價格漲13% 回報率高達(dá)8.5% 在深圳買住宅不如買商鋪

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2018-3-31 10:41:09

2017年深圳房地產(chǎn)市場住宅降溫明顯，但商鋪卻略顯火熱，有不少網(wǎng)友把投資的方向轉(zhuǎn)向商鋪。

2017年深圳房地產(chǎn)市場住宅降溫明顯，但商鋪卻略顯火熱，有不少網(wǎng)友把投資的方向轉(zhuǎn)向商鋪。騰訊房產(chǎn)調(diào)查顯示，有50.4%的人已經(jīng)了解過商鋪價格，還有44.4%的網(wǎng)友表示，如果投資會選商鋪。

一手商業(yè)成交量價齊升成交價同比上漲13.7%

據(jù)了解，去年深圳一手商業(yè)（包含商務(wù)公寓）成交面積為85.88萬，同比上漲28.1%，成交量明顯回升，成交均價60365元/㎡，同比上漲13.7%，連續(xù)數(shù)年保持上升的趨勢。

從整體上看，2017年，成交走勢相對平穩(wěn)，9月和12月成交表現(xiàn)明顯優(yōu)于其他月份。

片區(qū)之間，福田和鹽田區(qū)成交有所下降，其他四區(qū)均有所上漲，其中羅湖區(qū)漲幅最大。深圳商業(yè)市場在供應(yīng)持續(xù)走低情況下，成交量隨之減少，雖然近期住宅市場受政策影響較大，成交趨淡，部分客戶已開始將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)市場。

對投資者而言，商鋪現(xiàn)在是否更適合投資？美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹認(rèn)為，商鋪是一個較高風(fēng)險的投資產(chǎn)品，即使是同一個項(xiàng)目，不同的商鋪的租金、售價都有區(qū)別，投資商鋪需要看資金實(shí)力、眼光等多重因素，不能僅考慮到市場的因素。

商鋪?zhàn)饨鹌冉?000元/㎡·月回報率高達(dá)8.49%

再看深圳商鋪的租金，據(jù)美聯(lián)數(shù)據(jù)顯示，2017年一線商圈商鋪藍(lán)籌租金持續(xù)穩(wěn)步小幅走高，整體保持在1000元/㎡·月以上的較高水平，并緩慢迫近1100元/㎡·月的大關(guān)。二手藍(lán)籌租金方面，均值為1077元/㎡·月，同比上升1.8%。

美聯(lián)相關(guān)人士分析，租金的穩(wěn)步上升主要受益于熱門老商圈紛紛進(jìn)行業(yè)態(tài)升級，商業(yè)吸附能力大增，吸引眾多客戶回流，助推價格走高，但未來租金缺少上漲的支撐點(diǎn)，所以聚集租金漲幅將逐漸縮窄。

與住宅低回報率不同，商鋪?zhàn)饨鸹貓舐矢哌_(dá)8.49%，同比上漲12%，美聯(lián)認(rèn)為，實(shí)體經(jīng)濟(jì)仍有其捧場客，能否將客戶拉回線下消費(fèi)，將影響商業(yè)價格未來的趨勢。東門租金突破2000元/平關(guān)內(nèi)關(guān)外租金差距逐漸縮小

從片區(qū)來看，深圳各大商圈的租金不一，數(shù)據(jù)顯示，去年深圳的東門商圈租金最高，租金已超2000元/㎡·月。然后依次是福田中心區(qū)、南山中心區(qū)、華強(qiáng)北，租金在1000元/㎡·月到1500元/㎡·月之間，龍崗中心城商圈則不到500元/㎡·月。

何倩茹表示，深圳商圈租金一直都不是均勻分布，各個商圈的形成時間不一樣，形成早、運(yùn)營得較好的商圈租金能持續(xù)占據(jù)高位。就目前來看，羅湖東門的租金依然最高，但南山海岸城也是租金較高的區(qū)域，近5-10年人口分布，從羅湖往南山、寶安等關(guān)外遷移，商業(yè)也是沿著此路線往外拓。

騰訊房產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)也顯示，在最熱門的東門、人民南、華強(qiáng)北、福田中心區(qū)、南山中心區(qū)、華僑城、寶安中心區(qū)中，喜歡去東門的網(wǎng)友最多，有20.3%，人民南商圈僅有1.7%。

一位90后受訪者林女士稱，逛街最喜歡去東門，公司離東門不遠(yuǎn)，下班經(jīng)常去那吃東西，以前還有句俗話說“沒到東門老街，就不算來過深圳”。喜歡被那里的各種小吃店轟炸，長沙、巴西、蒙古特產(chǎn)，什么都試一遍，還不會膩。除此以外，衣服等商品價格都比較便宜，對于剛工作沒有什么積蓄的自己來說，是一個比較合適逛街的地方。

隨著關(guān)內(nèi)、關(guān)外的租金差距會不會不斷縮小，關(guān)外是否有可能趕超關(guān)內(nèi)呢？何倩茹稱，商鋪的租金與整個商圈的運(yùn)營情況有很大關(guān)系，主要考慮居住、工作、消費(fèi)這三個因素，至少占據(jù)其中一樣優(yōu)勢，人流量足、人流量情況處于良好狀態(tài)，租金就能呈現(xiàn)上漲的良好態(tài)勢,商圈才能運(yùn)營好。

2018至少有21個項(xiàng)目入市投資商鋪是個技術(shù)活

據(jù)不完全統(tǒng)計，2017年，深圳約有16個項(xiàng)目入市，多為社區(qū)級和區(qū)域級購物中心，都市級僅2個項(xiàng)目。到2018年，預(yù)計將有至少21個項(xiàng)目入市，比2017年稍微增加，體量方面亦將有所上升，但社區(qū)型商業(yè)入市較少，多為區(qū)域級以上項(xiàng)目。

美聯(lián)物業(yè)表示，雖然深圳土地資源緊缺，價格昂貴，但在寸土寸金的深圳，也阻擋不了購物中心突飛猛進(jìn)的發(fā)展，未來一年主要租賃需求仍將集中在市區(qū)的核心商圈，租金水平仍將保持上升。

另外值得注意的是，目前部分租客承租能力偏弱，可能使得整體租金僅能保持緩慢增長的趨勢。同時隨著居住人口外溢和市政設(shè)施的完善，部分需求將外溢至一些具有消費(fèi)和發(fā)展?jié)摿Φ男屡d商圈。