深圳一小區(qū)綠地改小學(xué)操場(chǎng)，業(yè)主稱此前毫不知情?

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2019-11-29 10:07:49

深圳一小區(qū)綠地改小學(xué)操場(chǎng)，業(yè)主稱此前毫不知情小區(qū)綠地“突然”要改成小學(xué)操場(chǎng) 以后我們的老人孩子去哪里玩耍

近日，羅湖區(qū)都市名園的業(yè)主憂心忡忡因?yàn)?天前有人在業(yè)主群發(fā)了一則政府公示

業(yè)主們直到此時(shí)才明白小區(qū)唯一的綠地被納入到了蔡屋圍舊改項(xiàng)目范圍

將被建設(shè)成教育用地好好的花園怎么就變成了教育用地這口“鍋”究竟誰來背小區(qū)綠地將被變操場(chǎng)

業(yè)主稱此前毫不知情李華（化名）是都市名園的業(yè)主。他告訴記者，11月20日，有業(yè)主在業(yè)主群里轉(zhuǎn)發(fā)了一則政府公示，這份公示讓業(yè)主們憂心忡忡。

業(yè)主們看到了《公示》才明白，小區(qū)唯一的綠地，被納入到了蔡屋圍舊改項(xiàng)目范圍，將被建設(shè)成教育用地。

業(yè)主在社區(qū)工作站工作人員處了解到，小區(qū)的綠地要被改成小學(xué)的操場(chǎng)。

小區(qū)綠地俯瞰圖業(yè)主李華

我們都是看了最近的公示后才知道綠地要改作他用，就算有過公示，在我們小區(qū)里也沒有看到過相關(guān)情況的說明。

好多業(yè)主都覺得，才7天時(shí)間過于倉促，留給業(yè)主的申訴的日期也過短。

桂園街道辦工作人員根據(jù)我們從相關(guān)部門了解到的情況，綠地區(qū)域的確是被規(guī)劃為小學(xué)的操場(chǎng)。

據(jù)了解，11月19日，羅湖區(qū)城市更新和土地整備局（簡稱“羅湖更新局”）發(fā)布了《關(guān)于羅湖區(qū)桂園街道蔡屋圍統(tǒng)籌片區(qū)城市更新單元規(guī)劃（草案優(yōu)化）的公示》，文件對(duì)蔡屋圍舊改項(xiàng)目的規(guī)劃的優(yōu)化方案進(jìn)行了公示，公示期為7個(gè)自然日。《公示》附件中的地塊劃分及指標(biāo)控制圖顯示，小區(qū)的綠地被規(guī)劃為教育設(shè)施用地。

業(yè)主我們將失去唯一公共活動(dòng)空間 11月25日早晨，南都記者走訪了都市名園的綠地。

記者看到，綠地大致為一塊三角形區(qū)域。三角區(qū)域的兩邊被都市名園的6棟居民樓環(huán)繞。綠地里面設(shè)有林蔭小路，還有小型游樂場(chǎng)，還有座椅等公共設(shè)施供居民休息談天。

一位住在小區(qū)的老人告訴記者，她在小區(qū)生活十幾年，平時(shí)都會(huì)來這里溜達(dá)，跟人聊天，她也很擔(dān)心失去綠地后該去哪里活動(dòng)。

業(yè)主李華

小區(qū)本身面積就很小，這個(gè)花園平時(shí)老人孩子都在這里散步玩耍，一旦沒了這塊地，我們連最起碼的活動(dòng)空間都沒有。從來沒人跟我們講過，我們也不懂里面的情況。到了最近政府進(jìn)行更新公示時(shí)，我們查了資料才知道，綠地原先就要建小學(xué)。

發(fā)現(xiàn)情況后，我們立即就將相關(guān)情況在公示期內(nèi)反饋給了羅湖區(qū)城市更新和土地整備局。我們希望政府優(yōu)化土地規(guī)劃，保留都市名園的綠地。

部門回應(yīng) 小區(qū)開發(fā)時(shí)

