24個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲，深圳漲幅高達(dá)14.6%！今年房?jī)r(jià)又要大漲？

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2021-1-11 09:01:29

作者：關(guān)不羽

疫情終將過(guò)去，但各國(guó)大放水的貨幣會(huì)留下。這已經(jīng)是板上釘釘?shù)氖铝?。因此黃金、比特幣都漲得如此茂盛，該談?wù)勚袊?guó)最大貨幣沉淀池、俗稱(chēng)“大夜壺”的房地產(chǎn)了。

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三十五城房?jī)r(jià)：分化明顯，格局已成

去年我就說(shuō)過(guò)，疫情導(dǎo)致的貨幣放水必然會(huì)流進(jìn)房地產(chǎn)。但是過(guò)去那種熱浪滾滾的“普漲”是不可期待的，夠格成為本輪“大夜壺”的熱點(diǎn)地區(qū)是明確的：長(zhǎng)三角都市圈、珠三角都市圈，和成都。

北京弱化經(jīng)濟(jì)功能，房?jī)r(jià)上漲速度會(huì)相對(duì)放慢。第二梯隊(duì)是武漢、重慶，西安也不容小覷。至于其他故事，聽(tīng)聽(tīng)就好，希望不大。

強(qiáng)調(diào)一下，這是中長(zhǎng)期的趨勢(shì)預(yù)判，而不是短期追風(fēng)逐浪。

比照第一財(cái)經(jīng)記者對(duì)全國(guó)三十五座重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)一年走勢(shì)的統(tǒng)計(jì)，去年的預(yù)測(cè)基本靠譜。這三十五座重點(diǎn)城市幾家歡喜幾家愁。

與去年同期相比，11個(gè)城市跌了，其中包括八個(gè)省會(huì)城市，分別是呼和浩特、鄭州、石家莊、濟(jì)南、太原、南昌、哈爾濱、貴陽(yáng)。

24個(gè)城市上漲。漲幅最大的是深圳，達(dá)到了14.6%。排第二的是成都，漲幅9%。

長(zhǎng)三角最有意思，上海、杭州、寧波、南京、合肥呈齊頭并進(jìn)，但是漲幅不算特別突出，在4-7%的漲幅區(qū)間內(nèi)密集排列。珠三角除了自帶猴市屬性的深圳，廣州漲幅6.7%，和北京相當(dāng)，位置也很靠前。

這張榜單的信息很清晰，長(zhǎng)三角都市圈穩(wěn)扎穩(wěn)打集團(tuán)作戰(zhàn)。珠三角的深圳一馬當(dāng)先，歷史表現(xiàn)相對(duì)“蔫”一點(diǎn)的妖都也啟動(dòng)了。

其實(shí)，珠三角的鋒芒不只是“雙城記”。只不過(guò)全年表現(xiàn)不俗的惠州、東莞不在“全國(guó)重點(diǎn)城市之列”罷了。而長(zhǎng)三角缺席榜單的名城蘇州，并不是沒(méi)有漲勢(shì)，而是啟動(dòng)太早被調(diào)控住了。還有去年逆襲的紹興，也是長(zhǎng)三角的意外之喜。

京津冀呢，不止北京停下上漲的步伐，天津、燕郊、石家莊也紛紛熄火。

西部板塊的最大贏家無(wú)疑是成都。成渝之爭(zhēng)已經(jīng)沒(méi)有多少懸念，成都完勝。其實(shí)，地形復(fù)雜到GPS要失靈的山城能走到今天這步已屬不易。西部元老的西安、身在華中心在西部的武漢，不溫不火，看不出和成都一決高下的可能。

當(dāng)然，銀川、西寧的房?jī)r(jià)漲幅明顯，但基礎(chǔ)的“三圍”擺在那里，“西部中心城市”和他們無(wú)緣。烏魯木齊的時(shí)差太大，也不在考慮之列。

東北和西南，就不談了，不屬于中長(zhǎng)線(xiàn)的價(jià)值投資。

基本上這就是未來(lái)幾年中國(guó)房市的主要趨勢(shì)：兩大富裕三角，孤獨(dú)的首都和花團(tuán)錦簇的成都。我有信心這么說(shuō)，是因?yàn)檫@一格局符合房市的大背景和小環(huán)境。

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大背景：錢(qián)不是問(wèn)題，政策的問(wèn)題不大

