深圳剛需注意！2018沙井樓市迎來大爆發(fā)？這個(gè)萬科新盤也...

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2018-4-4 14:11:43

最近幾天，深圳樓市天天驚爆大新聞，“三價(jià)合一“、“700米深港國(guó)際中心動(dòng)工”、“龍華學(xué)校劃分”，簡(jiǎn)直讓人目不接暇。

不過，今天筆者說的并不是這些，要講的是當(dāng)紅炸子雞沙井。前段時(shí)間，以前海為榜樣的海洋新城橫空出世，讓全深圳人的目光再次聚焦到了沙井。

其實(shí)，很早之前一批嗅覺靈敏的開發(fā)商早已搶灘沙井，包括深圳龍頭房企萬科也在沙井打造了一個(gè)全新的項(xiàng)目——萬科星城。

今天筆者對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行分析，供購房者參考。

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大空港沙井片區(qū)

深圳樓市當(dāng)紅“炸子雞”

沙井片區(qū)評(píng)分：五星

熟悉淘房志的朋友應(yīng)該都知道，對(duì)于沙井板塊，我們一直是持堅(jiān)定看好的態(tài)度。

首先從相關(guān)規(guī)劃看，沙井屬于大空港的重要板塊。此前深圳規(guī)土委網(wǎng)站發(fā)布《深圳市城市建設(shè)與土地利用“十三五”規(guī)劃》中提出了“積極培育空港新城未來中心”規(guī)劃。

淘房志認(rèn)為，大空港未來有可能發(fā)展成為類似上海虹橋那樣的機(jī)場(chǎng)+高鐵+地鐵+城軌的重要交通樞紐，未來將不斷迎來利好。

而剛剛出爐的海洋新城，其前景也可以考紅樹灣、后海等填海區(qū)。可以預(yù)判的是，將來海洋新城出來后，很有可能成為豪宅區(qū)，這對(duì)將來的沙井是非常重要的拉動(dòng)。

同時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士表示，稍遠(yuǎn)來看，大空港存在被納入前海中心的可能性，這是一個(gè)隱藏利好。

但目前沙井也有不足之處，或需要2-3個(gè)“五年”規(guī)劃，才能初步成為深圳西部“新中心”。

綜合所言，雖然沙井板塊還存有不足，但淘房志2018年依舊持看好的態(tài)度，片區(qū)推薦五顆星。

萬科星城周邊多個(gè)舊改環(huán)繞

社區(qū)居住氛圍濃厚

樓盤地段評(píng)分：四星

講完了大方向，筆者接下來講講萬科星城所在的地段環(huán)境分析。

項(xiàng)目一期

項(xiàng)目二期

萬科星城分為兩期，目前正在熱火朝天的建設(shè)中，一期的建設(shè)稍微快些，目前已經(jīng)出地面，二期還在挖基坑。根據(jù)工程牌顯示，二期的竣工時(shí)間為2020年12月31日。

二期工牌

萬科星城位于新橋街道上星工業(yè)區(qū)，周邊有大量待拆遷的舊改。同時(shí)，周邊也有麗莎花都、棕櫚堡等成熟小區(qū)。

據(jù)筆者了解，沙井海岸城剛拆遷完畢，博林君瑞快建一半，財(cái)富大廈已經(jīng)封頂，建設(shè)速度還是挺快的。要注意得是，沙井海岸城有近3個(gè)南山海岸城的體量，對(duì)項(xiàng)目會(huì)是利好。

老沙井人認(rèn)定的中心主要集中在沙井站兩側(cè)，但馬鞍山站在存有大量舊改資源的情況下，預(yù)計(jì)5年內(nèi)，片區(qū)會(huì)發(fā)展成熟，形成較大體量的建筑群，一個(gè)新的商圈或誕生。

綜上所述，萬科星城挨著沙井海岸城，未來周邊社區(qū)居住氛圍濃厚，故四星推薦。

距離地鐵11號(hào)線約1.3公里

公交出行目前不太便利

樓盤交通評(píng)分：三星

接下來，給大家講講項(xiàng)目的交通情況。

西部目前最重要的一條地鐵線就是地鐵11號(hào)線，作為一條快線，從福田到沙井也僅需要40分鐘左右。

而萬科星城距離地鐵11號(hào)線馬鞍山站大概有1.3公里，如果步行的話，估計(jì)在20分鐘左右，所以距離稍遠(yuǎn)，嚴(yán)格意義上說，并不屬于地鐵盤。

除了11號(hào)線，項(xiàng)目所在片區(qū)還有在建的12號(hào)線和20號(hào)線，12號(hào)線經(jīng)寶安老城區(qū)、南山科技園、蛇口等地。據(jù)媒體報(bào)道，未來沙井將規(guī)劃6條地鐵線，片區(qū)交通會(huì)很便利。

道路方面，目前可以沿上星南路走寶安大道，一路可直達(dá)南山。

公交出行方面，目前項(xiàng)目周邊的公交線路，主要集中在中心路上，并且通往南山福田的站點(diǎn)主要在寶安大道，目前來看公交出行不是很方便。

綜上所述，項(xiàng)目距離地鐵較遠(yuǎn)，公交出行目前不太不方便，故交通評(píng)分三顆星。

緊挨沙井海岸城

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樓盤周邊配套評(píng)分：4星

本小節(jié)講講項(xiàng)目的周邊配套。

首先商業(yè)配套方面。萬科形成周邊還是有不少商業(yè)，包括天虹商場(chǎng)、農(nóng)批市場(chǎng)等配套，但整體氛圍不夠，遠(yuǎn)不及沙井沙井老街商圈和沙井萬豐商圈的人氣。

