2020回遷房市場(chǎng)解讀，交易過(guò)程及風(fēng)險(xiǎn)提示

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2020-4-28 22:59:20

深圳的可供開(kāi)發(fā)土地越來(lái)越少，特別是老城區(qū)舊小區(qū)和農(nóng)民房多，基本都是靠城市更新來(lái)改變面貌。有住宅舊改、棚改，通常就都有回遷房。

回遷房也是小眾需求，早期更是村民自己和朋友親戚自己消化，隨著深圳的買(mǎi)房需求越來(lái)越多，還有限購(gòu)、限貸的門(mén)檻持續(xù)提高，而回遷房也有差價(jià)空間，促使相當(dāng)一部分群體轉(zhuǎn)而關(guān)注了回遷房。2020回遷房市場(chǎng)如何？為什么不限購(gòu)？有什么交易流程？購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)又有哪些？

一、關(guān)于回遷房

回遷房的房產(chǎn)證：市場(chǎng)商品房，該業(yè)主通過(guò)市場(chǎng)拆遷補(bǔ)償取得該商品房。

回遷房的房產(chǎn)證，其實(shí)跟商品房一樣，只是一個(gè)是通過(guò)跟開(kāi)發(fā)商買(mǎi)過(guò)來(lái)的，一個(gè)是通過(guò)拆遷補(bǔ)償來(lái)的。辦證出來(lái)后，就是正常的商品房，可以出售。

二、回遷房的種類(lèi)

（1）指標(biāo)房：拆遷階段，買(mǎi)的是補(bǔ)償給回遷戶(hù)的指標(biāo)（不要名額）

（2）證沒(méi)出：權(quán)屬已定，沒(méi)出證（要名額）

（3）集體產(chǎn)權(quán)：權(quán)屬未定，能更名（要名額）

（1）指標(biāo)房

① 指標(biāo)房為什么不限購(gòu)？
指標(biāo)房其實(shí)是目前市場(chǎng)上最多的，因?yàn)椴灰~，有資金想投資住宅，還有外地客戶(hù)想買(mǎi)深圳的，會(huì)選擇這種指標(biāo)房，龍崗、坪山這種舊改項(xiàng)目多，寶安、南山也有少量在售。

賣(mài)指標(biāo)房，通常是業(yè)主補(bǔ)償面積多，或者要用錢(qián)。

指標(biāo)房通常價(jià)格相比周邊二手房6-7折左右，根據(jù)舊改拆遷和建設(shè)的不同階段，價(jià)格也不一樣，越往后期價(jià)格越高。
不要購(gòu)房名額，相當(dāng)于買(mǎi)村民的回遷指標(biāo)，但是要全款，所以資金要求較高。

② 指標(biāo)房的交易流程
指標(biāo)房的交易，通常是看好項(xiàng)目，跟開(kāi)發(fā)商的舊改辦簽《回遷補(bǔ)償協(xié)議》，補(bǔ)償?shù)募?xì)節(jié)都在補(bǔ)償協(xié)議里面有約定。
舊改簽約流程、交易流程都大同小異，不同項(xiàng)目的補(bǔ)償區(qū)別，主要體現(xiàn)在補(bǔ)償協(xié)議里面。

③指標(biāo)房注意事項(xiàng)
1、已立項(xiàng)，簽約進(jìn)度、權(quán)屬人多少，釘子戶(hù)；
2、開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力、品牌，舊改案例；
3、少定金，簽約分2筆給錢(qián)。

（2）權(quán)屬已定，建好沒(méi)辦證
交房沒(méi)出證：類(lèi)似二手房交易。
回遷戶(hù)已經(jīng)與開(kāi)發(fā)商簽署回遷協(xié)議，老房產(chǎn)證已注銷(xiāo)，需要等到辦出回遷房新證后再辦理二手交易的交易模式。

樓已建好，但是還沒(méi)辦證，業(yè)主通常要求提前交大定金或者全款，等出證再二手交易。時(shí)間拉長(zhǎng)，房?jī)r(jià)漲擔(dān)心業(yè)主違約，或一房多賣(mài)、負(fù)債查封。

注意：就是二手房交易，只是業(yè)主證還沒(méi)辦出來(lái)。合同設(shè)定高額的違約金、并家庭成員都合同簽字，交房就先行占有。

（3）集體土地，辦證前還可更名
集體土地，樓已經(jīng)建好，辦證前能更名，也要購(gòu)房名額的。
1.南山豪方天際，村委收定金，辦證時(shí)更名。
已經(jīng)交房辦證了，沒(méi)的賣(mài)了
2.沙井博林君瑞，目前正在辦證。
海岸城旁邊，有深外學(xué)區(qū)加入，有少量資源

三、回遷房市場(chǎng)動(dòng)態(tài)
回遷房跟商品房?jī)r(jià)格是有關(guān)聯(lián)的，特別是西部，還有好位置的價(jià)格漲了。

2020年，南山、寶安的商品房?jī)r(jià)格提高，回遷房的業(yè)主心態(tài)也提高，沒(méi)什么貨放賣(mài)，比如南山白石洲、寶安河?xùn)|。一方面是價(jià)格高了，另一方面疫情后，有房的村民業(yè)主放賣(mài)的少。

買(mǎi)回遷房要注意，項(xiàng)目的簽約進(jìn)度和周期，龍崗、坪山會(huì)相對(duì)便宜些，因?yàn)槎址績(jī)r(jià)格沒(méi)什么上調(diào)，年后回遷房?jī)r(jià)格也比較穩(wěn)定，單價(jià)2-3萬(wàn)都有。