綠地區(qū)域就明確為學(xué)校用地羅湖區(qū)城市更新和土地整備局

經(jīng)向市規(guī)劃和自然資源局羅湖管理局查閱資料，業(yè)主所說的綠地區(qū)域不屬于都市名園小區(qū)業(yè)主產(chǎn)權(quán)宗地，而小區(qū)開發(fā)之時(shí)而該區(qū)域就已被明確為學(xué)校用地。

據(jù)該部門提供的材料

都市名園小區(qū)屬于90年代羅湖區(qū)城中村改造項(xiàng)目，小區(qū)住宅全部位于H102-0024號(hào)宗地內(nèi)（見下圖），用地面積16488.2平方米。而都市名園業(yè)主所述“綠地”全部位于H102-0022號(hào)宗地（249.1平方米）及H102-0023號(hào)宗地（6618.8平方米）?？梢?，“綠地區(qū)域”未占用都市名園小區(qū)業(yè)主產(chǎn)權(quán)宗地。

法定圖則

1993年8月《關(guān)于羅湖區(qū)蔡屋圍舊村A地塊改造規(guī)劃方案的批復(fù)》（深規(guī)土改字[1993]11號(hào)）明確A地塊有設(shè)置非標(biāo)準(zhǔn)小學(xué)一座25班，用地7000平方米。

1997年，開發(fā)單位深圳帝王居物業(yè)發(fā)展有限公司與原深圳市規(guī)劃國土局簽訂了深地合字（97）1012號(hào)《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書》，合同中明確H102-0023宗地土地用途為小學(xué)，用地面積6618.8平方米。

2012年，深圳市規(guī)劃委員會(huì)法定圖則委員會(huì)審議通過了《深圳市羅湖01-01&02號(hào)片區(qū)[羅湖商業(yè)中心區(qū)]法定圖則》，其中，與H102-0023宗地基本對(duì)應(yīng)的地塊為01-10地塊，進(jìn)一步明確其用地性質(zhì)仍為小學(xué)用地，用地面積6868平方米，規(guī)劃18班小學(xué)。

本次蔡屋圍片區(qū)公示的規(guī)劃優(yōu)化草案也未改變H102-0023宗地的用地功能，該地塊仍為學(xué)校用地（教育設(shè)施用地）。

真相開發(fā)商擅自將“小學(xué)”建成了綠地

1997年，都市名園開發(fā)商深圳帝王居物業(yè)發(fā)展有限公司與原深圳市規(guī)劃國土局簽訂《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書》時(shí)，合同中明確“綠地區(qū)域”土地用途為小學(xué)。按規(guī)劃要求，開發(fā)商應(yīng)該在H102-0023宗地建設(shè)小學(xué)。

然而，小區(qū)開發(fā)至今20多年間，帝王居公司未能履行H102-0023宗地建設(shè)學(xué)校的責(zé)任，且在H102-0023、0024宗地上建設(shè)了花園并設(shè)立封閉圍墻供都市名園小區(qū)獨(dú)立使用，影響了教育用地的落實(shí)。

2000年11月，都市名園一期（城市廣場(chǎng)6棟商業(yè)住宅樓及商業(yè)裙樓）驗(yàn)收通過。但此后，因開發(fā)商不履行建設(shè)學(xué)校的責(zé)任，使都市名園的綜合樓項(xiàng)目的規(guī)劃驗(yàn)收至今沒有得到行政許可。

2000年8月，原市規(guī)劃國土局函復(fù)帝王居公司告知因合同約定的小學(xué)工程項(xiàng)目未建，對(duì)都市名園綜合樓（城市廣場(chǎng)綜合樓）項(xiàng)目暫不予規(guī)劃驗(yàn)收。

2009年1月，帝王居公司再次向原深圳市規(guī)劃局直屬分局申請(qǐng)都市名園綜合樓（城市廣場(chǎng)綜合樓）項(xiàng)目規(guī)劃驗(yàn)收，但因未按規(guī)劃要求在H102-0023宗地建設(shè)小學(xué)等原因，原規(guī)劃局直屬分局核發(fā)不予行政許可。

