開發(fā)商“抱團”激戰(zhàn)22城上演集中供地下的土拍大戰(zhàn)

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2021-5-31 18:27:09

本文來源：時代周報作者：忻奇琪

2021年前五個月，土地交易市場沉浸在前所未有的集體亢奮之中。

作為上半年唯一一次大規(guī)模補倉機會，開發(fā)商們在看不見硝煙的戰(zhàn)場上相互較著勁，可以為了一塊地“龍爭虎斗”，也會在某些時機默契地選擇放棄。

時針撥向2021年2月，北上廣深以及天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、沈陽、長春、寧波、青島、長沙等22城土地從零售一夜之間變?yōu)榱伺l(fā)：“集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，分3次批次集中統(tǒng)一發(fā)布宅地招拍掛公告并組織出讓?！?br />
這場土地供給側(cè)“歷史性”改革，不僅改變了熱點城市宅地供應(yīng)節(jié)奏，也徹底改變了房企生存邏輯，傳統(tǒng)競拍方法與融資模式都不再適用新“戰(zhàn)場”。

截至5月31日，被列入名單中的22個熱點城市里，除上海、蘇州、合肥、武漢、長沙、鄭州、成都等7個城市還未完成集中供應(yīng)或仍處于競拍中之外，其余各城的結(jié)果已塵埃落定。據(jù)時代周報記者不完全統(tǒng)計，已完成出讓的15個城市累計成交金額突破7186億元。

城市熱度分化

玩游戲的人多，游戲自然熱鬧，反之則冷冷清清。

決定參與者數(shù)量的，不僅取決于不同城市單個地塊需要繳納的保障金金額，同時也在于限制“馬甲”（指同一個母公司，不同子公司，形成不同的競買人，以增加搖號中簽機會）條件的松緊。

“杭州的‘門票’很實惠，保證金最高的才5000萬元一宗，大部分都在2000萬元左右?！本驮诤贾菁泄┑刂?，4月30日，一位TOP 20房企的品牌人士曾這樣向時代周報表示?！叭绻巧虾＃傎I保障金起碼是地價的20%，一塊10億元的地就要交2億元?！?br />
4月26日，四個一線城市中，首個開啟集中供地的廣州，16塊地吸引了近50家房企參與，累計攬金240億元。據(jù)時代周報記者不完全統(tǒng)計，“馬甲”數(shù)量累計超過300組。部分熱門的地塊，競價30秒就到達峰頂價，某央企開發(fā)商甚至為這塊地準備了60個“馬甲”。

在集中供地的3個多月時間里，不同城市之間的土拍“冰火兩重天”局面頻頻出現(xiàn)：熱鬧如杭州、重慶、深圳等城市，土地平均溢價率均超過30%。冷靜如長春、青島，長春38宗土地中有32宗以底價成交，青島首批集中供地土地平均溢價率僅為2%。

分化還出現(xiàn)在同一城市不同位置的地塊上，地理位置較偏、周邊配套資源匱乏的地塊遭遇終止交易或流拍，而優(yōu)質(zhì)地塊被房企突破限價、高自持比、高配建面積競得。與此同時，部分城市如北京，由于設(shè)置了地價上限，競拍地塊轉(zhuǎn)競公租房、自持等環(huán)節(jié)，可售面積減少，拿地成本也隱形抬高。

行業(yè)整體盈利下行的趨勢下，集中供地熱門地塊競爭加劇，高地價、高自持、限售價成交地塊頻現(xiàn)，不少企業(yè)被迫“舍利求地”。

為縮短周期，部分房企更是“拿地即開工”。5月13日下午3點，佳兆業(yè)以總價25.44億元+配建面積31200平方米的價格拿到深圳寶安尖崗山地塊，5點就安排挖土機、運沙車進場開工，著實展現(xiàn)了一把“深圳速度”。

部分房企為了維持企業(yè)現(xiàn)金流不斷滾動，保證核心城市市占率，即使利潤被“吞噬”，也不得不參與這場“游戲”。深耕杭州如濱江，其董事長戚金興在回復(fù)投資者時表示，保證在團隊的努力下，把這次拿到手的幾塊地做到1%—2%的凈利潤水平。

