房地產(chǎn)業(yè)再迎變局

小產(chǎn)權(quán)資訊 · 發(fā)表于 2021-6-8 21:05:08

房地產(chǎn)業(yè)再迎變局土地出讓收入改由稅務(wù)部門征收

今年7月起，我國(guó)將開(kāi)始在河北等地展開(kāi)試點(diǎn)，把自然資源部門負(fù)責(zé)征收的土地出讓收入劃轉(zhuǎn)給稅務(wù)部門，明年將全面實(shí)施征管劃轉(zhuǎn)。記者昨天獲悉，財(cái)政部這一重磅新規(guī)出臺(tái)，并不意味著土地出讓金制度發(fā)生變化，但土地出讓收入的進(jìn)一步透明化、規(guī)范化，將引導(dǎo)地方政府在土地出讓環(huán)節(jié)更趨謹(jǐn)慎。

改由稅務(wù)征收并非劃轉(zhuǎn)中央

時(shí)至今日，土地使用權(quán)出讓收入仍是地方政府最重要的一項(xiàng)收入來(lái)源。財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2020年地方政府國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入超8.4萬(wàn)億元。機(jī)構(gòu)人士統(tǒng)計(jì)，今年1至5月，50個(gè)城市的賣地收入已經(jīng)超過(guò)1.8萬(wàn)億元，超過(guò)去年同期20%以上。

隨著這次財(cái)政部發(fā)布通知，宣布將國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入等四項(xiàng)政府非稅收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收，坊間傳言四起。不少行業(yè)人士分析，這或許意味著土地使用權(quán)出讓收入將從“地方收入”變?yōu)椤皣?guó)家收入”，延續(xù)多年的土地出讓金制度將走向終結(jié)。其理由是稅務(wù)部門由中央垂直管理，由稅務(wù)部門負(fù)責(zé)征收的土地使用權(quán)出讓收入，很快就會(huì)“全部上繳中央”，由中央“統(tǒng)一管理”，再根據(jù)地方不同需求“轉(zhuǎn)移支付”給不同地方。

對(duì)于這一觀點(diǎn)，中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院國(guó)資中心主任文宗瑜認(rèn)為，假如土地使用權(quán)出讓收入劃歸中央，至少需要經(jīng)過(guò)全國(guó)人大的決定，因此這次發(fā)布的通知，只是單純改變了土地使用權(quán)出讓收入的征收部門。

中國(guó)稅務(wù)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)張連起也不贊同“土地出讓金制度終結(jié)”的說(shuō)法。在張連起看來(lái)，土地出讓金歸稅務(wù)部門征收只是征收制度變化，不會(huì)改變分成比例，不會(huì)改變資金使用格局，更與央地財(cái)政關(guān)系、房產(chǎn)稅等稅制改革并無(wú)直接聯(lián)系。

根據(jù)財(cái)政部通知，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入、礦產(chǎn)資源專項(xiàng)收入、海域使用金、無(wú)居民海島使用金四項(xiàng)政府非稅收入的征收范圍、對(duì)象、標(biāo)準(zhǔn)、減免、分成、使用、管理等政策，繼續(xù)按照現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

實(shí)際上，在此之前，國(guó)家重大水利工程建設(shè)基金、水土保持補(bǔ)償費(fèi)等政府非稅收入已相繼劃轉(zhuǎn)至稅務(wù)部門，社保費(fèi)也全部由稅務(wù)部門征收。

土地出讓收入增速有望放緩

既然土地使用權(quán)出讓收入暫時(shí)不會(huì)劃歸中央，那么這次改變征收部門意義何在？

“近年來(lái)，一些地方財(cái)政的土地出讓收入經(jīng)常性維持在6%以上的高增速，有時(shí)還會(huì)高于這些地方的財(cái)政收入增幅或經(jīng)濟(jì)增速。”文宗瑜告訴記者：“從現(xiàn)階段來(lái)看，國(guó)內(nèi)土地使用權(quán)出讓收入的水平，已經(jīng)來(lái)到了一個(gè)階段性的波峰區(qū)間。”換言之，對(duì)于這項(xiàng)仍處于高增長(zhǎng)區(qū)間的收入，加大對(duì)其征收、使用的管理力度，無(wú)疑是必然方向。

文宗瑜分析，土地使用權(quán)出讓收入的高增長(zhǎng)，與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)。他表示，隨著我國(guó)已經(jīng)確定“房住不炒”的理念，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱度會(huì)相對(duì)回落，未來(lái)土地使用權(quán)出讓收入的增速也有望逐漸放緩。

事實(shí)上，非稅收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收也是現(xiàn)代化稅費(fèi)管理的常見(jiàn)舉措。稅務(wù)部門通過(guò)打造統(tǒng)一的稅費(fèi)征管平臺(tái)，在各部門中已經(jīng)擁有了最為高效、完善的征管能力。今后，土地出讓收入的征收會(huì)更規(guī)范、更高效。

另一方面，由于稅務(wù)部門實(shí)行垂直管理，這將更好地幫助中央政府全面掌握地方土地出讓收入情況。伴隨著這項(xiàng)收入進(jìn)一步透明化，將引導(dǎo)地方政府在土地出讓環(huán)節(jié)更加謹(jǐn)慎合理，乃至主動(dòng)降低對(duì)“土地財(cái)政”的依賴。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭觀察到，近年來(lái)中央持續(xù)進(jìn)行土地出讓收入的分配改革。比如，2020年中辦國(guó)辦就發(fā)文明確，調(diào)整土地出讓收益城鄉(xiāng)分配格局，穩(wěn)步提高土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例，集中支持鄉(xiāng)村振興重點(diǎn)任務(wù)。

未來(lái)開(kāi)發(fā)商拿地會(huì)更謹(jǐn)慎

土地出讓金更規(guī)范的征收，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有影響么？長(zhǎng)遠(yuǎn)看，答案是肯定的。

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人告訴記者，稅務(wù)部門的征繳能力遠(yuǎn)勝于自然資源部門。由于稅務(wù)部門可通過(guò)其金稅三期系統(tǒng)掌握企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)乃至資金情況，對(duì)于部分想在土地出讓金繳納方面發(fā)揮“財(cái)技”的開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，更規(guī)范的征收后，其運(yùn)作的空間就會(huì)變小。尤其是疊加現(xiàn)今“三道紅線”的管控，冒進(jìn)拿地再騰挪資金的做法就行不通了。

“監(jiān)管部門在提出‘三道紅線’的同時(shí)，還有兩個(gè)監(jiān)控指標(biāo)，即拿地銷售比和企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，這兩個(gè)指標(biāo)稅務(wù)部門是能監(jiān)控到的?！痹撠?fù)責(zé)人坦言，未來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)得進(jìn)一步提高資金籌措能力，進(jìn)入土地市場(chǎng)必須更加精打細(xì)算，這有助于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康理性發(fā)展。
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