中國(guó)房市的大背景無(wú)疑是“貨幣市”和“政策市”。

放水是貨幣市的基礎(chǔ)，而且“水”還不止是央媽主動(dòng)放出來(lái)的那點(diǎn)。去年下半年外貿(mào)出口強(qiáng)勢(shì)回歸，至少可以延續(xù)到今年上半年。久違的貿(mào)易逆差帶動(dòng)被動(dòng)通脹要復(fù)習(xí)一下，這波美鈔帶出來(lái)的“水“規(guī)模肯定不小，疊加放的水，貨幣市的基礎(chǔ)很穩(wěn)。

那么，政策背景呢？央行的“三道紅線(xiàn)”控制資產(chǎn)端，房貸“五分檔”控制資金端，是不是切斷水源呢？并不是。

這些政策導(dǎo)向強(qiáng)調(diào)的房市可控，而不是斷水。三道紅線(xiàn)顯然對(duì)大型國(guó)有房企有利，房貸五分檔是抑制中小商業(yè)銀行入房市的規(guī)模。講白了，控制房市資金的宏觀(guān)規(guī)模的同時(shí)，讓風(fēng)險(xiǎn)偏好低、又比較“聽(tīng)話(huà)”的大機(jī)構(gòu)主導(dǎo)房市。

就是說(shuō)，水可以進(jìn)房市，但金融隊(duì)形要整齊，而且由國(guó)家隊(duì)主導(dǎo)。顯然，央媽不希望前幾年三四線(xiàn)翻江倒海、鶴崗上頭條的高危動(dòng)作再現(xiàn)。監(jiān)管層既然在房企和銀行里挑了“親兒子”上場(chǎng)，這是要“斷水”嗎？央媽又不是后媽。

另外，放出來(lái)的貨幣肯定要沉淀為資本，否則在消費(fèi)品、大宗商品干柴烈火，民生和經(jīng)濟(jì)都受不了。不過(guò)，資金沉淀池的選項(xiàng)不多，房地產(chǎn)可能是其中最不壞的選項(xiàng)。

把水引入產(chǎn)業(yè)肯定是優(yōu)先的，心心念念的是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)中科技企業(yè)又是重中之重。但科技企業(yè)的培育期是比較長(zhǎng)的，突破技術(shù)瓶頸不易，很多機(jī)制還有待理順，貨幣轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)需要一個(gè)過(guò)程，緩不濟(jì)急。原來(lái)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)是投資熱點(diǎn)，目前的情況眾所周知，已然昨日黃花。

其次是資本市場(chǎng)，代表是股市，因?yàn)閾?jù)說(shuō)股市和實(shí)體經(jīng)濟(jì)聯(lián)系更緊密。那么，熱錢(qián)燒出快速升溫的局面肯定不受歡迎，否則也失去了支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的意義。

最后可選的就是房地產(chǎn)了，房地產(chǎn)已經(jīng)經(jīng)歷了長(zhǎng)期調(diào)控的冷靜期，部分泡沫已經(jīng)釋放。只要引導(dǎo)得當(dāng)，再當(dāng)一回“夜壺”也算堪用。

貨幣沉淀池的優(yōu)劣主要看貨幣轉(zhuǎn)化的資產(chǎn)質(zhì)量。三種選擇各有各的風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)業(yè)方向沒(méi)風(fēng)險(xiǎn)嗎？投出一堆過(guò)剩產(chǎn)能，不是泡沫？投出一堆水變油的科技企業(yè)，不是泡沫？

股市過(guò)熱的風(fēng)險(xiǎn)不用多說(shuō)，而且股市流動(dòng)性強(qiáng)，政策響應(yīng)也慢，投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)失控不可小覷。再看房地產(chǎn)，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的價(jià)值支撐還是相對(duì)較為穩(wěn)定的。而且已經(jīng)處于高位，入場(chǎng)門(mén)檻較高，流動(dòng)性也受限，投機(jī)性其實(shí)比想象的要弱。

因此，最近的政策定調(diào)“房住不炒”沒(méi)變，但官方對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的評(píng)價(jià)、定位都更友好了，政策導(dǎo)向從抑制轉(zhuǎn)而引導(dǎo)其健康發(fā)展。