萬億資金從何而來？

“過去，在房地產(chǎn)行業(yè)周期上行期間，房企通過大量融資，推動土地市場熱度上漲、地王頻現(xiàn)，但隨著政府對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控持續(xù)收緊，房住不炒及穩(wěn)地價、穩(wěn)房價和穩(wěn)預(yù)期等一系列政策的實施，使房企利潤空間不斷被壓縮，行業(yè)整體利潤率呈下降趨勢?！?月12日，億翰智庫發(fā)布的《2020年E50房企營業(yè)收入與凈利潤率》報告中指出。

除了繼續(xù)做好利潤被壓縮的準備之外，面對單次大量供地，且供地時間接近的情況下，如何將有限的資金量分配給最具有投資價值的城市，成為房企面臨的重要課題。

一方面是政府對競拍主體的自有資金核查越來越嚴格，另一方面是對競買后的股權(quán)變更限制條件越來越多，不少企業(yè)開始利用實體類企業(yè)或其他非融資性的主體與開發(fā)商設(shè)立合作公司參與競拍。

“通過實繳注冊證基本或提供股東借款的形式輸送融資款項，平臺公司作為土地保證金的資金池，然后再按配資比例注入平臺公司，目前這種競拍主體的股東構(gòu)成及資金來源是屬于合規(guī)范圍之內(nèi)?！?月25日，頭部房企投拓負責人張亮（化名）向時代周報記者指出。

為分攤成本、規(guī)避開發(fā)風險，“游戲”方式還有抱團取暖，以聯(lián)合體方式“拼單”拿地。

5月27日，在融創(chuàng)中國股東大會上，孫宏斌就向外界表示：“融創(chuàng)通過公開市場拿地的規(guī)模大概占新增土地儲備的三分之一左右，雖然這幾個月拿地數(shù)額看上去比較多，但很多項目都有合作伙伴，實際上融創(chuàng)需要投入的資金并不多?！?br />
孫宏斌進一步指出，融創(chuàng)在杭州拿到的4宗地塊中，其中3宗地的自持部分最后都會由合作伙伴原價拿走，保證了利潤空間，而這4宗地融創(chuàng)的權(quán)益比為52.5%，實際只需出資一半。在這一模式的帶動之下，首次22城集中供地中，融創(chuàng)累計拿地超過900億元。

同樣，在北京的首輪集中土拍，共54家企業(yè)參與，其中有37個聯(lián)合體，其中金地+華潤+保利的“鐵三角”組合，聯(lián)合報名了30宗地里的21宗地。而在重慶出讓的48宗土地中，也有多幅地塊為聯(lián)合競拍競得，其中龍湖所拿的5宗地塊中，1宗為聯(lián)合拿地，而金科所拿的3宗地均為聯(lián)合形式，合作對象包括大唐、美的、華宇和新希望。

二級市場“糧倉”受關(guān)注

5月30日，長期關(guān)注環(huán)滬土地市場的業(yè)內(nèi)人士向時代周報記者表示，雖然重點城市的首批集中土拍已經(jīng)過半，但就整體效果而言，并未完全抑制過熱的土拍格局，這種情況下，不少企業(yè)比往年更加關(guān)注二級市場收并購的機會。

面對著集中供地改革，陽光城比往年更加重視收并購。陽光城4月獲得的13個土地項目中，只有3 個土地項目是通過公開招拍掛獲取，其余10個均通過收并購及其他方式獲得；而2020年同期，陽光城有8宗招拍掛地塊，3宗收并購。

5月26日，克而瑞研究中心的一份研究報告指出，這一輪的集中供地對于房企來說，單一的招拍掛拿地方式顯然已經(jīng)難以滿足盈利需求，并將帶來較大的經(jīng)營壓力。在這種趨勢下，多元化拿地的重要性將更加凸顯，房企拓展多元化拿地渠道、提升多元化拿地能力是平滑利潤率的一大出口。

可以預(yù)見，收并購、產(chǎn)業(yè)勾地、城市更新或都將成為雙集中供地邏輯下，房企們的下一個必爭之地。
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