“三孩”政策來了，二線城市樓市或受益最大

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2021-6-2 09:49:52

原創(chuàng)2021-06-01 15:53:27·界面新聞
記者樊旭
5月31日，中共中央政治局召開會議，提出實(shí)施一對夫妻可以生育三個子女政策及配套支持措施。會議提到要加強(qiáng)稅收、住房等支持政策，可以預(yù)計針對多孩家庭的住房支持政策已經(jīng)“在路上”。

分析師認(rèn)為，政策可能會放寬對重點(diǎn)城市多孩家庭的住房限購套數(shù)，多孩家庭購買住房可能會享受到額外的稅收優(yōu)惠。從居住角度看，對于戶型的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)也可能做出調(diào)整。

至于對樓市的影響，他們指出，由于生育率低迷的情況短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)，因此“三胎政策”不會導(dǎo)致住房需求的明顯增長。不過，有特定性質(zhì)或區(qū)域的房地產(chǎn)供需會發(fā)生變化。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，“三孩政策”的實(shí)施會使學(xué)位房需求增加。生育扶持政策出臺，不僅是鼓勵三胎，而且扶持生育和養(yǎng)育的政策發(fā)布后，生育意愿有望提高，一二胎也有望增加，因而學(xué)區(qū)房的需求就會增加。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，“三孩政策”最利好二線城市。因?yàn)橐痪€城市的養(yǎng)育成本高、生育意愿低，但二線城市具有較好的基礎(chǔ)設(shè)施和人居環(huán)境，未來在一線城市人口回流以及三四線城市人口轉(zhuǎn)移的趨勢下，二線城市在人口數(shù)量方面有望超越一線城市。

上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任、教授陳杰則認(rèn)為，從長遠(yuǎn)來看，“三孩”政策對樓市或是利空。因?yàn)楹⒆映錾鷶?shù)量增加，本身就意味著養(yǎng)兒育兒的消費(fèi)性教育性投入會大大增加，這會大量擠占對住房消費(fèi)的支出，很多家庭有可能因此減少或推遲購房計劃。

以下為界面新聞匯總的部分分析師觀點(diǎn)

嚴(yán)躍進(jìn)：改善戶型是一個重要課題

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，三孩政策是改善人口結(jié)構(gòu)的重要導(dǎo)向。鑒于此次會議是中央政治局提出，那么預(yù)計后續(xù)會有多個實(shí)質(zhì)性的配套政策出臺落地。其中，提高住房戶型是一個重要的課題和趨勢。

過去比較強(qiáng)調(diào)“70/90”政策，即90平方米的戶型要占到小區(qū)樓盤的70%，但是如果是三孩，這類戶型顯然是太小了。就目前來看，120平方米的戶型也還是不夠，因?yàn)閼粜筒荒芎唵谓鉀Q孩子居住等問題，一些功能用房也要增加。所以，傳統(tǒng)的“90以下小戶型、90-144中戶型、144以上大戶型”的戶型分類格局會有所改變。這個過程中，一些金融貸款政策、稅費(fèi)政策等也會跟進(jìn)，形成一系列的調(diào)整。

許小樂：受益最大的是二線城市

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，三胎政策最利好二線城市。一線城市的養(yǎng)育成本高、生育意愿低，但二線城市具有較好的基礎(chǔ)設(shè)施和人居環(huán)境，未來在一線城市人口回流以及三四線城市人口轉(zhuǎn)移的趨勢下，二線城市在人口數(shù)量方面有望超越一線城市。

住房成本是人口生育率的重要影響因素，建議從降低購房成本的角度入手。一，加大房貸利息抵個人所得稅力度，生的子女越多，抵扣力度越大；二，重點(diǎn)城市適時放松多孩家庭限購套數(shù)；三，為滿足改善性住房需求，適度降低多孩家庭購房首付比例，對于“賣一買一”的改善型換房需求，按首套購房計算首付比和貸款利率；四，減免多孩家庭在購房交易環(huán)節(jié)以及未來持有環(huán)節(jié)的的相關(guān)稅費(fèi)等。

李宇嘉：學(xué)區(qū)房需求會增加

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，三孩政策的實(shí)施會使學(xué)位房需求增加。生育扶持政策出臺，不僅是鼓勵三胎，而且扶持生育和養(yǎng)育的政策發(fā)布后，生育意愿有望提高，一二胎也有望增加。鼓勵多生小孩，降低生育和養(yǎng)育成本，學(xué)區(qū)房的需求就會增加。

學(xué)位房問題已經(jīng)到了不解決不行的時候了，而且是倒逼式的。如果要提升生育率、提升生育意愿，就得解決高房價，特別是高學(xué)位房價格的頑疾。在4月中央政治局會議提出打擊學(xué)位房名義的房價炒作后，各地都在出臺政策?，F(xiàn)在熱點(diǎn)城市在多校劃片、搖號入學(xué)、公民同招等教育均等化的政策力度空前大，學(xué)位房也開始降溫。

只要能嚴(yán)格執(zhí)行、持續(xù)執(zhí)行教育投入和均等化策略，就有望讓學(xué)位房降溫。如果只是一陣風(fēng)，預(yù)計影響非常有限。生育扶持政策力度加大，一孩、二孩增加，帶動對公辦學(xué)位的需求，如果供應(yīng)上不來的話，所有公辦學(xué)位的住房需求都會增加，帶動房價上漲。

陳杰：“三孩”政策對樓市或是利空

上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任、教授陳杰指出，“三孩”放開并不會讓房地產(chǎn)需求劇增，甚至增加的幅度會十分有限。教育、住房、就業(yè)等相關(guān)經(jīng)濟(jì)社會政策成為影響家庭生育抉擇的關(guān)鍵。當(dāng)前年輕人對“二孩”的生育意愿都十分低迷，“三孩”生育意愿就更加稀少了。所以“三孩”放開主要是一種象征性政策姿態(tài)，并不會帶來實(shí)際生育數(shù)量的暴增。即使部分區(qū)域部分樓盤的大戶型可能會更加受青睞，但不會對樓市總體產(chǎn)生大的正面影響。

另一方面，孩子出生數(shù)量增加，本身就意味著養(yǎng)兒育兒的消費(fèi)性教育性投入會大大增加，這會大量擠占對住房消費(fèi)的支出，尤其在中產(chǎn)階層。很多家庭有可能因此減少或推遲購房計劃。

此外，家庭長輩將可能加快將自有房子出售，以此來支持青年父母的養(yǎng)兒育兒。一種是青年人的父母將自己多余閑置住房出售，另一種是把幾套小房置換成大房，三代同堂的居住模式，或“大房+就近小房”，父母以此加大對青年家庭的育兒幫扶。無論哪種，都會加大對住宅二手房市場的供給，需求的增加卻是結(jié)構(gòu)性的，對房價總體上形成一定壓力。

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