順便說(shuō)一句，“房?jī)r(jià)腰斬黨”真的不要指望政策大刀把房?jī)r(jià)打掉半截，今天買(mǎi)不起的，真遇到房?jī)r(jià)腰斬還是買(mǎi)不起，多半連關(guān)注房?jī)r(jià)的心思都沒(méi)了。

當(dāng)年日本就是如此，魯莽戳破“泡沫”的代價(jià)是“打工人”連工都沒(méi)得打了，哪有心買(mǎi)房？

總之，從政策背景看，房市出一輪較為穩(wěn)健的中長(zhǎng)期行情是可以基本確定的。

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小環(huán)境：區(qū)域表現(xiàn)分化的邏輯

中國(guó)房市完全健康顯然是胡扯，但要說(shuō)中國(guó)房市一團(tuán)漆黑、全是泡沫也是過(guò)激之詞。區(qū)域分化，會(huì)是主流。

因此，普漲顯然不可能，資金面和政策面都不支持。但各地房市分化的趨勢(shì)會(huì)很明顯，不同區(qū)域、城市的房市差距進(jìn)一步加大，其中各有邏輯。

首先，這輪行情的市場(chǎng)需求帶有明顯的避險(xiǎn)、保值意圖，因此激進(jìn)的投機(jī)會(huì)少很多，市場(chǎng)需求更傾向選擇投資價(jià)值清晰、表現(xiàn)穩(wěn)定的區(qū)域，長(zhǎng)三角和珠三角是首選。

其次，央行的政策限制了貨幣投入房市的規(guī)模和渠道，而且指定的國(guó)家隊(duì)風(fēng)格更偏謹(jǐn)慎，勢(shì)必優(yōu)先流入經(jīng)濟(jì)穩(wěn)固、投資價(jià)值明顯的區(qū)域，而且富裕地區(qū)的民間財(cái)力較強(qiáng)，能夠更有效地支持貨幣轉(zhuǎn)化為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。這還是有利于兩大“富三角”。

第三，都市圈的群體培育是將來(lái)的主流，這既是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然方向，也有利于區(qū)域內(nèi)房市的協(xié)調(diào)均衡發(fā)展，避免資金集中流入一城一地后作妖。兩大“富三角”都市圈發(fā)育成熟，優(yōu)勢(shì)明顯。中西部城市中，成都形成都市圈的條件最優(yōu)，看得到優(yōu)勢(shì)。

北京自帶“首都光環(huán)”的強(qiáng)勢(shì)無(wú)人能撼動(dòng)，但經(jīng)濟(jì)功能弱化的定位，導(dǎo)致首都都市圈的發(fā)育停滯。首都，玩的就是寂寞。

第四，強(qiáng)省會(huì)政策未必會(huì)對(duì)省會(huì)城市的房?jī)r(jià)產(chǎn)生持久的支撐。強(qiáng)省會(huì)政策當(dāng)然會(huì)對(duì)省會(huì)城市的加速發(fā)育起到推動(dòng)作用，但是決定區(qū)域房?jī)r(jià)的市場(chǎng)條件諸如經(jīng)濟(jì)、人口等決定性因素并不會(huì)因政策介入在短期內(nèi)改變。

即便省會(huì)城市因?yàn)闊徨X(qián)流入而在短期內(nèi)快速上漲，卻也無(wú)法形成持久的續(xù)航能力。

最典型的當(dāng)屬這兩年坐過(guò)房?jī)r(jià)過(guò)山車(chē)的鄭州，據(jù)說(shuō)吃虧的不少。政策迷信而不是關(guān)注市場(chǎng)基本面的錯(cuò)誤投資，才是房地產(chǎn)泡沫化的潛在風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。鄭州、濟(jì)南、南昌都跌回了一年前，目前數(shù)據(jù)好看的銀川、西寧又能有多高的天花板呢？

總而言之，房地產(chǎn)業(yè)無(wú)非是個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)部門(mén)，既沒(méi)有萬(wàn)惡的原罪，也不是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的靈丹妙藥。在適當(dāng)?shù)臈l件和環(huán)境下，確實(shí)會(huì)起到正面的作用，在貨幣寬松的環(huán)境下，在經(jīng)濟(jì)條件匹配的區(qū)域，房市活躍是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的正常表現(xiàn)，無(wú)需過(guò)于緊張。

但是，嚴(yán)控投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、防止資源錯(cuò)配確實(shí)需要加強(qiáng)監(jiān)管，但這不是管死價(jià)格就能避免的。

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