不過，項(xiàng)目自身也帶有商業(yè)，加上沙井海岸城集中式商業(yè)、周邊的舊改商業(yè)，馬鞍山片區(qū)或形成新的商圈面貌。

學(xué)校方面。萬科星城具體學(xué)校待定，不過從規(guī)劃上看，是一所九年一貫制公立學(xué)校，參考萬科在其他區(qū)域引進(jìn)的學(xué)校，或能樹立標(biāo)桿，引入名校。

醫(yī)療方面，沙井人民醫(yī)院、萬豐醫(yī)院，都有相對(duì)不錯(cuò)的醫(yī)療服務(wù)，另外在項(xiàng)目周邊還有上星社康醫(yī)院、沙井醫(yī)院第二門診、深圳天倫醫(yī)院等。

休閑配套方面，距離項(xiàng)目較近的有沙井市民廣場(chǎng)，僅一街之隔，周邊有沙井圖書館、新橋文化藝術(shù)中心，基本能滿足社區(qū)居民休閑、文化等需求。

綜上所述：周邊配套很豐富，給予四星的評(píng)分。

住宅用地僅三塊，商業(yè)用地占比大

容積率高

樓盤產(chǎn)品評(píng)分：三星半

萬科星城分為分為六個(gè)地塊，其中住宅用地僅三塊，一塊教育用地和兩塊商業(yè)用地。目前已知有萬科星城府邸、萬科星城華府和萬科星城上郡和酒店辦公學(xué)校等，其后統(tǒng)稱為萬科星城01、02、03、04、05、06地塊。

01地塊為教育設(shè)施用地，配置一所九年一貫制學(xué)校，建筑由多層教學(xué)樓、配套用房和高層宿舍樓組成，其西南側(cè)配置一所18班幼兒園，由一棟4層建筑組成。

02地塊，建設(shè)項(xiàng)目名為萬科星城上郡，由1座超高層保障性住房塔樓、3座超高層普通住宅塔樓組成。

03地塊，從工程牌得知為萬科星城名邸，用地面積為32823.5平米，建筑由2棟高層住宅，3棟超高層住宅和部分沿街商業(yè)及配套組成。

04地塊，建設(shè)申報(bào)項(xiàng)目名為萬科星城華府，由2座高層住宅塔樓、5座超高層住宅塔樓組成。

05、06地塊，主要為商業(yè)、辦公、酒店和商務(wù)公寓等，從效果圖上看，未發(fā)現(xiàn)有集中式商業(yè)，具體還要等后期開發(fā)商為準(zhǔn)。

樓盤商業(yè)占比大，容積率高，故評(píng)分三星半。

沙井新房二手房倒掛

項(xiàng)目單價(jià)預(yù)計(jì)會(huì)在5萬左右

產(chǎn)品價(jià)格分析：四星

熟悉沙井的朋友應(yīng)該知道，沙井樓市目前最大的一個(gè)特征是，新房二手房倒掛。

比如，萬科星城周邊的棕櫚堡、麗莎花都，二手房?jī)r(jià)格已達(dá)每平米4.5萬元，而沙井更核心地段的鴻榮源禧園西薈城等樓盤，成交價(jià)已經(jīng)破五了。

而目前的沙井新盤在售數(shù)量并不多，主要有拾悅城、中熙香莎公館、西薈城4期、華僑城四海云亭，單價(jià)在每平米3.7萬-4.5萬元。

深圳剛需注意！2018沙井樓市迎來大爆發(fā)？這個(gè)萬科新盤也要開賣！

萬科星城結(jié)合項(xiàng)目的拆遷建設(shè)等成本，加上自身的商業(yè)占比較大，2018年能夠推出單價(jià)預(yù)計(jì)會(huì)在5萬左右。

2018年，沙井除了萬科星城之外，還有博林君瑞和京基御景瓏庭會(huì)推出，關(guān)注度較高的華強(qiáng)城不太確定，但也會(huì)是萬科星城的潛在競(jìng)爭(zhēng)樓盤。

這個(gè)價(jià)位對(duì)標(biāo)光明龍光玖龍臺(tái)、平湖的融湖中心城、大運(yùn)佳兆業(yè)未來城等片區(qū)樓盤，也是有一定吸引力的。

總之，價(jià)格如果在5萬左右，會(huì)給予4星推薦。

萬科星城正在建設(shè)中，品質(zhì)單價(jià)有待觀察

購房者可以重點(diǎn)關(guān)注

綜合點(diǎn)評(píng)：四星

隨著新會(huì)展中心的動(dòng)工，海洋新城、大空港、粵港澳大灣區(qū)等規(guī)劃利好，沙井成為了深圳人的關(guān)注焦點(diǎn)。

而西部填海工程，又為沙井成為深圳西部“新中心”創(chuàng)造了條件，萬科星城頂著片區(qū)明星光環(huán)，自然也受到矚目。

萬科星城項(xiàng)目距離地鐵11號(hào)線稍遠(yuǎn)，但也遠(yuǎn)離噪音污染。而項(xiàng)目所處地段舊改較多，包括沙井海岸城等，未來生活配套會(huì)逐漸完善，成為沙井新的宜居片區(qū)。

遺憾的是大空港核心區(qū)還沒有新盤，但未來海岸線可能出現(xiàn)豪宅，會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)沙井中心區(qū)的價(jià)格。

最后，萬科星城目前正在建設(shè)中，價(jià)格還沒出，具體的產(chǎn)品內(nèi)容也有待考察。但據(jù)說采用全區(qū)第一個(gè)裝配式建筑，萬科出品，值得期待。

故此，綜合點(diǎn)評(píng)4顆星，購房者可以重點(diǎn)關(guān)注。