記者于26日嘗試聯(lián)系都市名園小區(qū)開發(fā)商帝王居公司，記者撥通座機(jī)后詢問，對(duì)方表示其是綜合部的員工，具體情況可找領(lǐng)導(dǎo)詢問。該員工提供了另一座機(jī)號(hào)讓記者聯(lián)系，記者撥通電話后，電話另一邊表示記者打錯(cuò)了，隨后掛斷電話。

解決方案建議學(xué)校建成后將綠地區(qū)域分時(shí)段開放給居民羅湖區(qū)城市更新和土地整備局

考慮到H102-0023宗地與都市名園小區(qū)相鄰，下一步在該學(xué)校建筑方案設(shè)計(jì)時(shí)，建議學(xué)校在原H102-0023宗地范圍內(nèi)建設(shè)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、綠地等設(shè)施，方便今后服務(wù)小區(qū)居民。

桂園街道辦工作人員街道辦和新圍社區(qū)工作站一直積極搭建溝通平臺(tái)，多次協(xié)調(diào)職能部門與都市名園業(yè)主溝通解釋政策和具體情況。

11月25日下午，桂園街道辦事處及新圍社區(qū)工作站組織60余名業(yè)主代表召開了都市名園小區(qū)花園規(guī)劃教育配套場(chǎng)地問題座談會(huì)，相關(guān)部門負(fù)責(zé)人在現(xiàn)場(chǎng)給居民進(jìn)行了政策解釋及相關(guān)問題解答。

下一步，桂園街道辦和新圍社區(qū)工作站將繼續(xù)協(xié)調(diào)相關(guān)部門向業(yè)主做好解釋工作，引導(dǎo)業(yè)主依法依規(guī)表達(dá)訴求、解決矛盾分歧。

律師說法

若產(chǎn)權(quán)屬于政府則納入舊改合法但業(yè)主可向部門索要公布憑據(jù)——此事中，部門的做法是否符合相關(guān)法律規(guī)定？

廣東偉然律師事務(wù)所張宗保律師：

如果政府提供的證據(jù)切實(shí)可信，那么現(xiàn)在的綠地區(qū)域的產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)為政府，業(yè)主不占產(chǎn)權(quán)。因此，政府將其納入舊改范圍符合相關(guān)法律規(guī)定。

但是，根據(jù)經(jīng)濟(jì)特區(qū)法規(guī)《深圳市城市規(guī)劃條例》（下稱《條例》）的規(guī)定，法定圖則草案經(jīng)市規(guī)劃委員會(huì)初審?fù)夂?，?yīng)當(dāng)公開展示三十日。展示的時(shí)間和地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)在本市主要新聞媒體上公布，因此業(yè)主可以要求政府部門提供有關(guān)“在本市主要新聞媒體上公布”的憑據(jù)。

——業(yè)主反應(yīng)本次公示期限為7個(gè)自然日，時(shí)限是否過于倉促？

張宗保律師表示，根據(jù)《條例》的有關(guān)規(guī)定，若“對(duì)規(guī)劃方案進(jìn)一步優(yōu)化”存在“設(shè)立重大項(xiàng)目并對(duì)分區(qū)的功能與布局發(fā)生較大影響”的情況，則構(gòu)成對(duì)法定圖則的法定修改情形，應(yīng)當(dāng)按照制定法定圖則的程序進(jìn)行再次三十日的公示。但對(duì)于本事件，張宗保律師認(rèn)為，未構(gòu)成前述情況。對(duì)于本事件中政府針對(duì)“優(yōu)化”“再次公示7個(gè)自然日”的做法，張宗保律師表示，《條例》未明確有關(guān)時(shí)限，政府在處理時(shí)可以參考法定時(shí)限進(jìn)行合理時(shí)限的公示。

——面對(duì)這種歷史遺留問題用地，居民是否有更好的辦法表達(dá)自己的訴求？

張宗保律師建議，小區(qū)業(yè)主在學(xué)校建成前應(yīng)積極與政府部門進(jìn)行前期溝通。倘若學(xué)校建成，可請(qǐng)求政府協(xié)助與學(xué)校方進(jìn)行后期溝通，在不影響教學(xué)管理并保障學(xué)生安全的情況下，更加靈活地調(diào)配小區(qū)業(yè)主對(duì)活動(dòng)空間的使用時(shí)間段。

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