三項(xiàng)審批程序

簡化試點(diǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)審批環(huán)節(jié)。取消試點(diǎn)項(xiàng)目綜合整治更新單元計(jì)劃立項(xiàng)審批環(huán)節(jié)，試點(diǎn)項(xiàng)目綜合整治規(guī)劃審定后，可視為已列入綜合整治計(jì)劃，可按照規(guī)劃確定的內(nèi)容補(bǔ)充完善標(biāo)圖建庫工作。

簡化試點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)劃審批流程。試點(diǎn)項(xiàng)目綜合整治規(guī)劃無需市城市規(guī)劃委員會建筑與環(huán)境藝術(shù)委員會審批，可由市政府直接審定。

簡化試點(diǎn)項(xiàng)目報(bào)建審批程序。試點(diǎn)項(xiàng)目按照《關(guān)于深入推進(jìn)城市更新工作促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》第四（十三）項(xiàng)規(guī)定，運(yùn)用城中村綜合治理、增加輔助性公用設(shè)施或現(xiàn)狀建筑功能改變、局部拆建等多種方式實(shí)施的，其中涉及局部拆建的，建設(shè)用地相關(guān)用地審批及后續(xù)報(bào)建程序按照《通知》和拆除重建類城市更新有關(guān)規(guī)定實(shí)施；其他不涉及局部拆建的，應(yīng)在符合消防安全及結(jié)構(gòu)安全的前提下，由各區(qū)政府優(yōu)化辦理流程，提高行政效率，以簡化方式辦理后續(xù)相關(guān)手續(xù)，具體實(shí)施細(xì)則由各區(qū)政府自行制定。

多路徑解決搬遷安置補(bǔ)償問題

這位負(fù)責(zé)人透露，在不違反相關(guān)已批規(guī)劃管制條件及地下文物保護(hù)要求的情況下，可合理利用試點(diǎn)項(xiàng)目范圍內(nèi)的地下空間安排設(shè)備用房、城市基礎(chǔ)設(shè)施、人民防空、防災(zāi)減災(zāi)、地下車庫及交通設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施及經(jīng)營性項(xiàng)目，其中住宅、中小學(xué)教學(xué)用房、幼托、養(yǎng)老等除外。

試點(diǎn)項(xiàng)目范圍內(nèi)政府產(chǎn)權(quán)用地的地下空間利用，可采用BOT等模式，交由試點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)施主體建設(shè)和運(yùn)營。

同時(shí)，統(tǒng)籌運(yùn)用多種手段解決搬遷安置補(bǔ)償問題。試點(diǎn)項(xiàng)目拆除的建（構(gòu)）筑物可綜合運(yùn)用貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)置換、局部拆建的方式解決搬遷安置補(bǔ)償問題，并優(yōu)先采用貨幣補(bǔ)償方式。其中確需進(jìn)行局部拆建的，涉及的拆除用地面積之和（含零星納入的空地），原則上不超過試點(diǎn)項(xiàng)目綜合整治總用地面積的30%。

鼓勵(lì)各區(qū)政府分類制定搬遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)?？砂凑帐欠袢〉梅康禺a(chǎn)權(quán)利證書或符合“一戶一棟”政策，結(jié)合不同建筑功能，分類制定貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換標(biāo)準(zhǔn)。

統(tǒng)籌運(yùn)用政策工具箱多途徑進(jìn)行產(chǎn)權(quán)置換?？删C合運(yùn)用城市更新及土地整備政策解決試點(diǎn)項(xiàng)目整治范圍內(nèi)的產(chǎn)權(quán)置換，包括：

在試點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行回遷安置，具體按照拆除重建類城市更新有關(guān)規(guī)定實(shí)施；

參照《深圳市城市更新外部移交公共設(shè)施用地實(shí)施管理規(guī)定》，將拆除范圍用地及地上建（構(gòu)）筑物核算成合法土地面積及轉(zhuǎn)移容積計(jì)入拆除重建類城市更新項(xiàng)目，在轄區(qū)內(nèi)統(tǒng)籌捆綁拆除重建類城市更新項(xiàng)目予以安置；

在行政轄區(qū)內(nèi)的土地整備項(xiàng)目安置用房中落實(shí)安置。

試點(diǎn)項(xiàng)目在資金保障和管理運(yùn)營方面還有哪些鼓勵(lì)措施？

1：各區(qū)政府可聯(lián)合原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位，公開選擇有社會責(zé)任感、有實(shí)力的大型企業(yè)參與試點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)施，并參與后續(xù)項(xiàng)目整體運(yùn)營管理。

2：鼓勵(lì)區(qū)政府引導(dǎo)和支持社會組織、企事業(yè)單位和個(gè)人成立社會公益基金積極參與試點(diǎn)項(xiàng)目。

3：區(qū)政府應(yīng)引導(dǎo)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位設(shè)立機(jī)構(gòu)處理試點(diǎn)項(xiàng)目范圍內(nèi)的公共事務(wù)和公益事業(yè)，協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目實(shí)施及運(yùn)營管理中存在的問題。

4：鼓勵(lì)區(qū)政府組織專家、市民代表等成立監(jiān)督咨詢機(jī)構(gòu)，對試點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)劃、實(shí)施及運(yùn)營過程中的決策提供技術(shù)咨詢和監(jiān)督。

還有哪些支持試點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)施的特殊措施？

1：局部拆建涉及的拆除用地不需要城中村綜合整治分區(qū)占補(bǔ)平衡，沒有合法用地比例、建筑物年限、移交政府用地面積等方面的要求。

2：提高試點(diǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性，以局部拆建方式在試點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行回遷安置的，規(guī)劃容積原則上凈拆建比不超過1：1.9，且無需配建人才住房和保障性住房。

3：以保障試點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)施為前提，也可采用土地整備方式推進(jìn)試點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)施。

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