深圳“三價合一”政策正式落地！首付或稅費增加，剛需...

小產權資訊 · 發(fā)表于 2018-3-29 16:18:54

3月28日，人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監(jiān)局、市規(guī)劃國土委聯(lián)合發(fā)布通知，建立信息互通查詢機制，規(guī)范購房融資，堅決遏制“陰陽合同”和“高評高貸”現(xiàn)象，確保房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

該通知要求：
商業(yè)銀行辦理房屋貸款業(yè)務，要以房地產信息系統(tǒng)中查詢到的網簽合同和住房套數查詢結果作為審核依據，并以網簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數確定貸款額度。不動產權登記系統(tǒng)將對網簽合同相關價款與購房貸款額進行自動比對，對未按本通知要求核定貸款額度的銀行抵押登記申請，系統(tǒng)將自動攔截并予以退文，并將相關違規(guī)情況報監(jiān)管部門核查。
“三價合一”執(zhí)行后的影響：首付增加或稅費增加
此次新規(guī)確定了深圳將“以網簽備案合同價款和房屋評估價的最低值”作為貸款基數。這意味著，如果要多貸款，交易雙方必須提高網簽備案價格，多交稅；或者以更低的網簽價貸款，少貸款，多首付。高首付、高稅費，必須選擇其一。

以一套羅湖區(qū)成交價500萬元，最低的網簽價350萬元的羅湖房產為例。如果選擇高首付，首付增加約105萬元。

如果選擇以網簽價格為貸款基數，所需繳納的稅費以實際成交價為貸款基數。則分為以下3種情況：

情況1：羅湖區(qū)某住宅，政策前后皆按普通住宅征收稅費，稅費增加約2萬元；

情況2：羅湖區(qū)某住宅，政策前后皆按非普通住宅征收稅費，稅費增加約8萬元；

情況3：羅湖區(qū)某住宅，政策前為普通住宅，政策后為非普通住宅，新增增值稅等稅種，稅費增加約26萬元。

注：每套住宅實際納稅金額受多種因素影響，以上案例僅供參考，不作為交易依據。

其中，情況3（政策前為非普通住宅線以下，政策后為非普通住宅線以上）需要增加繳稅稅種，提升部分稅種稅率，受到較大影響。

   目前深圳房產交易流程通常為業(yè)主實收，稅費皆為買方支付。新規(guī)的執(zhí)行，無疑增加了買房的購房成本，繳稅或首付會增加。
市場已有消化，“三價合一”最影響誰？

   深圳市房地產中介協(xié)會認為，三價合一政策不屬于樓市調控政策，是管理機制的優(yōu)化。主要是因為此前陰陽合同的存在，需要不同的政府部門及商業(yè)銀行對價格指標做最終的確認，這一政策的出發(fā)點正是由此產生。其次，三價合一的落實，為遠程（在路上的）房產稅其中一部分稅基（地上建筑物部分）確立了核價依據。

   從短期來說，市場會將其解讀為利空政策。深圳市房地產中介協(xié)會預計，三價合一直接影響的是高評高貸的買家，以及擁有樓齡較早的業(yè)主。但是“三價合一”的實施，對明確價格指標，增強信息披露，優(yōu)化交易制度是起到了積極作用。

  肖小平：市場已有消化，中端房產購房成本增加更多深圳鏈家研究院院長最最麻煩的就是中端，購買低價物業(yè)，首付和稅費增加有限；而高端物業(yè)的稅費增加也在高收入人群可接受范圍內。“中端”是指在深圳各區(qū)成交價剛超過“非普通住宅線”的物業(yè)。新規(guī)實行后，市場會出現(xiàn)一個較短的博弈期。目前消息已經傳了很內疚，大家已經心理上有了預消化。

買方支出增加，會希望業(yè)主降價......看好中長期樓市的業(yè)主會想撐過這一波就好，在這個過程中，肯定會有業(yè)主急著用錢，愿意讓步。在兩、三個月內，會出現(xiàn)交易量下降，價格出現(xiàn)波動。市場本來就處于中等偏下，短炒的人不會進來，大多數購房者都是剛需或希望長期持有。心理上購買欲望也沒有很強，新規(guī)對房價的影響也很有限。

風傳許久的“三價合一”終于在深圳落地了，由于今天咨詢這一事件的朋友非常多，因此簡單評述如下：

1）預計二手樓交易首付和交易稅費都會增加，具體增加比例要關注接下來房地產信息系統(tǒng)中的備案價的調整。交易成本增加對房價和成交量的影響較小，但首付金額增加，對成交量影響會較大，會對買方會帶來一定壓力。

2）短期內二手樓成交量會受到一定影響，價格出現(xiàn)震蕩，一手樓成交量會增長。

3）該政策出臺，對剛需有一定影響，據悉，政策出臺當晚，某大型地產中介收到上千個剛需客戶買房定金，并查詢好征信，避開政策影響。深圳剛需還是很強烈。

“三價合一”主要就是多交稅問題，影響不會特別大，剛需還是要上車，相比之前社保一改三的限購政策，這個對剛需的影響不是很大。