東莞新政明確商品房價(jià)漲幅限制有何深意？專家解讀

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2021-4-30 09:09:14

中新經(jīng)緯客戶端4月29日電東莞住建局網(wǎng)站29日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)新建商品住房銷售價(jià)格指導(dǎo)的通知》提到，從嚴(yán)控制在售項(xiàng)目價(jià)格漲幅。

　　《通知》要求，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要按照重點(diǎn)監(jiān)測城市的標(biāo)準(zhǔn)要求，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析，科學(xué)研判市場動態(tài)，準(zhǔn)確把握發(fā)展趨勢。當(dāng)房價(jià)出現(xiàn)較快上漲勢頭時(shí)，可根據(jù)房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)，根據(jù)區(qū)域房價(jià)水平、供需情況等，設(shè)置差別化價(jià)格調(diào)整幅度，切實(shí)保持房價(jià)平穩(wěn)可控。

　　《通知》明確，通過招拍掛取得土地的新建商品住房項(xiàng)目，自通知施行之日起首批首次申請辦理預(yù)售許可或現(xiàn)售備案的，應(yīng)根據(jù)可售樓面地價(jià)、合理建安成本、合理銷售管理成本、應(yīng)交稅費(fèi)、合理利潤等因素，合理制定新建商品住房銷售價(jià)格，并在申請辦理預(yù)售許可或現(xiàn)售備案前向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局申報(bào)。

　　如經(jīng)審核發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)申報(bào)價(jià)格明顯不合理的，東莞市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局暫停核發(fā)預(yù)售許可證或暫不辦理現(xiàn)售備案。經(jīng)審核確認(rèn)的新建商品住房申報(bào)價(jià)格，作為該項(xiàng)目在本年內(nèi)申請辦理預(yù)(現(xiàn))售批次的平均申報(bào)價(jià)格，開發(fā)企業(yè)可根據(jù)擬辦預(yù)(現(xiàn))售樓棟的情況自行定價(jià)，但須以幢(棟)為單位申報(bào)銷售價(jià)格，同一批次不同幢(棟)申報(bào)均價(jià)相差幅度不超過10%(地面建筑層數(shù)4層及以下的住宅同一批次不同幢(棟)棟申報(bào)均價(jià)相差幅度不超過40%)，同一幢(棟)單價(jià)最高與單價(jià)最低的住宅單價(jià)相差幅度不超過25%。

　　通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓等方式取得土地的新建商品住房項(xiàng)目，自本通知施行之日起首批首次申請辦理預(yù)售許可或現(xiàn)售備案的，其銷售價(jià)格定價(jià)原則參照招拍掛取得土地的商品住房項(xiàng)目，其中可售樓面地價(jià)按照不高于所在鎮(zhèn)街(園區(qū))上一年度掛牌出讓住宅用地平均可售樓面地價(jià)的90%確定，上一年度無住宅用地掛牌出讓的，參照房價(jià)水平相當(dāng)?shù)闹苓呮?zhèn)街(園區(qū))，按不高于其上一年度掛牌出讓住宅用地平均可售樓面地價(jià)的90%確定。

　　《通知》提到，本通知施行之日前已辦理過預(yù)(現(xiàn))售的新建商品住房項(xiàng)目，后續(xù)批次住宅按以下辦法申報(bào)銷售價(jià)格。

　　該項(xiàng)目如按第二點(diǎn)的定價(jià)原則計(jì)算的控制價(jià)格低于現(xiàn)價(jià)，可按現(xiàn)價(jià)執(zhí)行，如按第二點(diǎn)的定價(jià)原則計(jì)算的控制價(jià)格高于現(xiàn)價(jià)，則可比上一批申報(bào)均價(jià)上漲不超過5%且不得高于計(jì)算價(jià)格。未售出的新建商品住房上調(diào)銷售價(jià)格的間隔時(shí)間，由取得預(yù)售許可證(現(xiàn)售備案證書)后半年延長至一年，漲幅不超過3%(含本數(shù))。下調(diào)銷售價(jià)格的間隔時(shí)間維持半年不變，降幅不限。

　　《通知》提到，各園區(qū)、鎮(zhèn)(街)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局加強(qiáng)對轄區(qū)新建商品住房項(xiàng)目的巡查監(jiān)督，如發(fā)現(xiàn)已達(dá)到預(yù)售條件不及時(shí)申請辦理預(yù)售的，應(yīng)立即發(fā)出提示函，督促開發(fā)企業(yè)盡快申請辦理預(yù)售，并同時(shí)抄報(bào)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局。發(fā)函提示一個(gè)月后，開發(fā)企業(yè)無正當(dāng)理由仍不提交預(yù)售申請的，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局暫停辦理該項(xiàng)目預(yù)售，并通知市不動產(chǎn)登記中心暫停辦理該項(xiàng)目在建工程抵押手續(xù)。開發(fā)企業(yè)需向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局出具承諾函，承諾該項(xiàng)目剩余住宅樓棟達(dá)到現(xiàn)房銷售條件后申請辦理現(xiàn)售。

　　《通知》還提到，開發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)制度，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)和“一房一價(jià)”，在取得預(yù)售許可證后10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格。商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)按照《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，不得有以捆綁或者附加條件等限定方式，強(qiáng)制提供商品或服務(wù)并捆綁收費(fèi)等違規(guī)行為。市場監(jiān)督管理部門會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門，將加大對商品房銷售價(jià)格行為的監(jiān)管力度，并加強(qiáng)聯(lián)合懲戒。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策提出了幾條控制房價(jià)的新舉措，是后續(xù)各地政府、房企營銷部門和購房者等所需要積極關(guān)注的。

　　首先是控制單價(jià)相差幅度。嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，此次政策明確，同一批次不同幢(棟)申報(bào)均價(jià)相差幅度不超過10%，同一幢(棟)單價(jià)最高與單價(jià)最低的住宅單價(jià)相差幅度不超過25%。換而言之，橫向看，小區(qū)不同樓盤之間的均價(jià)差異不能超過10%?？v向看，一個(gè)樓盤的最貴戶型和最便宜戶型價(jià)格不能超過25%。此類規(guī)定，有助于規(guī)范不同樓棟和不同樓層的定價(jià)，也減少了一些虛高價(jià)格項(xiàng)目的出現(xiàn)。

　　第二是控制新批次的漲幅。此次政策明確，相關(guān)項(xiàng)目如按既有的定價(jià)原則計(jì)算的控制價(jià)格高于現(xiàn)價(jià)，則可比上一批申報(bào)均價(jià)上漲不超過5%且不得高于計(jì)算價(jià)格。類似規(guī)定也是為了新批次項(xiàng)目隨意漲價(jià)的做法。根據(jù)此類規(guī)定，第二批項(xiàng)目價(jià)格漲幅最多是第一批基礎(chǔ)上的5%，這樣有助于抑制房企隨意申報(bào)價(jià)格、無序上漲的做法。

　　第三是減少漲價(jià)頻率。此次政策明確，未售出的新建商品住房上調(diào)銷售價(jià)格的間隔時(shí)間，由取得預(yù)售許可證(現(xiàn)售備案證書)后半年延長至一年，漲幅不超過3%(含本數(shù))。從此類規(guī)定可以看出，對于部分項(xiàng)目后續(xù)要調(diào)價(jià)的，必須等待一年時(shí)間才可以，且有漲幅的控制。這樣可以房企頻頻申請調(diào)價(jià)的沖動，類似頻率減少也使得調(diào)價(jià)的空間減少，進(jìn)而倒逼房企主動按既有價(jià)格銷售。(中新經(jīng)緯APP)

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